调控楼市 香港“辣招”不减

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日前，香港金融管理局总裁陈德林在香港特区立法会财经事务委员会会议上表示，自去年11月特区政府推出新的楼市调控措施后，2016年12月和2017年1月的楼市成交量大幅下降，房价涨幅得到控制。

虽然房屋问题一直困扰香港市民，但在调控楼市方面，特区政府的一贯做法是大力引入“热招”，防止楼市过热，以抑制外需、投资需求和投机需求，并优先考虑香港永久性居民购买住宅。

减容效果明显

陈德林表示，去年12月，香港楼市成交量大幅下降，一手住房环比下降80%，二手住房环比下降30%至40%，今年1月继续下降。尽管"热"过后房价继续上涨，但如果不出台调控措施，房地产市场的信贷增长将会更快。

据香港媒体报道，去年12月，香港的住宅交易量为3550宗，今年1月为3286宗。去年九月至十一月的平均个案数字为7055宗。根据香港税务局的资料，香港去年12月有376宗高印花税交易，今年1月有406宗，而去年9月至11月平均为2，350宗，跌幅超过80%。

香港特别行政区政府运输及房屋局局长张指出，自2015年下半年以来，香港楼市价格和租金一直呈下降趋势，但受外部经济环境、超低利率以及大量资金寻求市场投资机会的影响，仅在去年第二季度才开始上升。因此，特区政府在去年11月推出了新一轮抑制楼市过热的政策。

至于楼市调控政策是否“不那么辣”(降低楼市调控力度)，张表示，这要看市场的实际情况，包括市场供求关系、外部经济环境的变化等。目前，市场形势仍相对不稳定，因此需要时间观察。

拿出“烫手山芋”，推回“印花税”

可以有效抑制投机性房地产投机，那么为什么这些“热把戏”强大？

原来，早在去年11月5日，特区政府便宣布全面提高住宅交易的从价税，税率一律提高至15%。无论是个人还是公司购买第二套住房，都要缴纳15%的印花税。此前，住宅交易的税率根据房价逐步提高。例如，香港永久居民购买第二套住房时，300万至400万元(港币，下同)的印花税为4.5%，400万至600万元为6%，2000万元以上为8.5%。

然而，对于购买第一套房子的居民来说，他们仍然只需要缴纳基本的印花税。如果一个居民在购买第二套房子后的六个月内出售了他的第一套房子，他将被退还除基本印花税外增加的税款。

据了解，为防止香港楼市因超低利率和流动性过剩而出现潜在泡沫和风险，特区政府近年来相继推出“热招”应对:2010年11月，推出额外印花税，打击短期投机；2012年10月，提高了额外的印花税税率，并对非香港永久居民征收15%的买方印花税；2013年2月，印花税税率全面上调，以增加交易成本；2015年2月，香港金融管理局针对房地产市场推出“反周期措施”，将大部分房屋的按揭贷款比例下调10%，涵盖自用住宅物业、第二自用住宅物业和各种非自用物业，增加了购房者的首付压力，降低了贷款额度。

增加住房供应，降低压力

在调控楼市方面，特区政府除了短期的“热招”，例如提高印花税税率、提高首付比例外，也在考虑长远的措施，例如增加住宅用地和房屋供应。香港特区行政长官梁振英在2017年的施政报告中，提出“加快和增加供应是解决各种住房问题的根本”的说法，反映了这一观点。

近年来，特区政府大力增加房屋供应。根据特区政府的公开数据，在2016年年初，URA市区重建局推出位于启德发展项目的338个住宅单位作为资助房屋出售，其中约96%已售出。自2016年3月起，URA在九龙城实施了多项大型重建项目，采用综合型和小型社区发展模式。这些项目将于2025-2026年完成，共提供约2，820个住宅单位。

根据梁振英2017年的施政报告，在2016年至2017年的五年内，香港房屋委员会(房委会)及香港房屋协会(房协)预计会兴建约94，500个公屋单位，其中约71，800个为租住公屋(PRH)单位，约22，600个为资助出售单位。

在短期和中期，特区政府会透过改变土地用途和提高发展密度，提供超过38万个住宅单位，包括超过210个经土地用途检讨确定的住宅用地、启德发展区和迪亚山综合发展区。

就中期及长期而言，香港各新发展区及新市镇(包括古洞北及粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展区、洪水桥新发展区及元朗南发展区)的扩展，以及计划中的铁路物业发展项目(包括小蚝湾车厂及八乡车厂)，可提供超过22万个住宅单位及超过860万平方米的工商楼面。一般来说，短期、中期和长期土地供应项目可提供60多万个住宅单位。