TOP10房企前2月销售3644亿 鲁能超越万达等成最大黑马

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“我听说有些公司直到除夕第十天才上班。我们刚刚放假，只是休息了一下！”万科成都的一位年轻销售员感叹道，今年春节他们不仅要把整条线和六套房子联系起来，还要把西部的八个城市联系起来进行购房。

事实上，这场“房间大战”早在新年伊始就拉开了序幕。

3月1日，柯睿和韩毅智库发布了2017年1-2月中国房地产企业销售额100强，其中碧桂园(港股02007)和万科排名第二，流量超过850亿元。恒大以685.1亿元排名第三，中海以305亿元排名第四，其次是保利、龙湖和华夏幸福(6000)

可见，去年的三家“3000多亿”企业(恒大、万科、碧桂园)今年继续加速提高门槛，几乎打了一场“封闭的三国大战”，而其他前20名的席位也在飙升。

此外，从2017年1月到2月，万达的前20强门槛一直停留在98.2亿元，销售额不超过2亿元的房地产企业甚至没有上榜。新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰表示，到2020年，如果房价只上涨10%，前23家房地产企业的总销量也将超过55%。马修效应叠加在最后一次洗牌上，房地产行业正在加紧打造新的格局。

信贷紧缩，房地产公司抓住“春天”

今年的“春天”似乎回来得更早。“一位资深房地产经纪人在朋友圈子里描述了上述排名。

对比近两年的数据可以发现，今年1-2月，仅前10家房企的销售额就达到3644亿元，与去年一季度的4034亿元相差不远，前10家的门槛值从79亿元上升到185亿元，增幅为133%。其中，碧桂园同期销售额(872亿元)甚至超过了2015年全年销售额(1402亿元)的一半。显然，今年大型房企已经加快了销售力度和速度，所以“升温趋势”是惊人的。

然而，整个市场环境很难恢复活力。

2月14日，中国基金业协会通过官方微信发布“四号文件”，规定在房地产价格上涨过快的热点城市设立私募股权管理计划投资普通住宅房地产项目的证券期货经营机构暂不备案。

三天后，中国证监会对非公开发行股票的时间、定价和规模做出了详细而严格的限制。在接下来的两周里，a股市场上市公司非公开发行计划调整和终止的公告每天都在继续。

“流动性已基本用于建设和发展，如果它继续下去，经济可能会滞胀，继续收紧是必然的选择。”著名财经评论员齐说。

这也意味着在未来，信贷的开发方和购买方都将变得越来越紧张。中原地产分析师张大伟表示:“在未来6至9个月内，房企可能面临更大的财务问题，因此房企必须加快销售速度，并撤出资金。”

竞争加剧，黑马激增

“事实上，‘春天’还没有到来，将来可能会变得越来越难以生活。‘温暖’取决于自我获得。”上述高级房地产业主表示，近年来房地产企业节约的“粮草”数量将直接决定今年能获得多少“温暖”。

据嘉里数据显示，在2016年房企征地名单中，碧桂园和恒大的征地建筑面积分别为7446万平方米(同比增长95%)和4992万平方米(同比增长43%)，居首位。第二。万科的征地建筑面积为2981万平方米(同比增长89%)，排名第三；融创、保利和阳光城(000671，BUY)紧随其后，征地建筑面积分别为1967万平方米、1662万平方米和1036万平方米，同比分别增长94%、27%和218%。

事实上，土地收购增幅最大的碧桂园和阳光城的销售增长更为明显，在2015年第一季度分别排在第6和第24位，现在分别上升到第1和第22位。融创也在今年前两个月接近去年前10天的销售额。

另一个细节是，根据2月份的数据，中国19个主要城市的交易面积环比增长13.28%，同比增长41.99%，而二、三线城市的交易面积环比和同比均有所增加，一线城市的交易面积环比和同比分别下降12.23%和16.3%。

“在一线城市赢得一席之地的压力越来越大，5.25亿元的门槛明显高于二线城市(1.76亿元)。然而，重庆、天津、成都等城市在住宅企业的绩效贡献中占据着越来越重要的地位。十大房企销售总额超过130亿元。”中国科学院指出，在中国更多重点城市抢占市场份额的国有企业在激烈的竞争中更具优势。

从鲁能的反击路径可以看出，经过多年的股权变动、资产剥离和业务板块调整，房地产业务在光宇发展(000537，BUY)的多重重组中逐步梳理。在那之后，鲁能的快速扩张是基于丰富而分散的土地储备。根据嘉里的数据，截至2015年6月底，鲁能的土地储备面积达到1114.87万平方米，分布在北京、济南、重庆、南京、成都、福州和苏州等热点城市，其中前三个城市2016年的销售额超过100亿元。

2015年第一季度，鲁能以13.1亿元的销售额排名第88位，次年同期上升至第17位，销售额为126.3亿元，增长超过8倍。截至2017年前两个月，鲁能的销售额已升至192.1亿元，排名前十，使金地和万达成为最大的黑马。

值得一提的是，2015年上半年鲁能的毛利率为39.2%，而去年前三季度161家上市房地产企业的总体毛利率为29.9%，而同期鲁能的净负债率和资产负债率分别为25.5%和48.9%，几乎只有行业平均水平的60%(75.4%)。一些了解重庆鲁能世界银行(002285，BUY)的分析师甚至透露，三年前鲁能在重庆发展时，没有向银行借过一分钱。这意味着鲁能有空，尤其是2017年1月，当时房企融资额同比下降92%,融资渠道紧张，鲁能的后发能源可能是意料之中的。

然而，除上述企业外，嘉里统计指出，2017年前两个月，50强房地产企业中有16家销售额同比增长一倍，其中17家增幅超过50%。如龙湖三年同期销售额增长80%以上，徐汇、首创、泰和均有大幅增长，势头强劲，这些企业都有很大的动力来推动这一格局。

“市场将在未来见顶，运营缓慢的公司不仅排名会迅速下滑，还会悄然下沉。”欧阳杰表示，只有那些土地储备大、收购项目多、敢于负债的企业才能跑得更快。