高铁城市年来临 红利背后需先上好“产业兴城”课

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随着中国高铁网络的逐步明晰，许多城市已经进入“快速经济交通圈”。从人口和工业方面来看，高铁的开通无疑对区域经济的发展起到了积极的作用。特别是基于高铁对城市的全方位影响，房地产的辐射不可忽视，房地产业有人说“高铁城市年”已经到来。城市区域经济的重建和高铁带来的一些城市的突然崛起将是今年乃至未来两三年最大的亮点之一。

“高铁”真的对房地产市场有益吗？就在不久前，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部等四部委联合发布文件，坚决防止和控制高铁沿线纯房地产建设的趋势。《指导意见》无疑给围绕高铁的纯房地产开发建设亮起了红灯。许多专家认为，并不是所有的高铁站都能把一切都变成黄金，更多的中小型车站可能会带来一定的人口流动，但这并不意味着它是振兴地区经济的“催化剂”。在新的政策环境下，住房企业投资高铁新城的逻辑将会改变。

“当高铁响起的时候，金子就是两千”。随着中国高铁网络的逐步明晰，更多的城市已经进入“快速经济交通圈”。对于区域经济而言，高铁的价值一方面促进了旧区域经济圈的重组，另一方面也使新区域经济的崛起成为可能。正是在这种背景下，近年来许多城市开始分享“高铁”红利。

然而，5月7日，国家发展和改革委员会、自然资源部、住房和城乡建设部以及中国铁路总公司联合发布了《关于促进高速铁路车站周边地区合理开发建设的指导意见》。根据指导意见，近年来，一些地方围绕高铁站的开发建设不同程度地存在初始规模大、功能定位高、发展模式单一、综合设施不完善等问题，对人口和产业吸引力不强，可持续健康发展基础不够坚实，存在一定的社会经济隐患。

由此可见，该指引无疑给高铁周边的房地产开发建设亮起了红灯。在“2020年高铁覆盖80%大城市”和“2025年率先建成发达的现代铁路网”两个目标下，面对房地产业青睐的“高铁城市年”这一重要节点，各城市的房地产将受到怎样的影响？《国家商报》的记者发起了询问和采访。

将国内生产总值推离中心城市并不明显

根据《铁路“十三五”发展规划》，中国计划到2020年基本建成布局合理、覆盖面广、高效便捷、功能完善、世界最现代化的铁路网和高速铁路网。全国铁路营业里程已达15万公里左右，基本覆盖20多万人口的城市；其中，高速铁路约3万公里，覆盖80%以上的大城市。到2025年，我们将率先建设一个发达的现代铁路网，包括大约3.8万公里的高速铁路。

根据数据，到目前为止，中国287个地级市中有142个开通了高速列车，42个城市开通了城际铁路，876个城市集团在一小时内穿越了城市。

以长江三角洲为例，根据中央参考咨询所的数据，到目前为止，城市群中的26个城市——镇江、常州、无锡、嘉兴、金华、湖州、绍兴、台州、马鞍山、芜湖、安庆、滁州、铜陵和池州，共有14个三线城市拥有高铁。

以高铁为代表的轨道交通的变化也给沿线城市的发展带来了巨大的变化。直接的好处是缩小了许多城市和“核心城市”之间的距离。例如，目前江苏的镇江、常州和无锡；浙江的嘉兴、金华、湖州和绍兴，7个城市距离上海及其省会都在2小时以内。

然而，通过比较可以发现，安徽的马鞍山和滁州虽然距离上海约2个小时的路程，但到达合肥时需要在南京中转。如果包括运输时间，已经超过2小时。因此，能够在2小时内直接通勤到核心城市是一大优势。城市之间的联系更加紧密，高铁发挥了更大的作用，“黑洞效应”更加明显。

以长江三角洲为样本，高铁辐射对这七个城市的影响依次递减。从gdp指数来看，受益最大的镇江和常州在高铁开通后，gdp分别增长了1.5个百分点和1.4个百分点，远远高于该省其他城市。

根据中国科学院的研究，高铁对靠近中心城市的城市gdp有明显的拉动作用，但对远离中心城市的城市gdp没有拉动作用。与省级水平相比，苏南三二线城市和嘉兴高铁的国内生产总值增长0.3% ~ 1.5%；它对浙江其他三个城市的gdp增长率影响有限。

新市镇、工业和人口城市的“铁路效应”日益明显

高铁对城市发展有什么影响？58房屋研究院首席分析师张博认为，首先，“高铁新城”是一个不可忽视的体现。

高铁新城包括高铁建设前建设的新城，另一个是高铁站建设后根据城市发展的客观需要建设的新城，如济南西部新城。

张博告诉记者，高铁新城被普遍认为是推动城市发展的新引擎之一，有利于周边新兴地区的发展，在功能上补充老城或主城区，从而起到城市升级和扩张的作用。

建议高铁新城结合高铁便捷高效带来的大量客流、物流和信息流进行产业定位，适合休闲娱乐、商业、金融、商务酒店、中介咨询等现代服务业发展；影视娱乐、会展、动漫游戏、设计策划等创意产业。；生态观光农业、观光旅游等新兴产业。

依托新城，“工业”将是铁路对城市影响力的第二个体现。根据中央参考研究所的研究结果，在长三角城市中，高速铁路开通后，湖州和常州的第三产业比重大幅上升了1%~2%。

在工业的后面，第三个不可忽视的指标是人口。

根据中央参考研究所的数据，距离中心城市的时间距离与高速铁路开通后的年平均人口增长率的百分比增长之间存在正相关关系，即高速铁路的开通使靠近中心城市的城市的年平均人口增长率下降，人口明显流出这些城市。

“高铁的开通使嘉兴、无锡、常州等城市的人们更容易在上海等中心城市工作，而人口向中心城市的外流更为明显。”这也充分表明，高速铁路的开通使城市更接近中心城市，更明显地被中心城市的人口所吸走。”。例如，高铁开通后，上述七个城市的人口增长率都有所放缓(绍兴除外，绍兴持平)，其中无锡和嘉兴的增长率下降了约1.4个百分点，常州下降了约0.8个百分点。

“未来，随着上海、南京和杭州的溢出需求进一步增加，长江三角洲的三线城市可能转变为吸纳中心城市周围的人口，促进三线城市的人口增长。”中国科学院的研究指出。

基于这种观点，张博还直言不讳地表示，高铁的引入需要注意该地区实现真正的就业-住房平衡。在大量的高铁城市中，存在着人口和产业引进不足的问题，因此应该充分重视高铁城市的科学规划和建设时机，有序推进。

分享“一小时交通圈”的好处，房地产也应该警惕风险

基于高铁对城市的全方位影响，房地产的辐射不容忽视。

例如，中国第一条高速铁路——京津城际高速铁路——连接了北京和天津，并于2008年正式开通。根据天津经济发展协会的数据，2008年天津售出的房屋中，超过5%卖给了北京居民。

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁兼宝能城市发展集团总裁于颖今年3月也公开表示，影响中国房地产企业未来投资和收购土地的最重要因素是高铁城市年的到来。他指出，高铁带来的城市区域经济重建和一些城市的突然崛起将是今年乃至未来两三年的最大亮点。

基于房地产的发展，张博告诉《国家商报》，高铁网络的覆盖范围有两个问题。一是形成以高铁站为牵引力的“高铁新城”，主要吸引和消化当地购房需求；另一种类型已经发展成为一线和二线热点城市的“卫星城”，以满足住房过剩的需求。

“随着铁路的建设，轨道交通的不断完善对房地产市场的发展起到了重要的推动作用。在未来几年或更长时间内，本地房地产市场将融入周边一、二线城市的都市圈。”。

但同时也提醒，由于受城市发展和产业因素的影响，“高铁新城”的发展速度和水平在不同城市之间并不均衡，对高铁周边房地产的影响也大不相同。

例如，高铁线上的“卫星城”将从一线和二线热点城市获得更多的人口溢出红利，从长期来看，交易量将有更好的需求支撑。

在城市高铁效应可能不均衡的情况下，随着我国高铁线路的增加，高铁沿线的许多城市也应警惕一些风险，如供需失衡、人口和产业缺乏吸引力、金融和地方债务等隐性经济风险。

事实上，高铁不是万灵药。据业内人士称，高铁能否振兴区域经济圈取决于两个方面。在新城市中心或城市副中心建设高铁站，或成为城市中人、物流、企业和商业的聚集场所，对振兴该地区将产生明显的经济效应。

然而，并不是所有的高铁站都能将一切变成黄金。更多的中小型车站可能会带来一定的人口流动，但它们并不代表振兴区域经济的“催化剂”。

特别是在一些三线城市，高铁开通后，城市人口增长在很大程度上放缓，这对人口产生了负面影响。高速铁路对靠近中心城市的城市的虹吸效应不容忽视。

因此，张博建议，购房者应该更加理性地看待住房需求，而不是盲目追逐新的高铁城市，尤其是在“无房无炒”的背景下。

“随着国家严格调控的不断深入，打击房地产投机的斗争仍在继续，从纯粹投资的角度来看，追逐高铁新城将没有市场。”张博直言不讳地说道。