多地楼市调控升级 热点区域成交大幅降温

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近年来，房地产市场监管不断收紧。随着济南、重庆、深圳等城市的调整升级，部分地区有望迎来房价拐点。统计局的统计数据显示，一线城市新建商品房的价格环比持平，而二线和三线城市的价格涨幅有所回落。业内专家认为，楼市可能会进入一个下行周期，未来成交量将下降到一个高概率事件。

地方法规在不断升级

深圳市规划和土地委员会最近在《商品房和商品住宅预售价格管理操作规程》中明确指出，如果申请预售的项目是首次申请预售，其户型的申报平均价格不得明显高于周边地区同类预售项目的平均售价。如果周边地区没有类似项目出售的参考，可以参考周边地区类似二手房的价格。

针对部分房地产囤积居奇、擅自涨价的情况，重庆市国土房管局近日下发了《关于加强主城区商品房预售方案管理的通知》，要求严格执行预售价格申报、价格审核和价格变更备案等规定。

在调控不断升级的影响下，当地房地产市场经历了一定程度的回调。从去年12月的情况来看，自15个一线和热点二线城市根据本地情况和城市政策实施调控政策以来，政策效果明显，房价稳中有降。其中，12个城市新建商品房价格12月份出现下降，降幅0.1-0.4个百分点；这两个城市与上月持平；广州环比上涨0.7%，但增速连续三个月下降。

今年1月，北京的房地产市场明显降温。据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，1月上旬，北京二手住宅网数量为6050套，比2016年12月下旬下降35.5%；与2016年12月上半年相比，下降30.7%；与2016年1月上半年同期相比，下降了45.1%。今年上半年，北京二手房交易数据出现大幅下滑。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，与2016年1月上半月1万多套的交易量相比，2017年1月上半月6000多套的交易量明显较低，去年的高温已不复存在。2017年，北京的二手房市场可以说是一片冷清。在当前楼市紧缩政策下，交易量将继续下降。

胡景晖表示，由于信贷紧缩，二手房和非普通住宅商业贷款的首付比例大幅上升，北京二手房市场迅速刹车，交易量迅速下降。市场心态逐渐由恐慌转为平静，买家也逐渐由急于入市转为观望。中央经济工作会议确定了2017年房地产市场政策的基调。在这种背景下，2017年不可能放松房地产市场政策，而且有可能进一步增持。市场预计将进一步下跌，交易量也将进一步下降。

日前，中国社会科学院财经研究所和中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的大数据房价指数显示，近五年北京房价总体上涨188.46%。

房价上涨的原因有很多，调控应从供需两端入手。此前，国土资源部表示，要根据供需形势制定政策，合理增加房价上涨压力大的城市的土地供应。北京市副市长陈刚表示，北京目前不会加大房地产市场调控政策的力度，将根据房地产市场的运行情况对政策进行微调。今年北京楼市调控的目标是保持平稳健康发展，房价不会逐月上涨。

国家统计局局长纪宁哲早些时候表示，房地产市场的监管取决于两个方面。一方面，要坚决控制房价过快上涨和房地产投机；另一方面，我们也应该注意房地产分化的现象。据业内人士称，房地产调控不仅不可能跨城市进行，而且同一城市的不同区域也不可能进行规划。

今年的房地产市场告别了高增长

据国家统计局统计，2016年商品房销售面积为15.7349亿平方米，比上年增长22.5%，1-11月增速下降1.8个百分点。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，同比增长0.4个百分点。

对于2017年的情况，凯里研究中心研究员杨克威表示，商品房销售面积预计将出现较高水平的下降，总体水平将保持在13亿平方米，增速将由正变负。对销售贡献最大的一线和热点二三线城市受到了供给不足和政策调控的“双重打击”；此外，就需求方而言，2016年销售额创历史新高，存在大量提前释放和过度透支的需求；政策方面将是去库存和监管并存，因此总量将保持相对较高水平。就目前情况而言，热点城市的房价增长率确实有降温的趋势，但几乎不可能大幅下降。2017年营业额基本稳定。

中原地产首席分析师张大伟认为，2017年，一线和二线热点城市的营业额将同比大幅下降。虽然四线城市有有利的去库存政策，但市场基本面无法支撑高增长，销量也将下降。总体而言，中国的住宅交易量将回到2015年的水平。由于库存仍处于较高水平，新建筑预计将出现负增长。全国房地产市场告别了高增长，回到了相对稳定的水平。

摩根大通(JP Morgan Chase)中国区首席经济学家朱海滨预测，2017年房地产市场将进行适度调整，投资增速可能从2016年的6.6%降至1%，存在地区差异或延续。

民生证券(Minsheng Securities)高级宏观研究员朱振鑫表示，房地产投资的下降存在一定的时滞，需求仍支撑着生产。在调控之前，房价的快速增长导致了房地产销售的反弹，进而导致了房地产投资的反弹。经过调控后，销售额率先下降，但销售和投资之间存在一定的传导时滞。房地产开发商将降低新房价格，以稳定销售回报和维持现金流。地方政府也将适度扩大土地供应，以补偿土地价格下跌的影响。虽然房地产销售有所下降，但投资传导的时滞使得房地产投资的下降不是立竿见影的。