破题城中村治理 深圳玉田村改造实践

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[摘要]时代周刊记者走访了玉田村，它的转变已经影响了这里的人们，但它是否能在深圳1000多个城中村复制仍有待检验。

在对12个城市进行深入采访后，住房和城乡建设部于5月19日发布了一份文件，重申房地产调控的目标不应动摇，力度不应放松。要求大幅增加租赁住房和共有产权住房的土地供应，占新增住房用地的50%以上。此外，北京、上海、广州、深圳等16个城市应探索和推进土地供应主体多元化，并在6月底前提出具体实施方案并上报。

作为首批住房租赁试点城市，深圳去年提出“城中村要全面改造改造成租赁住房”，福田区玉田村、龙岗区新围仔、罗湖区布吉等城中村也相继进行了试点。

日前，《时代周刊》记者走访了玉田村。它的转变已经影响了这里的居民，但它能否在深圳的1000多个城市村庄复制，还有待检验。

玉田村改造实例

从上步南路转到玉田村东尾西村。入口附近几栋建筑外的混凝土场地已经被挖掘出来，工人们正在埋线，机器不时发出噪音。

杨澜住在建筑旁边一栋楼的最底层，这栋楼又黑又潮湿，面积不到30平方米。除了两张由铁架和木板组成的双层铁架床，房间里没有其他家具。

杨澜，70岁，来自江西农村，她和家里的六个年轻一代住在这里。这个不到30平方米的房间，全家每月支付1900元，这个价格是上个月调整的，之前是1700元。

虽然条件很差，租金也不便宜，但杨澜没有怨言。毕竟，这里的地理位置特殊，距离世界上最大的电子商品交易中心华强北只有一公里。东魏村和祠堂村两个自然村组成了面积为17200平方米的玉田村。早年，华强北到处都是修理手机的人，当时房租上涨。市场恶化后，居民逐渐被市中心的底层工人所取代，比如杨澜。像城市中的大多数村庄一样，丑陋的形象、高密度、恶劣的环境和众多的安全隐患是其共同的问题。

去年9月，福田区南苑街道办事处宣布将与万科合作，采取“城中村综合改造+物业引进与管理+城市化商业运营”的运营模式，对辖区内的城市玉田村进行治理。这也是万科启动“万村复兴计划”的第一站。

陈世明是玉田村祠堂村的地主之一。他认为开发商的租赁和升级模式很好，对他来说既省心又有利可图。陈士明几岁时去了香港，现在是香港永久居民。改革开放后，他回到深圳投资建厂，并在原有的农田上建起了这座建筑。陈世明告诉《泰晤士报》记者，这里的许多地主都是像他一样的香港人，这些人已经成为支持治理升级的主要力量。“他们不想回来管理，主要是因为他们害怕麻烦。”

另一方面，这也是问题所在。许多原房主出国或去了香港，并把他们的房子交给了第二个房东很长一段时间。在玉田村开了20多年小店的张荣(音译)透露，在10年前住房供应特别紧张的时候，第二任房东将公寓分成6-7个小房间，通过赚取中等差价赚了一大笔钱。张荣粗略计算了一下:“每个套房每月至少赚2000元。”要找到房子的原主人并从第二个房东那里获得管理权并不容易。

虽然陈世明同意翻修，但并不是每个业主都这么认为。考虑到该地块的租金在未来不可避免地会上涨，一些业主拒绝与万科签订十年租赁合同。在向东尾西村，一些业主去年升级了他们的房子，装修后的一套房子的价格直接从1500元/月增加到2800-3000元/月。

政府鼓励变革

万科在玉田村的合作开始不到一个月。2017年10月17日，深圳市发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《意见》)，提出全面整顿城中村，改造成租赁住房。

玉田村也被视为深圳1000个村庄的新药方。

截至目前，万科在玉田村的前两栋建筑已于今年4月初移交给万科的集中长期租赁公寓品牌进行停车运营。据公园之家的工作人员称，第一批44间套房将在不到5天的时间内全部入住。

《时代周刊》记者日前走访了于波玉田店，发现这里的出租面积从12平方米到25平方米不等。虽然房间很小，但很完整，万科注重舒适度。根据面积，租金为1600-2500元/月。但是，规定租房者的年龄不得超过40岁，儿童和宠物不得入内。

从第一批改造项目启动后的市场反应来看，玉田模式是一次成功的尝试。

另一个尝试是位于龙岗区华为总部基地北端的城中村新圩仔。2017年，引入停车库进行统一全面升级，并植入物业管理、长期租赁公寓和商业地产的管理运营模式。主要为华为员工提供租赁服务。推出的6093套套房的租金为899-1399元/月，推出后很快就满了。

2017年11月8日，深圳市政府发布了《深圳市2018-2020年城中村综合治理行动计划》，其中规定，到2020年7月底，全市1600多个城中村要进行综合治理，消除城中村存在的各种安全隐患。并要求各区制定相应的三年行动计划。

到目前为止，深圳各区都制定了相应的三年行动计划。南山提出今年要完成对城市20多个村庄的综合治理。罗湖区将8个村庄列入首批城市村庄综合治理规划，龙岗区今年将完成186个城市村庄的综合治理。

《时代周刊》记者统计了各区村庄综合治理的进展情况，发现主要有两种模式:一是采取“代建制”的形式。以罗湖区为例，由华润深圳有限公司负责选址和方案制定，并对后期管理进行反思。二是采用“玉田”模式，项目的设计、采购、施工和运营管理均由房地产公司安排。目前，参与城中村治理的房地产企业包括万科、深野市和华润。

“合作伙伴不仅限于区政府，还可能是街道，甚至是某个村庄。根据装修总量的不同。合作的对象不同，合作的深度也不同。”万科集团品牌中心相关负责人告诉《时代周刊》记者。他补充说，停车只是目前推出的一种形式，其他形式，如餐饮，教育或服装品牌可能会在未来推出。“运营模式仍在不断调整，因为以前没有人这样做过，而现在却在不断尝试和犯错误。”

城市中的村庄成为租赁市场的主体

城中村是许多人来到深圳后定居的第一站，也是深圳土地利用的深层基础。

“深圳的村庄总用地面积约为320平方公里，占深圳总用地面积的1/6。深圳城中村的出租屋约占出租屋总量的70%，是出租屋市场供给的重要主体之一。”深圳市国土资源局的一组调查数据显示了这一点。

“玉田模式”倡导的政府和企业对城中村的改造和升级，不仅是解决城中村问题的一种方式，也是解决深圳人才房短缺的一种方式。

去年10月13日，深圳人才置业集团与万科集团签署了合作框架协议。根据协议，双方将开展合资合作，合资公司将以万科停车平台为合作起点，推动未来在人才住房和社会租赁住房开发建设、房屋租赁与购买、装修、物业管理等相关方面的全方位合作。

一个月后，万科于波布吉店推出1760套出租屋，作为罗湖第一轮人才住房，分配给罗湖区47家龙头企业。罗湖区住建局根据人才住房政策，以市场租金的一半价格向区政府确定的人才分配租金，由区财政补贴租金差额。

福田有800万平方米的城中村。去年，福田住建局与深野集团、水尾有限公司合作，在水尾新村租赁了29栋住宅楼，并将其升级为504套人才公寓，这些公寓可通过手提行李进行安置，并分配给合格的人才。

然而，作为一种全新的模式，它能否在深圳1000多个城中村实施，取决于商业化模式在实现城中村综合改造目标后能否持续。

根据万科与玉田村部分业主签订的合同，合同期限为10年，租金为每月每平方米75-85元。此外，根据行业评估，即使不包括其他费用，只有城中村改造的费用应该至少为每平方米3000元。根据这一计算，106元/平方米的租金根本无法抵消成本。

《泰晤士报》记者通过查阅数据发现，龙岗新围仔、福田水围新村和罗湖布吉于波已投入运行的村庄改造项目均不同程度地享受政府补贴。

对此，万科集团品牌中心相关负责人表示，个别项目有政府补贴，但大部分项目由公司自筹资金。目前，万科的主要核心任务是与原住民沟通，以获得更多的租赁物业。

(应受访者要求，张荣是化名)