严守“房住不炒”主基调

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我们的见习记者马玲

最近，在"无房炒楼"的主旋律下，各地纷纷出台楼市调控政策。今年上半年，房地产市场监管继续趋紧。据中原地产研究中心统计，今年1-5月，全国房地产调控政策出台159次，比2017年1-5月增长60%。

记者发现，今年以来，在热点城市数量持续增加的同时，调控政策逐渐延伸到三、四线城市。业内专家认为，这一方面与近期房价的波动有关，另一方面也是落实中央政府“无房无房”的定位，积极发挥地方政府调控主体责任的表现。

第二，第三，四线城市的房价正在升温

根据国家统计局的数据，今年4月，一线城市新建商品房价格与上月持平，二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.1个百分点，三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.2个百分点。

据业内专家介绍，虽然一、二线热点城市的房价依然稳定，但三、四线城市的房价波动较大，这是政策密集出台的核心原因。

以房价涨幅较大的丹东市为例，根据益州研究院智库中心的数据，丹东市新房价格环比保持在0.5%左右。今年3月，丹东新房价格环比仅上涨0.4%，而4月份上涨至2%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，近期丹东楼市的“躁动”实际上揭示了当前房地产市场的一种心态，即许多购房者都在寻找“价格低估、政策宽松、观念支持”的城市，尤其是在大城市购房机会不多的情况下，一些房地产投机者开始将目光转向地级城市。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹向英国《金融时报》记者表示，在一线城市房地产交易基本冻结的情况下，二线城市已成为资本导向的中坚力量，而以省会城市为首的一系列“人才竞争”，如宽松的结算、无限制购买首套、住房补贴等，推动了房地产市场交易。

谈到四线城市房价上涨现象，夏丹告诉记者，近几个月来，四线城市房地产市场上涨的主要原因是“热外溢”，一些投资投机基金开始寻找价格相对较低、调控政策较为宽松的四线城市作为新的投资目标。

“相对宽松的政策和需求溢出效应等因素仍将起到支撑作用。第三，四层城市保持一定程度的热度。”中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王表示，随着去库存化政策的逐步退出，预计四线城市的市场调整将在下半年进行。

大力推行监管政策

一段时间以来，房地产市场的监管力度一直在加大，“采访监管”频频出现，被业内人士解读为新一轮房地产市场监管的标志。近日，住房和城乡建设部对海口、三亚、Xi、太原、哈尔滨、贵阳等12个城市的负责人进行了访谈，其中大部分是二线省会城市和个别三线城市。它在四月份位列前十。

在采访中，多次强调要坚持房地产调控“目标不动摇、力度不放松”，这表明中央政府决心实施“禁止住房投机”，遏制房价过快上涨。夏丹表示，预计未来将在市一级出台更加严格的调控政策，涵盖“五个限制”、调整抵押贷款利率、纠正违规行为等方面。

今年5月，房地产市场监管再次升级。据统计，全国有40多个城市出台了调控政策，当月共出台50次，单个月出台的房地产调控政策数量创下新纪录。同时，根据空的布局，监管城市从热点城市延伸到四线城市。例如，湖北省宜昌市住房和建设委员会最近发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》明确规定，市区(包括夷陵区)内的商品房购买，自商品房网络合同签订之日起两年内不得上市交易。

对此，业内人士表示，宜昌出台限购政策表明，目前四线城市市场交易火爆，限购政策的出台是为了稳定房价和预期。

据记者了解，目前，全国已有60多个城市实施了限购政策。在热点城市加大调控力度的同时，一些三线和四线城市也加入了限购行列，限购已经成为房价上涨过快的城市的“标准”。

房地产市场的监管将以“稳定”为基础

“面对第三和第四城市过热的房地产市场，适当的政策调控是必要和及时的。”金融专家王亚宏表示，整顿和规范市场秩序将有助于市场长期健康发展。但是，在保持调控政策连续性和稳定性的同时，也要结合各地的具体情况，因地制宜，因市制宜，分类调控，对扰乱市场等投机倒把行为进行“严打”。

严跃进告诉英国《金融时报》记者:第三，四线城市的去库存化周期已降至历史最低点，房价大幅上涨。这背后的逻辑是城市化下的住房需求已经开始释放，货币化安置带来了更多的市场需求和机会。一般来说，目前，对于这样的城市，积极的去库存和房价控制需要得到控制。

“对于目前四线城市房价上涨过快的现象，从稳定市场的角度来看，房企和购房者有必要谨慎对待这类市场，尤其是要防止目前房价的快速上涨进而出现滞涨。”严跃进强调道。

中国社会科学院最近发布的《房地产蓝皮书》指出，展望2018年，房地产市场监管将“稳定”，为住房制度改革和房地产长期监管机制建设创造稳定的市场环境，房地产市场监管的收紧和去库存化政策将继续齐头并进。

一方面，虽然热点一、二线城市的房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性变化，房价仍存在一定的上行压力，因此有必要保持现有的政策调控力度不变，一些热点城市不排除出台更为严格的调控政策。

另一方面，由于四线城市房价和地价的快速上涨，市场已经完全“激活”，早期的刺激政策需要淡出，甚至转变为收紧监管，以保持房地产市场的稳定健康发展。

“总体而言，2018年楼市调控政策‘并未放松’，需求方面的各种不利因素依然存在。此外，企业融资受阻、居民去杠杆化和开发贷款收紧，将对开发投资的增长率产生负面影响。“根据《房地产蓝皮书》，预计2018年开发投资将保持较低水平，上半年开发投资增速可能略有回升，下半年可能延续2017年的震荡下行趋势，但全年难以实现引人注目的业绩。由于销售下降的影响，预计全年房地产价格将稳步下降。