保险资金试水长租市场

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随着许多政策红利在各地陆续落地，迅速发展的住房租赁市场迎来了一个好消息:保险基金获准进入长期租赁市场。在房地产市场供给侧结构改革的背景下，保险资金的表现是可以预期的。

昌祖市场

期待“解渴”保险

中国共产党第十九次全国代表大会的报告强调:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人都能安居乐业。”发展房屋租赁市场也是落实“房子是为了居住，不是为了投机”定位的一项重要措施。去年7月，9个部门联合下发了《关于加快发展人口净流入大中城市房屋租赁市场的通知》，并选择了部分人口净流入大中城市进行试点，其中还提到加大对房屋租赁企业的金融支持。

一系列政策的相继实施和住房租赁需求的不断增长，推动了中国住房租赁市场的蓬勃发展。据统计，北京和深圳的集中长期租赁公寓品牌总数已超过300个，管理用房超过200万间。在中国排名前30位的房地产开发商中，超过三分之一已经部署在长期租赁市场，而且这个团队还在继续壮大。相关研究报告显示，中国长期租赁市场的总体规模约为1万亿元人民币。

然而，对于投资巨大、投资回收期长的长期租赁住房项目，融资问题仍然存在于行业的局部。有业内人士表示，长期租赁市场资金短缺，急需低成本、长期的保险资金进入“输血”市场。

保险资金已经成为支持经济社会发展的重要力量。从服务实体经济的角度看，2017年保险业定期存款余额超过1.34万亿元，是实体经济中长期贷款的重要资金来源。保险资金的进入不仅有助于扩大长期租赁住房市场的蛋糕，而且可以充分发挥自身优势，促进国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧的结构改革。

以风险为导向

监督“焦点”

事实上，保险基金已经为进入长期租赁市场铺平了道路。中国保监会副主席陈文辉在今年1月召开的全国保险监管工作会议精神落实情况专题培训会上，强调要研究保险资金参与长期租赁公寓等领域的问题。

6月1日，中国保监会发布《关于保险资金参与长期租赁市场有关事项的通知》(以下简称《通知》)，正式开启保险资金进入长期租赁市场的大门。从通知内容来看，监管部门已经“放开”了保险资金，同时也明确了保险资金投资长期租赁市场的风险管控重点。

在参与方式上，保险公司可以直接投资，或者保险资产管理机构可以通过发起设立债务投资计划、股权投资计划、资产支持计划和保险私募基金，间接参与长期租赁市场。在区位要求方面，《通知》要求保险资金投资的长期租赁住房项目应位于北京、上海、熊安新区和人口净流入的大中型试点城市。此外，还必须满足利益、所有权、土地使用性质和审批程序的要求。

保险资产管理机构发起投资长期租赁住房项目的保险资产管理产品和保险私募股权基金，需要满足以下两个条件:如果采用债权投资计划，融资主体自身的现金流占其全部债务本息的100%(含)以上；采用股权投资计划和保险私募基金的，拟设立项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司的股权不得为第三方提供质押，应建立有效的退出机制。

世界知名的房地产服务提供商戴德梁行(Dtz)在其研究报告中表示，越来越多的资金将涌入房屋租赁市场，这是一种必然趋势。然而，在支持和鼓励租赁市场发展的背景下，由于相关审查制度不完善，后期监管成本较高，存在资金被挪用或流入房地产市场成为房地产基金的风险。同时，获得大量融资的房屋租赁企业能否合规投产，是否会面临经营风险，也是一个需要慎重考虑的风险。

对于上述潜在风险，《通知》对资金管理和风险管理也有明确要求。保险机构要督促各类主体规范项目建设管理和资金拨付，对资金账户管理和资金进出实施全过程监控，确保保险资金的封闭运行和专款专用。保险机构应设立专岗，负责投资项目的投资后管理，建立全过程管理体系，防范关键节点风险。

属性匹配

期待“化学反应”

保险基金具有长期、规模大、稳定性高的优势，投资于长期租赁市场非常适合其自身属性。国际商业与经济大学保险学院教授王国军在接受英国《金融时报》采访时表示:“对于保险基金来说，安全性是首要考虑的因素。投资长期租赁住房项目可以为保险基金带来长期稳定的投资回报。对于保险基金来说，它有一定的吸引力。”

太平资产管理有限公司的一份报告也指出，长期租赁住房领域的多层次、多元化和长期资本需求能够有效匹配保险基金的长期和多元化投资偏好。除了上述金融属性外，保险资金还具有天然的社会保障使命和保障属性，应坚持为社会保障体系建设、实体经济建设和重大国家战略提供长期的金融支持。

2017年，中国保险公司资本运用余额为149206.21亿元，成为服务经济社会发展的重要力量。据中国保险资产管理协会披露的数据，今年前5个月，19家保险资产管理公司共登记了62项债务投资计划，总登记规模为1221.5亿元。其中，房地产债务投资计划35个，注册规模564.6亿元。

获得“入场券”也有助于拓宽保险资金使用渠道，优化保险资产配置。国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱在接受媒体采访时表示，“保险资金在长期租赁领域的投资，也可以与保险主营业务相结合，特别是养老、健康等寿险业务，以及家庭保险等财产保险业务。”

然而，由于目前长期租赁市场回报率低、投资风险高，业内许多机构也持观望态度。对此，王国军认为，“在长期租赁市场中，不仅投资巨大，而且由于流动性因素可能无法收回投资，因此保险公司需要关注投资风险。但保险资金进入长期租赁市场的前景主要取决于长期租赁市场自身的健康稳定发展。这一方面有赖于未来政策的延续和支持，另一方面也有赖于长期租赁市场在与其他房地产市场的竞争中形成自己的优势。”

在打开长期租赁市场的大门后，已经有保险基金急于尝试。近日，据媒体报道，平安地产正以上海蓝森项目为试点，积极与平安人寿就保险资金投资长期租赁公寓进行沟通，并已取得阶段性进展，预计近期将登陆。