借力并购低成本拿地 闽系房企扩张势头不减

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曾经在招标、拍卖和挂牌土地市场取得成功的福建房地产企业，正在悄然改变投资策略。

3月13日，福建省房地产上市公司阳光城(000671，BUY)发布公告，以73页的回复报告，详细回答了中国证监会提出的12个问题，内容涉及公司的利润、经营、并购等非公开发行股票70亿元，为公司赢得了行业“M&A之王”的称号。3月8日，福建省另一家上市房地产公司泰和集团(000732，BUY)连续发布三份公告，披露了三个新收购的项目。通过股权收购，太和集团斥资约25.42亿元收购了位于济南和杭州的13块土地，增加了约85.36万平方米的土地储备。

据记者不完全统计，仅从阳光城和泰和集团这两家上市房地产企业的角度来看，2016年的大部分新项目都是通过并购获得的；2017年，其M&A势头正在增强。从效果上看，M&A不仅可以以相对较低的成本增加土地储备和补充可销售商品，还可以降低资本成本，为财务指标增添亮丽的色彩。在房地产行业洗牌加速、集中度迅速提高的背景下，福建房地产企业不断通过并购扩大规模，以实现“角落超车”。

土地收购战略倾向于并购

具体而言，阳光城于2016年8月31日披露了2016年a股非公开发行计划。计划发行不超过1086956521股，每股底价6.44元，募集资金总额不超过70亿元。将投资福州大都市项目、上海杨浦大桥101标段项目、杭州文兰府项目(杭州上塘项目)、杭州宓尚项目、苏州愉景湾项目。

在最新的回复公告中，阳光城市首次披露了M&A近两年的项目。随着土地成本的上升，阳光城早早走上了并购之路，成为继融创和恒大之后的又一个“并购大王”。据阳光城统计，2015年至2016年，公司实现外资总额155.03亿元(不含债权)。其中，2015年，公司共实施7项对外投资，总投资30.64亿元(不含债权)。到2016年底，已经全额支付；2016年，公司实施对外投资22项，总投资额124.39亿元(不含债权)。截至2016年底，已缴纳115.28亿元，待缴纳资金9.1亿元。据记者了解，在阳光城市2016年完成的M&A项目中，有8个项目是首次披露的。

同样，土地市场上另一家备受瞩目的房地产公司——太和集团也是“两条腿走路”——在竞标和拍卖市场上大胆出手的同时，它也多次赢得高价地块；同时频繁攻击M&A市场。根据Cree房地产研究中心的数据，2016年，泰和集团新增21个项目，其中10个项目是通过并购增加的，占近一半。自去年年中以来，泰和加大了在M&A的力度，上述10个M&A项目中有7个集中在下半年。进入2017年后，太和于3月下放到三个城市，通过股权收购，投资约25.42亿元，收购了位于济南和杭州的13块土地，新增土地储备约85.36万平方米。种种迹象表明，泰和集团的土地收购战略正逐步向并购倾斜。

M&A带来低成本的土地

大规模并购给住宅企业带来了大量高质量、低成本的土地储备。阳光城宣布，截至2016年9月30日，公司土地储备总面积为915.86万平方米，规划总容量建筑面积为2463.46万平方米。其中，福州、厦门、上海、苏州、杭州、广州、北京、Xi、长沙等9个重点城市的土地储备总面积为838.42万平方米，建成区总面积为2335.79万平方米，分别占公司土地储备总面积和建成区总面积的91.54%和94.82%。

从成本角度来看，通过并购方式获得的土地可以说是“价廉物美”。据嘉里房地产研究中心监测的不完全统计，2016年前11个月阳光城的征地成本仅为1304元/平方米；太和M&A项目2016年的征地成本约为4900元/平方米，包括北京的两个商住项目和福州、南京等二线城市的住宅项目。从工程质量和成本的综合来看，M&A无疑是住宅企业在热点城市以较低成本获得高质量工程的重要途径之一。

此外，低成本的M&A还为毛利率、资产负债率和房地产企业库存等财务指标增添了亮色。“而且，从基础资产的状况来看，项目正处于出售阶段和后期阶段。收购完成后，收入基本可以直接创造，项目位于核心城市，销售业绩良好。”Cree房地产研究中心分析师方玲表示，并购获得的“二手项目”往往已经完成前期准备工作，有些甚至有“四证齐全”，可以立即实施，这无疑缩短了销售周期，降低了资金成本。而且由于协议可以宽松也可以紧缩，如果土地支付条件宽松，剩余的土地支付可以在资金返还后支付，这无疑提高了买方的资金效率。以阳光城为例，去年上半年收购的一些M&A项目已经出现在去年下半年的销售数据中。

借助并购，“弯道超车”

福建房地产企业一度作风激进，赢得了土地所有权，通过并购转向低调的土地收购，这可能被视为土地市场的一个重要风向标。

回顾前两年，规模需求旺盛的泰和集团曾是土地招标、拍卖和挂牌市场最活跃的成员。然而，由于公开市场上频繁的高价格和政府的土地价格限制措施，泰和从去年开始逐渐将重点转移到并购上。近日，全国政协委员、太和集团董事长黄启森在两会上明确表示，在当前的市场导向下，太和将通过并购等方式储备更多土地，至少近期不会。一、二线城市土地资源稀缺，土地招标、拍卖、拍卖价格越来越高。尤其是自去年以来，许多政府都出台了政策来控制高价土地的出现，这使得获得土地变得越来越困难。泰和正利用合作取代招标、拍卖和拍卖土地来实现快速扩张。

"今年，我不会经常出现在公开市场参与土地收购."黄启森表示，由于融资调控，许多中小企业今年可能会面临资金短缺的问题，太和的M&A机会也将增加。

事实上，在行业重组和集中度提高的背景下，这是房地产企业大规模生存的必由之路。一些开发商内部人士告诉记者，许多房屋企业有强烈的忧患意识，尤其是那些年销售额在300亿至500亿元的中型房屋企业。他们普遍认为，如果不能在两年内达到1000亿的规模或行业前20名，企业被收购的可能性非常高。

以阳光城和泰和集团为代表的福建房地产企业大多位于这个规模范围内。“超车最简单的方法就是获得它。近年来，房地产企业在并购方面下了很大力气，将来肯定会占据市场垄断地位。”阳光城市的主席张海民告诉媒体。