楼市热背后的新趋势

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Mameiruo

在夏季高温到来之前，房地产市场很热。

根据中原地产发布的数据，热点城市前五个月的土地出让金同比大幅增加。5月，50个热点城市土地出让金创下全年最高纪录，总额3130亿元，同比增长111.5%；1-5月，50个热点城市土地出让金总额达到1.5万亿元，同比增长57.6%，增加4520亿元。

与热土市场同步，“政策忙”。据中原地产研究中心统计，2018年1-5月，全国房地产调控政策出台159次，比2017年1-5月增长60%。其中，5月份，全国有40多个城市出台了调控政策，当月共出台50次，单月出台的房地产调控政策数量创下新纪录。

在监管力度不断加大的情况下，土地市场依然火爆，从杭州、Xi、南京等热点城市抢房排长队、买彩票等事件成为市场关注的焦点。那么，这一轮“历史上最严厉”和不断升级的监管是否会陷入“更多监管、更多涨价”的怪圈呢？

事实上，情况可能并非如此。

简单地说，土地市场和热点城市“抢房子”不是主动的，而是被动的选择。开发商的“抢地”源于大规模开发后的比较优势。虽然领先的房地产企业常说“规模”不是目标，但中国指数研究院发布的研究报告显示，房地产企业规模越大，融资成本越低，风险防范能力越强。这是融资渠道有限的房企必须牢牢把握的竞争优势。

“抢房子”的动机更复杂。“抢房”部分源于区域发展过程中房价的上涨趋势，但另一个不可忽视的原因是新房和二手房价格倒挂。由于价格限制和销售限制等政策因素，许多非急需的买家纷纷涌入市场，不仅是房屋，还有低价出售的房屋和"坐等时机"。

与这种被动选择形成鲜明对比的是，还有一些更有意义的信号。

首先，不同的城市处于不同的发展阶段，一线城市正在积极选择“去房地产化”政策。

近日，深圳市政府发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障的住房供应保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。根据《意见》，除市场导向型商品房外，人才住房、住宅商品房和公共租赁住房将分别占深圳住房供应总量的20%。其中，人才住房的租赁价格为市场价格的60%；住宅商品房租赁价格为市场价格的50%；公共租赁住房的租金为市场价格的30%。

这一政策类似于新加坡的做法，即深圳将优先保证住房需求，而市场将调整其他购买需求。作为一线城市，这样的战略选择可能会产生示范效应。

尽管北京和上海这两个一线城市尚未出台如此有力的政策，但更严格的监管方向和多层次住房体系的建设并没有放松。事实上，与蓬勃发展的二、三线房地产市场相比，50个热点城市的土地出让金和平均底价都大幅下降。这一趋势当然并不意味着二三线城市已经超过北京、上海和深圳，但传统一线城市的监管效果是显而易见的。

其次，“房地产投机”不再是资本的唯一选择。

长期以来，房价的逐年上涨让许多投资者意识到房地产是最稳定甚至是最有利可图的投资目标。这也是“热钱”容易流入房地产市场的原因。然而，随着我国多层次投融资体系的逐步完善，这一趋势已经发生了变化。

最近引起人们关注的“独角兽”cdr和“独角兽”基金，表明中国资本市场正朝着更具包容性的方向发展。资本流动的“分化”将是房地产市场“降温”的关键。随着战略性新兴产业的发展和多层次投融资体系的不断完善，这一趋势在未来将更加明显。

第三，与土地财政的激励效应相比，人才的相对稀缺性更加突出。

回顾过去几十年，尽管高端人才一直供不应求，但资本更加稀缺。在发展的早期，资本的原始积累是不可避免的。在这种情况下，土地财政已经成为区域发展的重要依赖。

随着中国经济从高速发展向高质量发展的转变，人口转折点即将到来，人口红利正在逐渐丧失。随着核心技术和高质量产品成为未来发展的关键制约因素，人才的相对稀缺性变得更加突出。像深圳这样的城市已经开始“以人为本”，在发展中争取新的优势，而刚刚获得自由贸易港红利的熊安新区和海南也将“吸引人才”作为其核心战略。如果说热点城市的“高房价”已经成为人才进入的“高门槛”，那么未来将会有越来越多的城市把“特价房”作为吸引人才的“利器”。

总之，在这轮似乎已经过时的楼市热背后，改变的是地方发展重心的转移、资本选择的多元化以及中国发展趋势的变化。这一趋势不仅反映了政策意愿，也反映了市场选择。