楼市遇考：房贷利率存上调可能 住房按揭遭冷遇

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在春节假期前提高了中期贷款利率后，央行在春节后的第一个交易日再次提高了长期贷款利率和反向回购利率。据业内人士称，收紧货币政策可能导致抵押贷款利率上升。在市场风险和政策风险的双重压力下，银行可以通过价格手段来防范和控制风险。此外，在加息周期和调控政策的背景下，房地产(包括一线城市)很可能会迎来一个长期拐点。

抵押贷款利率可能会提高

在鸡年的第一个交易日，央行做了一个大动作:在公开市场进行了200亿元7天、100亿元14天、200亿元28天的反向回购操作。与前期相比，营业利率均提高了10个基点，同一天推出的补充贷款利率也全面上调。

一家股份制银行的宏观分析师告诉记者，春节前后央行的密集行动证实了货币政策操作的转变。随着基准利率货币政策工具的作用和地位越来越低，作为央行主动管理货币政策工具的mlf和slf正发挥着越来越重要的作用，特别是货币的长期和短期配置可以通过主动操作来实现。货币紧缩政策的紧缩信号机制可能从央行传导到金融机构，最终导致终端实际贷款利率上升。

期末贷款利率的上升会导致抵押贷款利率的上升吗？近日，记者走访了多家银行网点，了解到大多数银行，包括招商银行(600036，Buy)、平安银行(000001，Buy)、中国建设银行(601939，Buy)和中国工商银行(601398，Buy)，首套住房贷款利率没有变化，仍保持10%的折让。民生银行账户经理(600016，BUY)告诉记者，该行首笔房贷利率为10%，但如果是民生银行的优质客户，购买指定房地产，优惠力度可达8.8%。

一家大型股份制银行的内部人士告诉记者，去年，银监会和行业协会向银行发布了指导意见，要求按揭贷款的优惠折扣不应低于10%。银行可以根据实际情况在此基础上进行调整，10%是业内普遍的折扣。

在访问期间，大多数银行账户经理表示，他们没有收到总行上调抵押贷款利率的通知，但一些人表示，他们隐约听到了风声。“还是有顾虑。打九折更常见。如果提高利率，客户肯定会去其他银行。”一位客户经理告诉记者。

尽管银行方面没有采取任何明显的行动，但许多人仍然认为存在提高抵押贷款利率的风险。

海通证券(600837，BUY)宏观分析师蒋超在研究报告中指出，截至2016年9月底，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行按揭贷款平均期限应为10年以上，而10年期CDB的利率仅为3.13%。目前，10年期CDB的利率接近4.1%。CDB完全是一个政府信贷机构，它不需要为银行占用任何风险资本，但发行抵押贷款需要占用50%的资本。银行是利润率高、杠杆率高的行业，其资本有限，因此资本占用成本相对较高。按照目前CDB 4.1%的利率，合理的按揭利率应该在5.5%左右。

蒋超认为，央行确认货币市场“加息”的结果，意味着存在抵押贷款利率大幅上升的风险。目前，五年期贷款的基准利率为4.9%，这意味着所有贴现抵押贷款将在5.5%的合理水平上消失，否则银行还不如购买债务。

恒丰银行研究院执行董事董希淼认为，央行货币市场操作利率的提高确实会影响银行的资本成本，但银行资本成本的提高并不一定反映在抵押贷款利率上。“自去年10月以来，房地产调控的收紧，极大地增加了银行的市场风险和政策风险。在资本成本上升和外部风险增加的双重压力下，银行确实有可能通过价格手段来防范和控制风险。”抵押贷款利率的提高将有助于挤出购房的投资和投机需求，但也有必要避免对刚刚需要的客户造成太大影响。商业银行应在实施国家房地产宏观调控的基础上，首次满足普通百姓(603，883，购买者)的需求，合理改善住房。

住房抵押贷款遭到“冷遇”

业内人士指出，央行加息与1月份“天价”信贷数据有关。

尽管央行尚未公布1月份的信贷数据，但许多机构预测，今年1月份新的信贷规模可能比去年同期超出2.51万亿元，甚至高达2.8万亿元。

华泰证券(601688，BUY)报道称，预计1月份新增信贷将达到2.5万亿元。首先，一月是一个大的信用月。尽管在宏观审慎评估体系(mpa)之后，季节性安排有所减弱，但由于历史信贷节奏，信贷集中的持续将会继续。其次，提前放贷会提前赚取利息收入，所以银行有提前放贷的热情。此外，去年1月，大量新的基本建设项目投入使用。

据国源证券(000728，BUY)分析师介绍，从政策意图来看，政策加息与2017年1月控制信贷过度供给和近期ppi上升有关，这导致货币当局担心通胀压力。去年1月，新增信贷同比增长逾1万亿元，这导致央行紧急收紧货币政策，并对一些小银行采取惩罚性措施，以提高存款利率。可以看出，1月份的例行公事是银行放贷的冲动期，也是央行紧急收紧货币政策的时候。

尽管预计1月份信贷额度仍将保持高位，但业内许多人士认为，2017年信贷规模在信贷结构中的比重将会下降。根据央行的数据，2016年12月新增居民中长期贷款创下近10个月来的新低，与11月相比下降了31%。

一位商业银行内部人士对记者表示:“部分原因是去年11月和12月的限售股未能投入使用，这些限售股将于明年1月解禁，尤其是在货币政策保持稳定中性、房地产调控政策得到加强的背景下。”2月和3月，抵押贷款下降速度将加快，政府项目和ppp信贷将吸收更大的信贷资金。”

从春节期间的房地产交易来看，住房抵押贷款可能会“冷遇”。

继过去一年的持续火爆之后，中国热点城市的楼市在鸡年春节期间迎来了一个寒冷的天气，南京、杭州和苏州的新房成交量也相继萎缩，为过去三年同期的最低水平。华创证券的统计数据显示，在春节的前两周，全国40个城市第一周的新房成交量为314.1万平方米，比上个月下降38.1%；第二周，营业额同比下降89.2%，至341，000平方米。从1月到上周，日均累计成交量为60万平方米，比去年12月下降了37.5%。

随着房地产市场成交量的萎缩，一些热点城市的房价也有所松动。数据显示，1月份深圳房价持续下跌，平均成交价为54931元/平方米，较上月下跌0.03%；广州的平均成交价为16970元/平方米，比上个月略有下降，降幅为0.61%。

房地产市场还是转折点

平安证券认为，中国目前还没有进入加息周期，但房地产市场的严厉政策加上贴现率的上调将对房地产市场产生更明显的负面影响，前期房价上涨过快的一线城市和部分二线城市已经进入调整周期。

国海证券(000750，BUY)的研究报告指出，央行货币政策的收紧信号相当于进一步确认宽松周期的结束。从美国和日本过去的经验来看，在房地产泡沫破裂的过程中，货币紧缩是一个至关重要的条件。此外，过去政策支持的房地产可能成为历史。一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产交易量大幅下降；另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，世界各地的一线城市在“两会”期间提出了2020年人口控制线。这意味着一线城市的房地产需求在未来不会显著增加，房价(包括一线城市)可能会迎来一个长期拐点。

深圳中原研究中心负责人告诉记者，由于双重压力，今年楼市仍将面临更大压力。2017年，新屋市场成交量可能会随着供应量的增加而回升，但二手房成交量不容乐观，整体价格已进入调整期。今年，房地产市场将主要上下波动。同时，该负责人指出，央行收紧货币政策的影响将逐步显现，节后投资需求将趋于一致，在一定程度上抑制节后楼市成交量的反弹。

一些房地产老手也告诉记者，根据当前基础货币发行和外汇储备的比较，央行在货币市场的收缩不足以对冲货币泡沫。对于房地产市场来说，货币过度对房价的影响仍然相对较大。

该人士表示，部分城市的成交量和价格下跌主要有三个因素:一是2016年第四季度，主要热点城市调控政策相继落地，导致市场需求明显抑制；其次，热点城市的地方政府控制新房的备案价格；第三，受春节传统淡季的影响。目前的成交量和价格下跌的情况是由于三个主要因素的叠加。受调控影响，预计2017年热点城市房地产市场交易量将萎缩至2014年的水平，价格缓慢上涨的趋势不会明显改变。

东兴证券(601198，BUY)分析师认为，2017年将是这一轮房地产繁荣周期的转折点，但房地产行业并没有衰退，空仍有很大的发展空间。特别是在大城市即大都市区快速发展的背景下，稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产业开辟新的发展道路。虽然2016年可能是行业销售的高峰期，但2017年可能会成为房价的高点，行业整体规模有望在未来很长一段时间内保持在10万亿元以上。