张泓铭：建立符合国情的长效机制刻不容缓

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[摘要]“最初的手动控制反应有些慢。如果引入自动调节机制来对冲房地产市场的异常波动，将会更快、更敏感。”张鸿铭告诉时代周刊记者。

中国人民政治协商会议全国委员会委员、上海社会科学院研究员张玉明:

迫切需要建立符合国情的长效机制

《时代周刊》记者杨静来自北京

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3月9日下午，在中国人民政治协商会议第十二届全国委员会第五次会议第二次全体会议(CPPCC)上，CPPCC全国委员会委员、上海社会科学院研究员、博士生导师张鸿铭发表了讲话，掌声雷动。

这位老先生今年演讲的主题是“楼市调控需要在对冲异常波动的自动调节机制和综合政策之间形成合力”(以下简称“自动调节机制”)。3月10日晚，张玉明在接受《时代周刊》记者专访时说:“这是我20多年来渗透房地产行业的经验。”

自1992年进入房地产行业以来，72岁的张鸿铭在他25年的职业生涯中接触了大量的房地产企业、政府部门和消费者。他告诉《时代周刊》记者，他参与了从地方到中央的许多房地产调控。

他可以看到中国房地产市场在长期的波动和调控中反复循环，但他能深切体会到的是，建立一套符合国情和市场规律的基本制度和长效机制是当务之急。

“原来人工调节，反应有些慢。如果引入自动调节机制来对冲房地产市场的异常波动，将会更快、更敏感。”张鸿铭告诉时代周刊记者。

自动机制是一项综合政策

“但这种自动调节机制并不是唯一的机制。这是一种能够快速反应的机制。房地产的长期稳定取决于税收和土地供应等各种手段的综合运用。”张鸿铭对他的“自动调节机制”做了定性的定义。

五个维度构成了张鸿铭的自动调节机制。其功能是，当房地产市场异常波动(上涨或下跌)到一定程度时，该机制自动触发套期保值，无需人工安排。

具体来说，国家统计局发布的70个城市的房价指数是唯一的监测指标。70个城市是该机制的实施地区。监督责任属于上级政府及其主管部门。控制限额和对冲工具是另外两个方面。根据张鸿铭的理解，在设定上限和下限之后，如果超过上限或下限，套期保值机制将自动触发。就套期保值工具而言，第一种金融手段是首付利率与利率挂钩。如果一个城市的房价在一个月(或几个月)内上涨或下跌超过上限，首付利率和利率将自动上升或下降几个百分点。

张鸿铭对《泰晤士报周刊》记者补充说，当房价涨跌超过上限时，首付利率和利率自动上升或下降的幅度有一个科学的定义。

“我认为房地产价格上涨有三个参考值，即gdp、通胀和人均可支配收入。通过这三个数据，给出一定的权重，并设计出一年内房价不超过的限值。”张玉明说:“具体的价值必须经过各方面专家的讨论后才能确定。”

张鸿铭向《时代周刊》记者强调，自动机制并不孤单，而是需要全面的政策。地方政府将根据实际情况，推高或降低税收、提高或降低交易门槛、增加或降低成本、增加或减少土地供应等政策，与金融手段形成协同效应。

市场监管和政府监管不是对立的

根据国家统计局的数据，在70个大中城市中，去年12月新建住房价格比2015年平均水平上涨了10%以上，其中包括华北、上海、广州、深圳以及华东和华中地区的大部分省会城市，涨幅最高，为49.5%。张鸿铭认为，这是房地产市场过热的集中表现。

张鸿铭呼吁外界不要把市场监管和政府监管对立起来。目前，三种现象的存在是房地产市场长期波动的原因。

首先，基本原因是中国人对房地产市场的作用有一个片面的认识——过分依赖它来促进经济和金融增长。第二，长期以来，货币供应量过大，而投资市场狭窄，导致大量资金流向房地产市场，不断推高房价和销量，这是房地产市场长期异常的关键原因。第三，在前两个原因的驱动下，“房价只会涨而不会跌”已经成为人们的一个坚定预期，这导致了阶段性的恐慌性购买，并成为一个心理原因。

"如何解决这三大问题需要考虑."张鸿铭告诉时代周刊记者。

至于如何实施自动调节机制。张玉明告诉《泰晤士报》记者，如果要实施，必须先试点:“例如，像北上广、深市这样的热点城市可以选择一个城市，中部地区可以选择2-3个城市，西部地区也可以选择一个城市。”

在张鸿铭看来，每个城市都可以不同，上限和下限可以在全国范围内统一。试点城市成功后，将在全国范围内推广。

事实上，在今年1月20日的会议上，张鸿铭提出的自动调整机制已经表达出来了。“当时，它受到了许多人的好评。经住房和城乡建设部审核后，成为本次CPPCC会议的发言内容。”张鸿铭坦率地说。

“但它能否得到政府和人民的支持并最终实施是另一回事。这需要一段缓冲时间。我认为最好在今年下半年或明年实施。”