控地价主旋律之下 2017年房企抢地仍将很拼

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虽然地价控制仍然是热点城市的主旋律，但很难掩盖土地拍卖市场的热情。

2月14日，南京迎来了春节后的第一次土地拍卖，7块土地参与了网上拍卖。经过激烈的竞争，五个地块超过了最高价格，所以他们进入了抽签决定买家的阶段。2月15日，抽签选出了五块最高价地块的最终买家，其中招商局以98.1亿元的总价赢得了中华门的g98地块，成为南京的总价王。

同一天，厦门土地市场的首次拍卖也非常激烈。在2017年厦门楼市的第一次土地拍卖中，在“限定地价、竞争建设”的政策背景下，三块地块都在翔安行空城区内。其中，翔安2016xp12地块不到半个小时前就开始拍摄，报价达到最高限价，之后进入竞争性施工环节。最终，厦门特勤发展有限公司(住宅)以7.66亿元的总价和29，015元/㎡的底价赢得了翔安2016xp12地块。由于其竞争建筑面积(政府住宅免费转让建筑面积)为5500㎡，隐形地板价格达到36650元/㎡。

自2017年以来，年初房地产市场持续稳定，但土地市场明显分化。在地价控制的背景下，虽然高地价地块的数量明显减少，但房企抢占土地的热情仍然很高。

房地产公司仍在努力攫取土地

在一线城市供需疲软的背景下，二线城市的土地市场自年初以来一直很活跃。

中国指数研究院的监测显示，一线城市的土地供应大幅下降。春节后，在一线城市推出了7块面积为26万平方米的土地。交易仍然冷清，京广深没有家园进入市场。一线城市共完成土地交易9笔，交易面积37万平方米，总成交额19亿元。上海共售出4套住宅，总面积达21万平方米。

与一线城市相比，二线城市的土地供应要积极得多。36个城市中有18个有土地出售。

在2月6日至2月12日的一周内，二线城市推出了75块土地。其中，天津启动了14个案例，总面积94万平方米，银川启动了14个案例，总面积46万平方米，是一个土地面积大的城市。八个二线城市已经推出了住宅用地，其中重庆有三个，总面积12万平方米，是一个拥有大量住宅用地的二线城市。

在交易方面，代表性的二线城市冷热不均，总体趋势是上升的。

在2月6日至2月12日的一周内，36个城市中有14个出售了土地。其中，南京交易11笔，总交易量79万平方米，郑州交易21笔，总交易量70万平方米。

中国中部的二线城市在转让费排行榜上占据主导地位，武汉以117亿元的收入领先，其次是郑州和长沙，这两个城市的转让费都超过了30亿元，只有一线城市的上海进入前十名。

中原地产首席分析师张大伟认为，从春节后土地市场的整体表现来看，房企仍在积极争夺热点城市的热卖地块。包括南京、苏州、厦门等二线城市，四小龙的地价在2016年仍处于高位。即使在当地政府制定了多项控制和限制政策后，一些拥有住宅物业的地块仍以超过最高限价的价格进行争夺。

根据中原地产的数据，2017年1月，尽管受到春节的影响，1月份前20家房企的征地总量仍达到1117.26亿元，平均征地成本为9654元/平方米，比2016年房企平均征地成本6964元/平方米高出38.6%。9家企业在1月份获得了超过50亿英镑的土地。2016年，在收获了历史上销售面积和销售金额最大的一年后，房企补地的积极性明显提高。

碧桂园是打架的最佳场所，春节前两天，它还在积极抢地。1月26日(阴历29日)下午，高明区莲花镇街沧江南路以南、碧桂路以西一处41109.4平方米的城市住宅用地被出让。经过63轮招标，碧桂园以9160万元的总价，相当于1013元/㎡的底价，25%的溢价获得土地。

2017年仍然会很热

地价控制仍将是2017年土地市场的主旋律。

2月13日，天津市国土资源分局网站发布消息，宣布启动天津市土地出让新机制:报价达到上限，拼成“自持区”。

具体内容是，当所列投标价格达到最高限价时，将不再接受更高的报价和自持区投标；如果自持式规划商业建筑面积达到上限，则改为自持式规划住宅建筑面积阶段；自供商业建筑和自供住宅建筑不得单独出售、转让或抵押。

这一政策已经在土地流转操作过程中正式实施。据《天津日报》报道，2月8日，天津市土地交易中心连续发布了两个关于北辰区商业用地出让的公告，不仅设定了这两个地块的招标价格最高限价，还首次规定当挂牌投标的招标价格达到最高限价时，将不再接受更高的价格，转而进行商业建筑面积自持规划的投标。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟认为，由于土地价格受到控制等因素，2017年中国热点城市的地王数量将大幅减少。然而，由于2016年房地产市场销售的蓬勃发展，大多数企业的库存已经大幅减少。在这种情况下，房企仍将为争夺热点和高品质地块而苦苦挣扎。

东兴证券(601198，BUY)分析师郑明刚认为，对2016年土地市场的火热预期可能会延续到2017年。尽管货币政策趋紧，住房企业主要融资渠道有限，但城市化进程正在稳步发展，2016年的小市场为许多住房企业提供了大量流动性。在补货和出售结构性市场的要求下，都市区内的一、二线城市和三线城市仍将是房企关注的重点区域。

郑明刚还认为，值得关注的是，针对一线城市土地供应短期内难以增加的问题，房企的应对策略可以包括:通过股权收购小开发商的优质项目，参与旧房改造项目的开发，对现有的优质物业进行升级改造，建设符合租赁市场发展要求的租赁相关业务。在未来一段时期，我们要么选择规模之路，实现资本和资源的低成本获取，要么选择深度专业化之路，实现差异化竞争，从更细分的行业中挖掘发展机遇。例如，租赁、文化旅游、养老等领域仍处于孤注一掷阶段，品牌住宅企业的介入将会带来巨大的竞争优势(Aiji、净值、信息)。

2月4日，国务院发布了《全国土地规划纲要(2016-2030)》，提出“提高优化发展地区的城镇化质量，把京津冀、长三角、珠三角等地区建设成为具有世界影响力的城市群。”盘活现有土地，严格控制新增建设用地，协调好地上和地下空房。

郑明刚表示，《国家土地规划纲要(2016-2030)》提出的京津冀、长三角、珠三角土地利用的指导原则是“盘活现有土地，严格控制新增建设用地”，为今后严格控制土地供应奠定了基础。从这个角度来看，一、二线仍将是未来大中型住宅企业的热点，而围绕都市区的三个四线城市也将充满机遇，这可能是中小型住宅企业的一个突破口。