2017楼市落定长效机制：具备条件 难以毕其功于一役

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不可否认，2016年的调控年在中国房地产市场的历史上留下了丰富多彩的一页。

2017年2月23日上午，住房和城乡建设部(以下简称住房和城乡建设部)举行新闻发布会，陈部长、陆副部长就房地产形势回答了记者提问。

他们披露了年度房地产市场的记录——2016年，全国商品房销售面积为13.7亿平方米，同比增长22.4%；销售额为9.9万亿元，同比增长36.1%，销量和价格均有所上升。

今年，中国商品房的销售总量和销售面积都达到了历史最高水平。事实上，根据国家统计局此前披露的数据，这份成绩单的分数更差。2016年前11个月，全国商品房成交量创历史新高，超过10万亿元；销售面积为13.58亿平方米，创下2013年13亿平方米的新纪录。

除了惊喜之外，也不乏隐忧。激动的市场情绪已经引起了监管机构的高度警惕，自去年年初以来，一个庞大的监管和控制网络已经迅速展开。如今，国内房地产市场的“诅咒”仍然越来越紧。

长效机制已成为今年房地产市场发展的重要目标和立足点。在2017年的“深化改革年”，如何消除房地产市场的“内火”，解决市场的积弊和对经济金融的制约？如何在稳定增长的前提下促进长效机制的建立。财产税的声音背后需要什么样的演变？

每个人都还在等待明确的框架、路线和时间表。

房地产市场稳定下来了

2016年初，在“去库存”和“增加杠杆”的利好政策下，国内房地产销售、房价、新开工等多项主要指标均达到近年来同期的高水平。去年上半年，中国商品房销售同比增速连续三个月创下50%以上的历史新高。

因此，监管和控制的结合接踵而至。

最早收紧政策的地区包括上海和深圳，以及2016年房价上涨的“四小龙”(苏州、合肥、厦门和南京)，尤其是上海和深圳的“3.25”新政最为严格。

去年9月30日北京发布的“北京八条”启动了今年最强有力的监管。随后，上海、深圳等地。相继推出升级措施，推广到全国20多个城市。

据《时代周刊》记者统计，目前，中国已有22个主要城市重启“限购令”。虽然规模小于2011年40多个城市的范围，但政策收紧和实施力度都比以前更差。

这22个城市的市场规模不可低估。在一线城市中，上海和深圳的非居民购买限制期已延长至5年，这与中国最严格的北京一致。此外，各地都不同程度地提高了首付比例。在苏州和南京，首付比例有时甚至高达80%。上海已经把第一套房的首付比例和第二套房的认定标准提升到了历史上最严格的水平。

2016年12月，郑州、武汉等地房管局连夜下发文件，使楼市限购再次升级，范围进一步扩大。

自去年开始的第四轮强化监管在鸡年春节后开始发挥作用。北京再次收紧信贷政策。除了全面严格执行按揭利率10%的最大折扣外，还将第二套住房的商业贷款最长期限降至25年；随后，天津、深圳、广州等地的银行纷纷收紧信贷政策，将商业贷款利率的最大折让限制在10%。

据中原地产统计，自去年9月30日以来，各种新的房地产政策在中国已经出台了近80次。

除了对购买和贷款的限制，源土地市场也受到监管。据《泰晤士报》记者报道，继北京实行“限价房、竞争性地价、自持竞争”后，天津也开始加入这一行列，并在报价达到上限后，“自持面积”；广州、深圳等城市也实施了土地出让价格限制；杭州、郑州等地限制了保险费率。

这一系列调控组合拳可以说是从多个角度发挥力量。中介机构、媒体等相关环节都面临着不同程度的检查和整改行动。住房和城乡建设部副部长陆表示，2016年，住房和城乡建设部会同有关部门对508个待售房地产项目和984个中介机构的违法违规行为进行了处罚。

自去年10月以来，一路高歌猛进的房地产市场已经放缓，其影响已蔓延至全国，而不仅仅是受监管的城市。例如，自去年第四季度以来，随着调控浪潮的到来，全国房地产市场出现下跌，开发投资、销售和新建筑等关键指标出现逆转，并在上涨后直线下跌。

根据国家统计局2月22日发布的数据，今年1月，一、二线城市新建商品房价格基本停止环比上涨，而三线城市的趋势基本稳定。

“经过共同努力，热点城市的房地产市场有望发生变化，房价过度上涨得到抑制，调控取得初步成效。”住房和城乡建设部部长陈预测，今年第一季度房地产价格将继续保持稳定。

长效机制与民间“药方”

交通银行(601328，BUY)(港股03328)首席经济学家连平认为，决策层的坚定态度是“抑制泡沫、控制房价、防范风险”。考虑到后续政策的边际有效性将会下降，预计政策将会深化和加重，这种“紧缩”模式在2017年上半年不太可能改变。

事实上，去年年底，中央政府在一周内发布的两项声明为2017年的房地产市场定下了基调——强调“抑制房地产泡沫”和“住房是为了生活，而不是为了投机”。

重组和设计我国房地产基本制度正成为有关部门工作的“重中之重”，即综合运用财政、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制。其目的是抑制房地产泡沫，防止大起大落。

“中国的住房制度设计一直在探索，试图在‘高度福利’和‘高度市场化’之间找到平衡。”中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任尹中立写道，加快建立基础体系和长效机制，是扭转多年来以房地产为支柱的经济增长方式的举措。

尹中立认为，这一长期机制将是国内住房制度改革史上的一个里程碑和转折点。

早在2013年，关于长效机制的讨论就进入了公众视野。例如，2013年，国务院发展研究中心召开了名为“建立房地产市场健康发展长效机制”的项目报告评估会议，邀请了国内实力雄厚的科研机构，但最终因难度较大而被搁置；2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020)》也提到了房地产调控的长效机制；2015年4月30日，中央政治局会议提出“改善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”然而，自那时以来没有实质性的执行。

“中国现在有条件建立一个基本的房地产制度和长期机制。”陈提到了三点。首先，中央经济工作会议的决策安排为上述机制的制定提供了指导方向，并提供了根本性的合规性；第二，有广大人民群众的支持；第三，有一定的工作基础，包括房地产市场现有的法律、法规、制度、机制和实践经验。

然而，这项艰巨、困难和巨大的任务不可能在一夜之间完成。

房地产健康发展评价维度过多、影响链过长、机制过于复杂，难以给出长效机制的具体内容。如何建立房地产的长效机制，外界还很难看到一个清晰的框架、路线和时间表。

从大框架来看，房地产长效机制应处于“三条腿”状态，包括统一的房地产登记制度、房产税和稳定的住房消费政策，但前两者进展缓慢，影响了长效机制的整体建设进程和调控效果。

“房地产的长效机制至关重要，涉及到地方政府土地财政、土地改革、中央与地方财政分权等诸多方面。《时代周刊》记者联系的专家解释说:“要突破许多困难，协调各方利益，这是必要的。”他们都指出，“长期机制不只是在房地产市场上旋转，而是要进行全面改革。”每一个方面展开时，具体内容、执行路径、短期选择都很不确定，甚至相互牵制或有许多障碍。”

他们开的民间“药方”有自己的含义。

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞建议开征房产税，对房地产投机行为实施重税制度，并建立税收调整机制，以支持“住宅”和抑制“投机”；改革和建立新的公共财政体系，形成中央政府对地方公共服务和基础设施的财政投入与人口流动性正相关、与城市行政级别和财政收入负相关的机制；完善政府的市场管理和内部管理行政体系，构建政府的运行机制、激励机制和约束机制；加快出台《住房法》、《房屋租赁法》、《房地产税法》，建立支持“住房”保护、抑制“投机”硬约束的法律机制。

深圳市房地产研究中心研究员李认为，基于房地产市场与地方政府、金融与金融关系的复杂性和深远的利益关系，土地金融创新应被视为建立房地产长效机制的“牛鼻子”。

苏宁金融研究所宏观经济研究中心主任黄智龙说:“房地产市场的长期机制不可能取得所有的成就，决策层将在短期内稳定房价上涨趋势，并与时俱进地改变空的空间。”

“几年后何时引入并实施它，你需要考虑一下。”国务院参事夏斌强调，要防止政策成为口号。在对房地产长期机制进行初步顶层设计后，结合具体措施的出台，希望通过逐步纠错的方式扭转资产市场主导的长期波动局面。

财产税不会造成突然袭击

财产税这个话题从未缺少听众。

“房产税是十八届三中全会明确提出的改革任务。要加快房产税立法，适时推进改革。”卢在新闻发布会上说，有关部门正在按照中央政府的要求开展工作。

不久前，国务院颁布实施了《关于创新政府资源配置方式的指导意见》，明确提出“支持各地区在财产税、养老和医疗保障等方面进行探索和创新”。此外，NPC财政经济委员会副主任尹仲卿最近表示，“房产税法正在制定中，关键是选择合适的窗口出台”，引爆了房产税的市场炒作。

作为房地产长效机制的重要制度基石，何时以及如何开征房产税、税率几何等问题影响着各方的神经。

“但是，从今年中央经济工作部署、重大立法改革程序和基本配套条件来看，短期内开征房产税的可能性很小。”黄智龙写道，长期机制仍在研究中，房产税的实施需要得到金融体系和土地改革的支持。

从中央政府明确的财税体制改革路线图来看，“推进中央与地方财政改革、权责划分”、“加快制定中央与地方收入分配总体规划”和“提出完善地方税制规划”三项改革任务依次递进。只有在中央和地方权责明确后，财产税才会降到0/。毫不奇怪，财产税将是地方税的主要类别。

其次，作为一项涉及全局的重大改革，物业税将面临一个漫长的立法过程。

2013年，政府正式提出“加快房产税立法步伐”。在2015年举行的第十二届全国人民代表大会常务委员会的立法计划中，财产税法被列入第一类项目，即在任期内提交审议的条件成熟的法律草案。

不可否认的是，房产税已经被纳入了当前NPC的立法计划，但这并不意味着该立法将在NPC任期结束之前完成。黄智龙指出，从中国重大立法进程来看，决策者、学者、企业和公众很难达成共识，许多立法十年没有擦亮，不少立法计划在任期内没有完成。

例如，《反垄断法》在草案形成12年后正式进入全国人大常委会的立法程序；几十年来，《民法典》一直被纳入立法计划，但它仍然遥遥无期。房产税涉及的利益过于复杂，尤其是普通百姓的核心经济利益。到目前为止，还没有广泛的共识，更不用说相对成熟的改革方案或房产税立法草案了。

此外，目前开征房产税还缺乏几个基本的配套条件。

中国财税法学研究会副会长石透露，长期以来，不统一的房地产登记制度和复杂的房地产产权制度给房产税的全面推广带来了很大障碍。

据了解，全国约有30种产权属性，其中北京至少有17至8种不同产权属性的房屋。例如，除普通住宅外，商品房还包括出口和国内住宅、两个限定住宅(限定价格、限定套)、自住商品房等。；政府部门公房包括房改房、中心产房、军队产房、学校产房、乡镇产房和有使用权的公房；经济适用房包括经济适用房、廉租房、公租房、安置房等。

不同产权属性的房地产交易限制、税收和增值收益分配机制存在较大差异，难以制定相对公平的税率。此外，这些不同产权的财产登记制度是相互分离的。

这个难题什么时候能解决？

根据国土资源部房地产登记局给出的时间表，从2014年开始，我们将力争在四年左右的时间内建立一个有效的房地产登记信息管理基础平台。

“2017年，将大力推广进入房地产登记平台。全国335个地州市和2854个县市应全部接入国家信息平台，80%以上的市县应完成库存数据入库整合。省和部交换数据。”国土资源部副部长王光华早些时候表示。

只有房地产税收立法和房地产登记顺利完成，房地产税才能全面实施。根据目前的信息，这两个项目不太可能在2017年同时完成。

尹仲卿明确表示，房产税不会做出“突然袭击”。面对社会和人民的关注和质疑，尹的上述言论恰恰给人以积极的期待。