独家丨上海有关部门建议从四方面整顿类住宅

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截至1月9日，上海的网上房地产显示，已有143个住宅项目(即商业住宅)暂停出售。

这些项目大多位于嘉定区、浦东新区和松江区，涉及许多知名企业拥有的项目，如华侨城、万达、宝龙、绿地、龙湖、卓越、融创、融信、R&F、上海农家乐和申通。1月8日，《21世纪经济报道》记者走访了一些在线房地产显示“暂停销售”的公寓项目销售中心。一些售楼人说，该项目有房子出售，但样板房正在"整改"，可以收到意向款；个别项目的销售人员告诉前来咨询的消费者，该项目还可以。

上海市住房和城乡建设委员会1月6日表示，为保护购房人的合法权益，规范市场秩序，市住房和城乡建设委员会将会同有关部门从1月6日起对商业办公项目进行集中清理和审核，在此期间将暂停该类项目的网上签约。

住宅市场的无序发展引起了上海相关部门和专家的关注。根据上海中原市场研究中心的数据，由于资金的涌入，2016年商业产品(主要是住宅)的平均价格上涨了44%。2016年1月，平均成交价格为22000元/平方米，到12月，平均成交价格达到31700元/平方米。据有关部门统计，纯商业写字楼的单价约为同一地区同类房屋单价的60%，同类房屋的单价约为同一地区商品房单价的60%，甚至达到80%。

不难理解，一些房地产企业出于利益驱动，试图收购商业经营性质的土地，但却缺乏可供出售的住房，并争取更高的投资回报。在商业利益的驱动下，上海的住宅建筑在过去几年一直很混乱。据上海市住房和城乡建设委员会称，一些商业办公项目严重改变了房屋的使用性质，如擅自改变空的房屋单元划分，擅自连接燃气管道，造成房屋结构和消防安全隐患。同时，一些项目在销售中仍进行虚假宣传，严重误导买家。例如，2016年11月，一些媒体披露，松江九亭高科技工业园区的一家公司在工业用地上非法建造商业和住宅建筑；松江九亭地铁站周边有作为阁楼产品出售的项目，但规划图显示为“配套工业厂房和辅助用房的综合建筑”。

自2015年4月1日起，上海市实施了《关于加强公寓式办公楼规划管理的意见》，将公寓式办公楼定义为“具有独立卫生设备的单元办公楼”；建筑控制要求为:每个分隔单元建筑面积不小于150平方米，层高不大于4.5米。尽管如此，仍有商业项目开发商采取先通过验收，然后将它们分成小单间出售的做法。

许多业内人士指出，目前的住房开发形势不仅影响房地产调控政策的有效性，还可能对上海未来的发展产生破坏性影响。

《21世纪经济报道》记者独家从业内人士处了解到，上海市相关部门此前曾走访和讨论过各区的住宅市场情况，发现在规划建设、市场营销、验收登记、后续管理等方面存在一些问题。，如职责不清、监督不严、基础不清等。

记者从可靠渠道了解到，上海市有关部门建议从四个方面实施住宅楼整改:加强政府职能部门在审批、验收和办理生产证件过程中的失职渎职责任追究；制定住房企业和房地产中介不规范行为的“负面清单”，并严肃处理；城市联动，堵塞监管漏洞，着力完善写字楼项目的设计规范、预售审批、联合验收等措施，完善住宅建筑监管机制，抓紧落实住宅建筑限购政策；严格坚持政策底线，在合同签订、交易登记等环节加强咨询服务和风险预警，加强舆论引导，对各种误导性宣传和促销行为追究责任。

根据有关部门的建议，上海市可以对擅自改变产品用途的项目进行整改，并从土地规划部门的规划审批、房屋建筑部门的预售许可证、土地规划部门的规划验收、房屋建筑部门的产权证办理等关键环节研究具体措施，有效控制违规行为，实现商业项目的全生命周期管理。

(编辑:李庆余)