新城开发“跑”得比高铁快 房企转型期谨防造空城

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高铁在运行，城市在追赶。随着高铁的发展，区域经济发展迎来了“高铁时代”。

在“高铁时代”，所有参与者都希望利用高铁实现快速发展。例如，地方政府希望在郊区和新区规划高铁站，并在高铁站周围规划“高铁新城”。他们希望通过高铁新城的带动，提升郊区土地的价值，实现城市地图的快速扩张；各大房地产开发企业也以敏锐的触角积极参与高铁新城建设，以获取丰厚的土地储备。

《全国商报》记者注意到，在高铁新城爆炸式发展的背景下，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部等四部委于5月7日联合发布了《关于推进高铁站周边地区合理开发建设的指导意见》(以下简称《意见》)，明确指出规模、结构、 根据增加城市建设用地规模和吸纳农业转移人口数量的要求，合理确定高铁站周围的布局和土地开发供应时机。

避免盲目追求规模

近年来，许多地方依托高铁建设的有利条件，积极探索和推进高铁车站周边地区的开发建设，取得了一定的发展成效。高铁车站周围的一些地区已经成为城市中最受欢迎、最有活力、发展最快的地区。依托高铁站推进周边地区的开发建设，有利于空城市的有效扩张，有利于内部结构的整合和优化，有利于产业布局的调整和完善，有利于促进交通、工业和城镇的一体化发展。

以河北省为例，依托京津冀都市圈，河北省计划在保定、高碑店和张家口建设一座新的高速铁路城市。

早在2017年4月，华夏幸福(600340)就与河北省张家口市涿鹿县人民政府签订了协议。根据当时华夏幸福的公告，在原协议的基础上，涿鹿县政府将张家堡地区作为新同意的区域纳入合作区域，并与乙方合作在新增加的合作区域内建设开发“高速铁路新城”。

在接受媒体采访时，保定的一名政府官员表示，保定的交通是北京同一个城市中最好的。京石高速铁路开通后，到北京只需40分钟。目前，涿州、高碑店和保定有三个高铁站。通过在这三个高铁站建设高铁新城，可以吸纳从北京涌入的企业总部、大学和高端企业。

然而，不可否认的是，目前一些高速铁路车站存在发展规模过大、功能定位过高、发展模式单一、综合设施不完善等问题。

四部委强调，要避免边建边规划，避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。推进高速铁路车站周边地区的开发建设，应严格控制金融和地方政府债务风险，遵循城市化发展规律，确定发展规模和边界，循序渐进，防止盲目追求规模和快速推进。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国家商报》,总体而言，空市的许多项目都是因为高铁项目距离主城区太远。因此，规划设计应尽可能从方便出行的角度出发，这是最关键的一点。否则，许多高铁项目的交通理念很容易被削弱，这也使得高铁周边房地产项目的发展缺乏发展基础，或者

同时，对于类似高铁项目的建设，如果盲目开发，很容易在高铁新城的概念下形成泡沫，容易带来城市发展资源不集中的问题。

因此，《意见》还强调，新铁路选线应尽量减少城市的分割，新车站应尽可能设在中心城市或靠近城市建成区。

不过，业内人士认为，随着高铁新城首次被纳入房地产调控，高铁新城的开发将逐渐回归理性，高铁沿线的房地产开发将明显降温。

住宅企业的布局仍需综合考虑

《意见》指出，大城市可以适当控制空房的长期开发预留，避免过度粗放和低效的摊点开发；然而，中小城市不应高估高铁的主导作用，避免照搬大城市的发展经验，盲目建设城市。此外，严禁在高铁站周围以开发建设为名盲目扩张城市。

最近，许多房企也加大了对新高铁城市的关注。根据严跃进的分析，高铁新城承担了旧城改造和新城建设的关键功能。事实上，房地产发展仍有很大的机遇，关键在于合规经营的要求、稳定的节奏、对高铁概念的过度炒作以及努力提高交通和居住的便利性。

事实上，在接受《国家商报》采访时，许多房地产企业的高管都透露出他们谨慎的布局态度。在他们看来，并非所有高铁新城都能受到房地产企业的青睐。

敏捷房地产集团北京区域营销总监何斌向《商业日报》记者承认，高铁新城符合房地产开发商的布局逻辑非常重要。“高铁新城的建设对房企有很大的积极意义，但房企选择高铁。在新城建设中，交通只是其中一个因素。综合考虑一个地方的人口、未来政策和经济条件，就可以判断这个高铁新城市是否有发展潜力，会带来多少效益。”

新世界(600628)中国地产董事兼副首席执行官黄少梅向《中国商报》表示，新世界中国正在关注航天城、高铁新城等综合项目的布局。未来，将继续按照国家公布的规划重点发展核心一、二线城市，更加注重城市综合体和交通枢纽的拓展，而三四线城市的项目将不再布局。

何斌认为，高铁新城建设的诸多瓶颈在于远离市区，人才和资源不到位，包括核心产业能否顺利引入，这些都是房企在布局时需要综合考虑的问题。

荣盛发展的相关负责人(002146)也表达了类似的观点。因此，在布局上，更加注重京津冀、长江经济带、珠江三角洲等重点发展高增长地区的高铁新城项目。

新世界中国(港股00370)北区总监孙雷也告诉记者，房企一般不排除任何项目，但这些项目应根据自身发展能力和项目进行详细分析。

产业引进面临多重压力

高铁新城投资热潮的背后，与房企的发展逻辑有关。

何斌承认，目前大多数房企都在进行产业转型，这是必然趋势。转型意味着第一需要是扩大规模，第二需要是进行产业转型。此外，以前简单的建房和卖房模式已经不能满足社会发展的需要。

孙雷还分析说，事实上，大多数房企都比较注重综合性项目，而不是简单的住宅开发。高铁新城产业的引入对开发商来说也是一个非常重要的挑战。

何斌向《国家商报》记者分析:“首先，进口产业能否适应和匹配当地发展的需要；第二，进口行业能否生存。今后，住房企业在产业引进方面将面临许多问题。”

以荣盛宣化高速铁路新城项目为例，作为第一个涉及的高速铁路新城项目，在产业引进方面，荣盛发展相关负责人告诉记者，宣化高速铁路新城规划包括生态、旅游等绿色产业以及高科技产业，将根据高速铁路产业的经济发展特点，发展上下游服务配套产业。

然而，如何实现规划背后的产业引进仍然面临多重压力。该负责人坦言，首先，当地产业水平低，升级改造压力大，产业配套设施还不完善，服务水平和集聚效应有待进一步提高；其次，城市和产业的发展需要人才、资金和技术的补充，而宣化在这方面相对薄弱。

对此，严跃进建议，新高铁城市的建设应与城市发展半径相结合，过于偏远的地方应提高警惕。在建设新的高速铁路城市的过程中，应通过棚改等因素积极引进人才，以避免出现“高铁空城”多房少人的局面。