盘和林：从上半年房地产数据看房价有无上涨压力

本篇文章1643字，读完约4分钟

潘河森林

7月16日，国家统计局网站公布了上半年房地产开发的投资和销售情况。

报告显示，2018年1-6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%，其中住宅投资38990亿元，同比增长13.6%，占房地产开发投资的70.2%。

在上半年房地产市场的严格控制下，一位数的增长率基本达到预期。数据显示，待售房屋面积大幅下降，从供需角度看，已进入补货供应市场。

另外，目前房地产市场处于高阶段，由于高水平的惯性，房地产市场发展投资保持适度增长将是未来的趋势。所有这些都表明，未来房价仍存在一定的上行压力，仍有必要加大房地产调控力度。

值得一提的是，今年上半年新开工的房地产比去年同期增长了11.8%。这一增长速度可能会给我们发出一个新的信号，即随着四线城市去库存压力的大幅改善，房地产去库存力将逐渐减弱，行业将迎来一个补货周期。

事实上，房地产的新发展保持了良好的增长率，这是由于各种原因。

大多数房地产企业或多或少都有土地购买库存。无论是从保值增值的角度还是从企业战略转型的角度来看，新建住宅投资都是一个更好的、必要的选择。

由于房地产是一种能够保值增值的金融资产，所以很多企业在转型时期无论是在哪个行业都难免会涉足房地产投资，同时也需要房地产开发投资为新的商业投资输血。

就像万科目前的多元化经营战略一样，涉及的领域包括养老、商业、物流和文化旅游，这些领域往往需要实体房地产的支持。利用自有土地储备开发和投资房地产，一方面有利于资产的保值增值，有利于建立一堵天然的风险防范墙，另一方面也有利于企业的转型和多元化。

房价的上涨仍然有利可图，这也是新建筑项目数量没有减少的另一个原因。

目前，虽然房价涨幅在收窄，但上半年中国商品房交易价格仍达到8678元/平方米。从近两年房价的上涨趋势来看，卖家还是有利可图的。虽然利润增长空略有下降，但根据垄断竞争的市场均衡理论，只要有利润，市场就不会达到动态均衡点。

此时，大企业的普遍做法是稳定或扩大其市场份额，而中小企业则不断进入和退出市场，代代相传。正因为如此，周期超过37个月的房价仍可能保持适度上涨趋势。

但是，值得注意的是，我国租赁市场和二手房市场的发展并不完善，信息也不是完全对称的，整个房地产的供求关系也不能得到真正的反映。

目前，市场供给的减少也可能是由房地产市场结构的不平衡扭曲造成的。在现实中，一些地方的二手房市场是丰富的，略有增加，而流通中的新房数量正在减少，所以这种新的发展将进一步刺激房价。

值得注意的是，2018年上半年，土地收购面积同比增长7.2%，而待售面积下降。6月底，房屋销售面积下降了14.7%，虽然下降幅度在减小，但已达到销售面积的历史最低点。这可以说是房地产行业进入补充库存时代的又一个例子。同时，这也从另一个方面表明，市场供给正在减少，房价仍有一定的上行压力。

开发企业对土地收购有明显的热情，这一方面是企业维持自身生存所必需的，另一方面也是为了抓住近期土地供应扩张的机遇。有地无钱，犹如有柴无火。然而，在资金、风险和杠杆的严格控制下，今年上半年房地产企业到位资金超出预期。

根据最新数据，上半年，中国房地产开发企业的到位资本下降了73.1%，国内资本下降了7.9%，自筹资金增加了9.7%。

从这些数据中，我们可以看出企业的资本来源结构正在发生变化。对于一个房地产企业来说，如果它有足够的现金流，它就可以实现手中有饭吃，而且它不会陷入恐慌。

政策出台后，银行对房地产贷款的限制，海外融资的出路也受到了限制，这向企业揭示了加快资金周转是房地产企业保持现金流的秘诀，也是靠自身来减缓资金链的压力。

从统计局发布的数据可以看出，房地产行业将进入补货期。通过补充库存形成的新的房地产资源是否会进一步刺激房地产价格的上涨还有待观察。但是，要进一步平衡供需，避免房地产泡沫进一步扩大，开放租赁和二手房市场，控制房价上涨仍然是相关政策的难点和重点。

(作者是中国财政科学研究院应用经济学博士后)

编辑朱昱