蓝城碧桂园站在了新风口？ 开发商逐鹿“特色小镇”

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从万科良渚文化村到兰城农场再到碧桂园科技城，开发商的“镇”规划近两年来如火如荼。

随着浙江省嵊州市第一个农场石家坳的出现，绿城董事长宋卫平向他的“100个乡镇、上万亿元”的规划又迈进了一步。在这个计划中，农业是极其重要的一部分，而农场是城镇的重要组成部分。

万科良渚文化村的影子分散在宋卫平的小城镇中，对产权、习俗和生活方式的关注也使蓝城镇有别于其他自称以工业为主的城镇。

据《21世纪经济报道》记者的不完全统计，目前，十多家大开发商已经围绕小城镇的概念发展起来，其实质是房地产销售或城市经营。在未来，这些项目会减少到同一个工业园区还是一个真正的工业和生活结合的小镇？我担心开发者会做更多的探索。

开发商眼中的“小城镇”

“城市狂热者”宋卫平认为，城市的一个非常重要的作用是连接城市和乡村。农业占了他成为一个小镇的60%的动力。他希望通过探索城市化来推动中国新一轮的农村转型。

为此，蓝城镇项目的选址有严格的要求。总体而言，在生态和自然资源良好的一、二线城市周边地区，约80%的工业与农业相关；因此，一方面，蓝色城市需要努力支持基础农业；另一方面，与农村土地流转的不便相比，蓝城镇的产权保护是吸引返乡创业者的重要因素。

在宋卫平看来，蓝城镇未来的经济生态是，人们在城市里购买农场并签订长期租约。它可以自己种植，或者部分或全部委托给蓝城种植，甚至出售给蓝城农业；蓝城再次雇佣农民，每月支付固定工资，并返还一些农产品(000061，购买)。

通过每一个“农业综合体”，它不仅激活了农村经济，改善了农民的生活条件，而且实现了农民从“身份”到“职业”的转变。

宋卫平的理想是在十年内建成100个宜居、宜养、宜游的复合理想居住城镇，实现数万亿的销售额。

与蓝城相比，华侨城是从其熟悉的文化旅游产业中引进的。2016年11月3日，华侨城与深圳光明新区签署战略合作框架协议，开发范围覆盖11平方公里的小城镇项目。此外，华侨城还计划建设100个具有中国传统民俗文化特色的城镇，并在四川天惠镇、安仁镇、黄龙溪镇进行了投资。

华夏幸福(600340，BUY)从它擅长的工业园区开始。华夏幸福第一镇项目——南京空港会展中心，总投资80亿。

另一家大力发展小城镇的公司是碧桂园。碧桂园利用产城一体化的理念和城郊市场的发展经验，与李开复的创新工程和第二大股东平安集团携手，计划在五年内投资1000亿元建设几个智能生态科技城，重点是周边土地和一、二线城市项目。

此外，许多中小开发商如时代地产和新华联(000620，BUY)也在开发“小城镇”。今后，小城镇将选择在一线城市或实力较强的二线城市周围的地块，占地1-3平方公里，通常距离中心城市一小时车程，进行综合开发，并提供R&D、医疗、教育、文化等配套服务，实现产、城、人、文化一体化。

中国广阔的农村正成为开发商的新竞争领域。

反城市化背景下的“小城镇”运作

为什么特色城镇在最近两年崛起？为什么开发人员聚在一起接受这个概念？

在许多城市化研究者看来，这与城市化发展到一定阶段时的逆城市化有关。当大城市变得饱和时，它们的工业、人口和资源将逐渐转移到周边地区。未来将形成大都市、卫星城、小城镇等多层次的城市体系，郊区化将成为中产阶级生活的主流。目前，深圳、上海等大城市已经出现了这样的迹象。

根据投资研究，以美国为例，美国对产业布局进行统筹规划，建设大型“都市圈”和“城市带”，依托大中城市，充分发挥中心城市的辐射带动作用，构建多层次的城市体系，形成国际大都市、国家中心城市、区域中心城市、小城镇等不同层次的城市体系。

基于上述趋势，中国“十三五”规划纲要提出，要因地制宜地发展特色鲜明、产城结合、魅力四射的小城镇；鼓励各地区统筹安排培育和发展特色小城镇。

2016年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部联合发布了《关于培育特色城镇的通知》，提出到2020年培育约1000个具有自身特色的特色城镇。

这些文件指出，特色城镇应以工业进口为重点，生产与城市相结合。对于开发商的建设者来说，在城镇开发中放弃房地产思维是不容易的。

在碧桂园的视野中，科技型城镇的发展是与软硬件并行的，产业配套、城市配套和住宅开发是同时进行的，而不是先建房后卖房。然而，碧桂园总裁莫斌也承认，科技建城、产融结合是没有先例的，未来科技城如何运营、如何盈利，仍是一个有待探索和研究的课题。

时代地产的“未来城镇”提出了城镇经营的可能思路:通过“城市价值伙伴”经营未来城镇，从当地、经营者、居民企业等参与者身上挖掘项目价值。

在宋卫平看来，产业不能涵盖蓝城的概念，蓝城模式的核心是生活，生活与运营直接相关。

在他看来，蓝城镇运作的核心是蓝城生活服务系统——市长。“我们认为市长是对居住者的自主管理，也是一种服务体系和制度。每个人都是市长。”

赛博创基金高级合伙人王传虎认为，特色城镇不同于房地产开发，它是一个培育和孵化的过程，需要企业以创新的思维和资源共同开发和培育，从传统的房地产开发模式向运营服务模式转变。

这种转变要求开发商调整其盈利模式，从单纯出售房产转向更高比例的自我维持，从专注于房地产开发转向服务整个产业链，并探索各种增值模式，如股权投资和园区物业资本化。

当开发商变成运营商时，最重要的是创新金融工具，通过资本引入创新服务，促进或孵化创新企业的成长。小城镇的发展和经营必须熟悉金融工具的使用，如vc、pe和产业链金融。

例如，公私伙伴关系被用来解决基础设施投资和建设问题，工业资金被用来支持各种公司的发展。最后，通过景区资产证券化，可以解决ppp退出和收益的问题，通过ipo，可以解决股权投资的收益问题。