5家房企共抛393亿元长租公寓融资计划

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融资渠道的拓宽，如房地产投资信托产品和特殊公司债券，正在打破长期租赁公寓的财务约束。2017年底，许多住房企业放弃了旨在运营和扩大长期租赁公寓的融资计划。

据《证券报》记者不完全统计，自2017年10月11日以来，国内首家长期租赁公寓资产的房地产投资信托基金正式破冰，保利、招商局蛇口(001979)、徐汇、龙湖等房地产企业相继介入，5家企业总计392.7亿元的融资计划获批。

值得注意的是，这些长期租赁公寓资产证券化产品和特殊的公司债券都有自己的特点。据《证券日报》记者观察，除了新成立的外资学校外，中央企业保利、蛇口、民营企业长期租赁公寓的reits产品和特殊公司债券也加入了新的融资渠道。不难看出，租赁市场的发展，资产证券化和特殊公司债券等融资渠道的开放，可以说是一种支持机制，给了原投资者抽回资金的机会。

龙湖50亿元租赁债券获得批准

12月28日晚，龙湖集团子公司重庆龙湖企业发展有限公司宣布住房租赁专项公司债券的新消息:上海证券交易所已通过中国证监会的预审，这标志着中国第一个单一的公共住房租赁专项公司债券正式登陆。

有业内人士认为，首笔住房租赁专项公司债券的批准，将为提供住房租赁服务的企业提供有针对性的融资解决方案，缓解住房租赁行业融资困难，促进住房租赁市场建设，促进住房租赁市场发展的长效机制，是有利于房地产市场供给侧结构改革的有益尝试。

据记者了解，重庆龙湖企业发展有限公司发行了总规模不超过50亿元人民币、期限不超过15年的房屋租赁专项公司债券。其主体和债务评级为aaa，将分期发行。募集资金将主要用于龙湖集团在一线城市和二线城市重点建设的长期租赁公寓项目。

龙湖集团相关人士表示，此次特殊企业债券的批准将进一步巩固龙湖集团在房屋租赁市场的领先地位，拓展企业融资渠道。

事实上，据记者了解，龙湖集团是业内率先响应租购并举政策，推出长期租赁公寓业务的第一家公司，也是第一家将其提升到战略层面业务的公司。“冠宇”是龙湖打造的高品质长期租赁公寓品牌。依托充分的客户访谈和客户调研，以及房地产开发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效凝聚力，努力打造舒适、安全、便捷、时尚、社区五大特色的青年社区。

截至2017年，冠宇已在中国规划了17个一线和领先的二线城市，其中包括14个已经开业的城市，开业客房超过15000间。成渝店入住率超过95%，杭州店开业时已全部出租。到2020年，冠宇将实现租金20亿元的目标，成为规模行业的前三名。

值得注意的是，根据嘉里的数据，前30家房企中有三分之一参与了长期租赁公寓，政策方面并不缺乏支持，需求方面则显示出蓝色海洋的吸引力。

据华晶证券房地产行业首席分析师周亚婷估计，在住房拥有率和租金比例变化的共同作用下，2027年中国的租赁市场将达到5万亿元。周亚亭告诉证券日报和其他记者，在增量市场，上市房地产企业的市场价值超过1万亿元，但根据目前的市场空，整体房地产服务市场估计约5.3万亿元，其中没有公司的市场价值1000亿元，迄今为止，这表明，整体资产管理市场仍是一个有待挖掘的金矿。

然而，租赁市场的发展有赖于资本的帮助。

拓宽长期租赁公寓的融资渠道

2017年10月11日，国内首家长期租赁公寓资产reits产品正式破冰，为长期租赁公寓打开了融资之门。

据记者了解，上述第一批长期租赁公寓资产reits产品是由新公寓发行的，额度为2.7亿元，利率为5.3%；随后，10月23日，第一个面向中央企业租赁住房的国内reits产品获得批准，保利地产(600048，诊断股)获得50亿元的配额；12月1日，中国首个单储式长期租赁住房抵押贷款证券化产品由招商局蛇口批准发行，额度60亿元；12月11日，银行间市场上第一套长期租赁公寓——荷兰银行(abn)被释放。中国招商蛇口和中国建设银行(601939，诊断股)(港股0939)联合推出了一系列200亿元人民币的资产支持债券(ABN)。12月26日，国内首家长期租赁公寓的民营企业仓储框架股权reits获得交易所批准，涉及金额30亿元人民币；12月28日，中国首次公开发行住房租赁专用公司债券正式登陆，龙湖地产(香港股票00960)获得50亿元租赁债券。

在过去的两个月里，五个长期租赁公寓的融资计划已经集中实施，涉及资金393亿元，他们都是开创性的产品。

第一太平戴维斯(香港股票00142)上海估值部主任甘岐山也指出，2016年，基于房地产的国内资产证券化产品约占所有证券化产品的6%，到2017年，这一比例已迅速上升至12%-13%。由于中国的投资渠道不多，这些新的金融产品在市场上很受投资者的欢迎。

这在2010年以来的长期租赁公寓领域是前所未有的，特别是发行专项企业债券融资，其援助来自政策支持。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告提出，住房应该用于生活，而不是用于投机，应该尽快建立多主体供应、多渠道保证和租购的住房制度。在住房租赁业务金融支持方面，2016年6月，国务院办公厅下发文件，支持符合条件的住房租赁公司发行债券；2017年7月，9个部委下发文件，明确加大对房屋租赁企业的金融支持，支持企业发行公司债券，专门用于发展房屋租赁业务。

一些业内人士表示，这表明了国家大力推进租赁住房建设的政策取向。在这种指导下，只要有意愿从开发和销售的商业模式转变为开发商关注租金收入的资产管理，就有意愿推出资产证券化产品或在未来资本市场获得特殊融资。未来将会有越来越多的企业加入到长期租赁公寓融资产品的发行中来，整体规模将会逐渐增大。