李宇嘉：棚改不搞“一刀切”对三四线楼市有何影响

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李玉佳

7月12日，住房和城乡建设部召开棚户区改造情况通报会，公布上半年棚改进展情况，再次明确开展新棚改的三年规划，并对下一阶段棚改进行了系统安排。

住房和城乡建设部相关部门负责人表示，在商品房存量不足、房价上涨压力较大的地方，应及时调整棚改安置房政策，采用新的棚改安置房；凡有大量商品住房库存的地方，可以继续推进住房货币化改革。

负责人强调，工棚改造的范围和标准应进一步明确，并合理把握。各地要坚持量力而行的原则，认真评估和论证财政承受能力，避免一刀切、分层次设点、盲目举债摆摊，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点解决旧城棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区改造的重点问题。

不久前，市场传言CDB棚改项目的合同审批权从总行收回，演变成“棚改专项贷款审批暂停，货币安置停止”的说法。

对此，CDB表示，今年以来，在国务院有关部委的指导下，严格执行国家棚改政策，配合地方政府依法开展棚改融资工作。目前，所有工作都在有序进行。CDB还透露，截至5月底，本行今年共发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改的继续建设和2018年580万个新项目的建设。

此前，市场上有一种观点认为，三四线城市较高的房价在一定程度上与房改和货币化安置有关。随着投机和投机的蔓延，一些三四线城市的地方债务状况和对土地融资的依赖加深。

今年5月，在70个大中城市中，新房价格环比上涨61个月，平均涨幅为0.6%。在过去的一年里，这个数字和涨幅都达到了新高，四线城市是推动价格上涨的主要力量。

此外，目前，大部分三、四级房地产市场的待售存量消化周期已降至15个月以下，达到住房和城乡建设部等六部委2017年8月规定的“控制货币化安置比例”的存量周期标准。

那么，为了控制房价或减少库存，实施了4年多的房改应该取消还是放缓？换棚放缓会不会对楼市资本、开发投资和新建筑产生负面影响？我们应该如何看待房改本身、房改与房地产市场的关系以及房改的未来走向？

在上周的吹风会上，住房和城乡建设部明确表示，棚改是“稳增长、促改革、调结构、惠民生”的供给侧结构改革的重要举措。这个定位非常重要。房改不仅仅是为了稳定三、四级房地产市场，也不是为了刺激房地产市场。

2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014～2020)》提出，要将城市棚户区和城中村纳入国家新型城镇化发展战略，到2020年基本完成城市棚户区改造任务。

同年，《两会政府工作报告》也指出，今后一个时期要解决好“三个一亿人”，包括“改造一亿人左右的城市棚户区和城中村”。这也意味着棚改是“三个一亿人”新型城镇化战略的组成部分。

除了拆除危房、城中村和其他不具备当代社区居住功能的房屋外，棚改还考虑了完善城市功能和改善居住环境的任务。然而，无论是拆迁补偿、配套社区服务，还是补充城市功能，都是一次性投资巨大、长期恢复的大型项目。

目前，棚改集中的城市往往伴随着产能过剩、产业落后、人口外流和老龄化严重、地方财政负担沉重等问题。在这种情况下，仅靠地方政府很难推动棚改，甚至可能加剧地方债务风险。因此，国开行的psl(住房抵押贷款补充贷款)和货币化安置弥补了配套的不足，盘活了空的存量，是惠民生和房地产良性循环的结合。

众所周知，“十三五”规划是中国全面建设小康社会的关键阶段，是巩固内需基础、实现经济转型的关键阶段，是落实共同发展和包容性发展理念、让最广大人民充分分享城镇化和工业化成果的关键阶段。从2008年到2017年，全国共启动了3896万套棚改，帮助约1亿人“走出棚子，走进大楼”。

其中，2013年至2017年，累计开工棚户2645万套，占总数的68%，6000多万居民“走出棚户，走进建筑”，享受现代社会的社区、服务和配套设施的商品房和城市服务。

此外，棚改带动了建筑材料、装饰、家用电器等的有效投资和消费。，促进了上下游相关产业的发展，也对经济稳定增长起到了积极作用。

因此，正如住房和城乡建设部所说，不断推进棚改在稳定增长、促进改革、调整结构、造福人民方面发挥了多方面的作用，其贡献是历史性的。

作为一项覆盖全国的公共政策，再加上税收优惠、财政补贴和信贷，在一些地方的实施过程中可能会出现一些偏差。例如，一些地方将棚改政策的覆盖面扩大到一般建制镇；一些已将道路扩建、历史街区保护和文物修复带来的房屋拆迁和重建项目纳入棚改范围；一些使用年限短、结构相对安全的住宅建筑已纳入棚改范围；如一些项目的配套设施没有同步规划、同步报批、同步建设、同步交付，工程质量存在一些问题。

此外，一些地方政府过于关注房改对空的放开，以及随之而来的土地出让收入、房地产开发和固定资产投资。

特别是2016年以来，房地产市场明显反弹，商品住房存量消化周期明显下降，一些地方没有及时调整和完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高，导致被动需求过度，人为地加剧了住房供需矛盾和投机。

针对这些问题，住房和城乡建设部在最近的吹风会上严格界定了棚改的范围、货币化安置的原则和棚改专项贷款的门槛。

不久前，7月6日，国务院发布了《关于在2018年启动国务院大检查的通知》，明确了启动新棚改革的三年计划，即2018年至2020年三年1500万套，今年580万套。

在这次吹风会上，住房和城乡建设部再次强调了这一点，并宣布今年1-6月棚改进度为363万套，完成率达到63%，表明今年棚改规模仍处于较高水平。

根据国家新型城镇化规划(2014~2020年)，棚改将于2020年基本完成。其中，2015-2017年完成700万套，2018-2020年完成1000万套，但2015-2017年完成1800多万套，即棚子改造目标提前三年完成。

2018~2020年是棚改的收尾阶段，棚改和货币化安置的重点也将集中在内陆省份腹地三个存量较大的四线市县。

今后，从规模上看，棚户区改造(主要是工矿企业和城中村)将会下降，货币化安置的比重也将整体下降。但是，通过“短板”和公共服务均等化，广大群众将享受到空的存量城市化红利，这种红利仍将进行，如农村危房改造、农村振兴、集体建设用地利用和租赁住房等

更重要的是，自2005年辽宁开始棚改以来，棚改已经推进了十多年。2008年后，新的城市化进程全面加快，公共服务“弥补了不足”。四线城市与大城市在教育医疗、交通通讯、城市面貌、生活体验、生活消费等方面的差距不断缩小。棚改改善了城市的基本面，降低了进城成本，并逐步为拉动内需奠定了坚实的基础。(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱