房企逐鹿成渝楼市 2017谁能成就“双城王”

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中国的城市群规划和人口流动隐约显示出住宅企业最重要的发展路径，其中成渝、长三角、珠三角和京津冀城市群最为特殊和关键。尤其是成都和重庆的市场份额似乎是房地产企业在全国战场上竞争的基础。

目前，融创、龙湖、恒大、万科和保利已经开始在成都和重庆争夺霸权。它的模式是什么，对这些企业有什么意义？融创去年在成都和重庆的销售额已超过150亿元，现已显露出“黑马”的迹象。龙湖，作为一个重要的对手，也做出了很好的攻击。万科将如何守卫成都和重庆的战场？《国家商报》的记者将为你揭开面纱。

在过去的春节，中国的城市格局是用脚来评价的。1月23日，百度地图发布了《2017年春节迁移预测报告》，显示北京、广州、深圳、上海和成都在2016年春节前夕各城市人口流出指数排名前五。

与此同时，成都位列前五名。即使在人口净流出指数比较中，成都仍以4%的比率位居中国第六，仅次于东莞，成为中国四大一线城市之一。

重庆去年的净人口流入为-355.29万，但它是一个总人口超过3000万的直辖市，相当于一个中等规模的省份。“重庆市区与所辖各县之间的差距很大，这降低了平均水平。重庆市区的人口吸引力非常理想。”仲量联行中国西部研究部主任马表示，人口流动的方向主要取决于地区之间在经济活力、就业机会、生活环境和医疗教育设施方面的差距。同时，它也是衡量房地产价值和增长潜力的重要指标。

的确，这是迄今为止人类最大的一次迁移，它不仅用“脚印”描绘了中国城市的等级和关系，还暗示了中国房地产的发展趋势。主要房地产企业还利用土地储备、价值分配和土地收购动态展示其对成都和重庆(不含所辖县市)房地产贡献率的判断。

房地产市场“大盘股”

据《国家商报》记者报道，2016年中国销售额前10名的企业大多押注于成都和重庆的重仓。

融创披露，截至去年6月30日，在其总体布局的21个一、二线城市中，成渝地区的土地储备为909.1万平方米，占24.1%，高于北京和上海，与天津持平。

据嘉里数据显示，2016年1月至10月，恒大新增土地集中在中西部地区，占35%，为全国各地区之最。据四川中原统计，2016年仅成都恒大的总价值就达84亿元。

根据保利的数据，保利在成都出售的所有房产的库存为651，300平方米，总价值为48.78亿元。

在万科2016年第三季度报告中，以成都、重庆、高为核心的中西部地区的销售贡献率超过60%，也是四个地区中最高的。

“成渝房地产市场非常大。近年来，交易量基本可以排在全国前三位，是全国房地产市场的“大盘股”西南财经大学经济学副教授刘璐直言不讳地表示。事实上，公开数据显示，近三年来，成都和重庆的商品房年交易规模已超过2000万平方米，2016年成都和重庆分别位居中国第二和第四。

在马看来，两个城市都是国家重点城市，都是许多战略布局的中心。但是，从区域经济发展水平来看，他们的房价和地价目前都处于较低的水平，他们在未来有发展的潜力。因此，重庆和重庆绝对是军事战略家的战场。目前，成都、重庆核心区普通地块的收购成本已经达到10亿元，超出了普通中小房企的承受能力。相反，一些调整布局重点的国内大型房企，如恒大、碧桂园(港股02007)更为活跃。

前五名的竞争正在升温

事实上，当越来越多的顶级住宅企业瞄准成渝市场时，这个战场上的硝烟味道将不可避免地变得更浓。

抛开制度统计的差异，根据嘉里的数据，2016年成都和重庆房地产市场的交通销售额综合统计显示，融创以157.45亿元排名第一，龙湖以152.25亿元排名第二。两者之间的差距只有5亿元左右；恒大和万科的销售额分别为142.61亿元和140.88亿元，排名第三和第四，差距甚至不到2亿元；保利以135.64亿元位居第五，可以看出前五名竞争的紧张。

与此同时，在成都，绿地和蓝光的年销售额分别为41.34亿元和38.67亿元，在重庆排名第四的港资房地产企业为香港置地，在重庆销售额均超过60亿元的鲁能和金科也在成都和重庆的单城市房地产企业排名中“咬住”不放。

快速扩大差距的途径仍然是充实土地储备，扩大规模，抢占市场份额。然而，大房企在全面升级中抢占土地的情况也表明，竞争壁垒更难建立，规模差距越来越难打开。从瑞丽和中智园的综合数据可以看出，2016年恒大仅在成都就启动了15个地块，万达以22个地块率先“反扑”。其次是融创(4例)、龙湖保利(3例)、蓝光和万科(2例)，征地面积超过100亩。小型住房企业在“集中”阶段更难获得土地。

会有“黑马”搅局者吗？

即使在目前的形势下，融创、恒大、龙湖、万科、保利在销售排名和土地储备方面都可以排在成都和重庆的前五名，但任何变数都可能引发形势的变化。

据业内人士透露，在重庆市场，鲁能地产2017年的销售目标是100亿元人民币。根据中国指数研究院提供的数据，2016年，鲁能地产在重庆的销售额接近62亿元，如果冲到100亿元，几乎等于前三名，因为去年重庆房地产企业销售额排行榜中，融创114.4亿元，龙湖102亿元，恒大96.98亿元，金科62.7亿元。

在成都市场，一些业内人士透露，今年，中国铁建计划在成都实现107亿元的业绩，或者直接挑战目前排名前一的万科(据嘉里数据，去年成都万科的营业额为88.19亿元)，但中国铁建的回复尚未得到证实。据李锐介绍，2016年成都天头实际上可以排在征地第三位，这类企业在资源竞争中破坏市场的能力不容忽视。

“即使恒大、万科、碧桂园已经突破3000亿元大关，绿地与保利的差距也不算太大，但我们不能低估对手，比如大力收购的融创、收购中信的中海。前5名的排名不是一成不变的。”刘璐认为，成渝市场也是如此。除了万宝恒荣、近年来在成渝深入耕耘的龙湖、两年来在荣纳大有作为的中铁建设，以及蓝光、鲁能等企业都有很多机会。

但市场部总经理何认为，前五名企业的竞争取决于模式、团队运作、资金等综合实力，不太可能真的被“黑马”所宠坏。成渝市场将“越强越强”。

事实上，据成都万科称，其2017年的目标是签署一份109亿元人民币的合同。重庆万科没有披露相关数据，但根据2016年51亿元的销售额，如果实现目标继续增长，万科今年在成都和重庆的销售业绩至少达到160亿元，基本可以位居前三。

接受采访的专家都认为，绝对值和增长率的差异使得前五名的格局在短期内难以撼动，但阵营中的竞争是激烈的。

谁赢了成都和重庆谁就赢了世界？

大型住宅企业增加了对成渝市场的竞争，这可能使这两个地方在中国房地产市场的重要性再次提升。

在马叶巍看来，在成渝房地产市场比在杭州和南京等高价位城市更容易冲动。虽然单价不占优势，但有利于提高市场份额排名。

“成都和重庆在西南乃至全国都占有重要地位，开发商的水平不亚于北上广。”这两个城市在第二梯队中排名很高，保证一定的发展对全国的住宅企业来说是非常重要的，因为这两个城市的销售量可能在它们的总板块中占很大的比例。”他徐良指出。

刘璐还认为，成渝是全国楼市的“大盘低价股”，不难理解“成渝赢天下”。随着大型住宅企业的增持，成渝在全国房地产市场的地位可能会提高，但房地产与区域经济发展是相辅相成的。成渝房地产在中国占有较高的地位，这有赖于区域经济的更好发展。