太原房价5年仅上涨20% 供应充足新增购买力缓慢是主因

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2016年，最热门的话题是“房价”，它从一线城市蔓延到二线城市和主要省会城市。房价一度像脱缰的野马，直到连续出台调控措施才逐渐稳定下来。

春节期间，记者走访了山西省太原市的新建筑，发现太原市的房价近年来保持稳定。

根据中国指数研究院的100城市价格指数，太原市近五年(2011年11月-2016年11月)的价格涨幅仅为20%，严重影响了表现不佳的cpi。

在增长疲软的背景下，去库存化仍然是目前的主要任务。2016年，太原市两次推出“去库存”政策。即使在“930”事件后，中国21个城市仍密集发布限购令，太原市仍出台新的“促销”政策，这与国家房地产调控的方向背道而驰。

太原的房价疲软

“五年前我想买一栋房子。当时，房价约为6000元/平方米。当我认为它太贵的时候，我没有买它。我最近准备结婚，开始看房子。我发现太原的房价多年来几乎没有上涨过。”在太原工作的宁小姐告诉记者。

记者联系了很多准备在太原买房的人，得到的普遍反应是价格稳定。这也可以在数据中显示出来。根据中国指数研究院100城市价格指数的统计，2011年11月，太原市的平均房价为6017元/平方米，截至2016年11月，太原市的平均房价为7227元/平方米。这也意味着太原市过去五年的房价涨幅只有20%。

在接受记者采访时，一些不愿透露姓名的开发商承受了很大的痛苦:“太原根本不需要监管，没有限购就卖不出价格。”

上述开发商认为，太原房价多年不涨的主要原因有二:一是供应充足。从表面上看，太原市商品房的供应量不高，但实际上，太原市有大量的小产权房。这些房屋没有房产证，也不具备办理房产证的条件。私人交易也得到承认；第二，经济环境不景气。山西是产煤大省，其经济增长单方面依赖煤炭资源。然而，近年来，煤炭产能过剩导致企业入不敷出，员工收入减少，消费能力下降。"

“太原楼市目前的主要任务仍与年初的既定目标相同，仍需尽一切努力盘活。这一基调从未改变。作为一个供应大、去化学化程度高的城市，按照“一城一策”，太原楼市仍应注重去库存化。”陕西省房地产协会会长余世维在接受媒体采访时说。

去库存化是主要方向

与之形成鲜明对比的是，2016年，全国房价集体上涨。根据中国房地产协会发布的网站数据，截至去年10月31日，31个省会城市中的29个城市的房价同比上涨，其中石家庄的平均房价为12100元/平方米，居全国首位，同比上涨近45%。

此外，其他省会城市的房价也在迅速上涨。例如，郑州房价同比上涨33.63%；福州房价同比上涨26.72%；武汉房价同比上涨34.59%；济南房价同比上涨18.72%。而太原的房价同比仅上涨了3.15%。

另一方面，在全国房地产市场过热的背景下，北京“930”楼市调控新政策出台，20个大中城市紧随其后，发出密集的声音。其中，天津、苏州、郑州、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州等21个城市出台了楼市限购政策。

与此同时，太原也加快了楼市调控的步伐，但总体方向与其他城市完全相反。回顾2016年太原楼市政策，不难发现去库存化战略自始至终都在实施。

2016年6月，山西省政府发布了11项房地产“新规定”，包括:鼓励房地产开发企业根据市场规律调整营销策略，适当降低房价；对于率先实施国家降低房价政策的，市县将给予奖励，并协调金融机构在融资及相关金融服务方面给予一定支持；引导房地产开发企业通过改善规划设计、完善配套设施、使用绿色环保节能材料，在不提高房价的前提下提高产品附加值；将货币化安置作为今后一段时期全省棚户区改造的主要渠道，2016年棚户区改造货币化安置率不低于50%，是评估城市的重要指标；原则上不允许新建安置房；全面放开城镇和中小城市的落户限制，有序放开太原市和大同市的落户限制。

然而，去库存几乎没有影响。在库存压力下，在“全国房地产调控”的背景下，2016年10月31日，太原市16个房地产“新政”——《太原市政府办公厅关于解决房地产库存问题的实施意见》(以下简称《意见》)正式生效。

《意见》指出，太原市支持农业转移人口购买住房；积极推进农业转移人口城镇化，进一步放宽定居条件；对于首次购房的家庭，将购房贷款首付比例放宽至20%，第二次购房家庭贷款首付比例放宽至30%；对房地产交易实行税收优惠政策；扩大住房公积金的使用范围；加大棚户区货币化安置力度；甚至完全停止建造新的公共租赁住房。

山西朗润房地产咨询有限公司董事牛培华认为，2016年初，预计太原住宅市场的清仓周期为3.5 -4年。截至去年9月底，市场预计库存脱销周期将保持在这个范围内，并将随着土地交易量的增加而继续扩大。太原楼市的库存仍然相对较高，没有限购。

转折点即将到来？

必须注意的是，在太原的房地产市场上，“面粉比面包贵”，当房价增长疲软时，地王经常出现。

2016年5月，融创以18.7亿元和5432元/平方米的底价刷新了太原王迪的地标。在不到一周的时间里，万科刷新了区域板块的最高底价，底价分别为10.2亿元和3918元/平方米；同年8月，省人民医院以4.406亿元的价格抢滩，8075元/平方米的太原新地王诞生；同年9月，华润置地以34.228亿元的高价，以7223.63元/平方米的底价和53.49%的升水率，获得了原师范学院旧址的称号。

可以说，去年太原市土地市场的大部分优质地块都被上述一线品牌房企“瓜分”。品牌住宅企业在产品设计、施工、配套设施和物业服务等方面为买家提供了更好的居住理念和生活质量，同时进一步推高了太原市优质商品房的价格。

“我家附近新开的高档商品房均价已经卖到了12000元/平方米，但是已经开了3个月了，还没有卖完。最近，我经常接到销售电话。”住在太原市和平南路的李女士告诉记者，目前太原市的新房价格并不低，但总的来说是没有市场的。

但是，开发商不同意这种观点。在采访中，许多开发商认为，在税收、金融、供应等政策的调整下，太原市的房价将在2017年达到最高点。当地一家开发商的相关负责人表示:“目前该项目没有降价措施和计划，房地产销售价格不太可能下跌。对于房地产开发商来说，降价只是治标不治本。除非土地成本和其他税费能够降低，否则空的降价幅度并不大。”

太原房价是否会迎来拐点，仍需市场验证。