一线楼市前两月销冠之争尘埃落定 只有跑量才保地位？

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3月1日，中国指数研究院正式发布了2017年1月至2月中国重点城市住宅企业销售排名。根据这份名单，太和集团(000732，买)在此期间以59.97亿元赢得了北京销售桂冠，这与第二个初始份额(600376，买)21.8亿元大相径庭，第一个份额与万科的差距不到6亿元。

深圳的销售状况相对稳定，深圳控股(香港股票00604)销售55.8亿元。然而，第四名之外的房地产企业的销售额只有不到10亿元，城市的销售额也不比北京好(前十名的门槛值是15.31亿元)。广州四强以下的房地产企业销售额只有9亿元以下。然而，广州冠军碧桂园(港股02007)已售出31.66亿元，与保利(30.12亿元)、雅居乐(21.99亿元)和万科(20.19亿元)非常接近，城市竞争更加激烈。

相比之下，上海市场不仅占有巨大的市场份额，而且面临着激烈的竞争。数据显示，上海金地(600383，Buy)前两个月的销售额为21.33亿元，仅比蛇口(001979，Buy)高出3亿元，很多地方的区间值仅为1亿元，前10名的销售额达到120亿元。

“在四个一线城市严格限购的背景下，十大房企依然取得了不错的成绩。”指医院说的。

企业如何逆势销售？销售皇冠的竞争压力是什么？顶尖企业将来会继续进步吗？《商业日报》记者以上海楼市为样本进行了探索，上海楼市更为全面。

上海样本:高周转率保险规模

今年前两个月，上海房地产销售排行榜冠军是金地，销售额21.33亿元，销售面积54300平方米，居首位。

“良好的销售业绩主要归功于过去两年杰代尔在上海良好的土地投资规划。”金地华东区副总经理陈喆告诉《国家商报》记者。

记者注意到，2015年底，金地开始集中收购上海土地，嘉定新城、金桥、车墩、古村等项目在去年底和今年年初集中销售。几个项目的不断进入和良好的销售带来了上海公司销售额的增长。

“不仅在前两个月，金地还能在上海全年取得好成绩。”陈喆直言不讳地说，他的依据不仅是土地储备和价值，还有战略。他表示，2016年初，全国的房地产氛围相对宽松，很多开发商也相对宽松，但Gemdale有自己的判断，尽量提前所有销售时间节点。去年10月，上海开始调控，金地提前完成了土地收购和开发阶段，成功进入销售环节，并以现金替代产品，为未来更好的布局创造了条件。

但是，陈喆强调，把握好节点是前提，关键是操作要够快。

“就今年而言，今年上半年加快出货速度是一个不错的选择，因为如果上半年去化学品不多，将来出现不可控因素时，可能会打乱公司对市场的整体(布局)。尤其是政府短期内不会放松价格管制的情况，只会在下半年出现冲动性行为，对利润造成很大损失。”陈喆说。

房地产专家薛认为，如果周转速度快，即使单个项目的利润很小，只要保证单个项目的收益率和净资产收益率之间的平衡，就可以保证区域公司的整体利润。

市场定位:关键在于“储粮”

在接受记者采访时，陈喆表示，金代尔目前在上海有6个项目在出售，到今年年底将增加到10个项目。Gemdale可以通过快速滚动进一步扩大和保持其市场地位。

然而，业内人士认为，仍然有必要照顾它。

据报道，现有的金地总量可以维持2~3年的发展。如果我们今年不积极扩大土地储备，两年后我们将无法保证目前的规模和运作。

“在过去的两年里，如果房地产公司想争夺发言权，就必须增加销售和土地收购。”新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰直言不讳。

就上海而言，一方面，土地供应越来越少，两三年后，可能会面临没有土地的局面；另一方面，上海目前的调控特别严格，开发商不能随意定价，房价飙升也缺乏动力。当调控商住项目之风再次袭来时，将对住宅建筑的发展产生巨大影响。

房地产企业在未来保持市场份额和排名优势非常重要，但也非常困难。欧阳杰甚至认为这一次的排名是短暂的。一个房地产项目的开发周期大约是三年，小项目可以在大约两年半内清算。2020年后，上海房地产企业的格局可能会发生很大变化。

我们如何在规模上保持竞争力？

陈喆认为，至少在今年严厉调控的情况下，如果价格和利润不会发生很大变化，最好尽早发货并确保现金流，以便为适应未来创造条件。毕竟，有了现金，就有可能为后续项目找到土地。

此外，欧阳杰建议，住房企业也可以参与城市更新和改造。毕竟，上海要求在2020年后不增加新的建筑业并不意味着没有土地供应。相反，这为增加一些工业用地、农业用地和拆迁用地的市场准入创造了可能性。此外，联合开发、并购和参与一级土地市场也可以实现企业土地储备的扩张。