租赁市场证券化提速 运营机构融资渠道进一步丰富

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2017年第四季度，随着新型公寓reits、保利地产(600048，咨询股)租赁住房reits、招商局蛇口(001979，咨询股)长期租赁公寓cmbs和徐汇领先住宅reits的相继获批，住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加快。

据业内人士估计，在政府支持的公共租赁、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场，将有10万亿元的存量资产急需证券化。随着中国租赁市场的蓬勃发展，reits和abs等融资方式将得到充分发展。同时，引入社会资本来盘活股市也可以减轻开发商在租赁业务上的财务压力。

租赁市场前景广阔

根据《2016年中国流动人口发展报告》的数据，截至2016年底，中国有2.45亿流动人口。假设70%的流动人口需要租房，这将占全国人口的12.5%。然而，美国的出租人口占35%，英国的出租人口占37%，日本的出租人口占27%。

与此同时，中国一线城市的出租屋人口比例相对于二线和三线城市相对较高，但与美国、日本、英国等发达国家的主要城市相比仍有很大差距。例如，纽约、洛杉矶、旧金山和东京的租房人口都占50%以上，而上海的租房人口占40%，北京和深圳都占34%。出租人口的低比例将确保出租市场的未来增长。

此外，目前，中国的年租金规模约为1万亿元。2016年，住房交易总量为15万亿元，居中国、美国和日本之首，但租金规模与交易市场规模之比仅为7%；美国的租赁交易占住房交易总量的50%；在日本，租赁交易在住房总量中的比例高达72%。

方正证券的研究报告(601901)也指出，中国对租赁住房的需求逐年增加，主要是因为城市化进程中大量人口在城市间流动。高房价、购房和贷款限制以及一些住房需求从购房市场蔓延到租房市场，从而增加了租房者的数量；同时，晚婚导致拥有住房年龄的推迟，进一步延长了个人租房时间，间接增加了租房需求；目前，我国一线城市租赁住房供给不足，租赁市场混乱，标准化租赁城市惩罚长期租赁公寓模式；与此同时，与发达国家相比，中国租赁市场的gmv还需要大大提高，租赁市场的未来发展是可以预期的。

加快公寓产品证券化

然而，尽管中国租赁市场前景广阔，但也面临许多问题。例如，在运营方面，对于目前专业的出租房屋运营机构来说，市场整体利润率仍然较低，现金流恢复速度也较慢。此外，租赁市场一般投资巨大，回报周期长，回报模式单一。

此外，除了大型房企自有资金充裕之外，新公寓运营商主要依靠预付款的特点获得银行贷款或表外融资，或利用未来租金在互联网金融平台上运营创新理财产品，以及股权融资或股东借贷和私募融资。然而，上述融资渠道普遍存在规模有限、成本高的问题。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至表示:“租赁市场不仅要依靠房企的大规模投资，还需要政府在土地租赁方面提供政策支持，还需要金融业为房企发展租赁业务提供信贷支持和利率优惠，共同努力取得成功。”

事实上，目前各地都在融资层面上逐步加大了对租赁市场的支持力度。一方面是贷款支持，如利率优惠、发展贷款展期和政策信贷支持；另一方面，它鼓励融资工具的创新，如房地产证券化产品、住房租赁收益权抵押贷款等。

2017年12月底，中国首个针对民营企业长期租赁公寓的股权型房地产投资信托基金——高河辰溪-中信证券(600030，股票咨询)(港股06030)-於陵系列的专项资产支持计划获得上海证券交易所审批。有业内人士指出，该项目作为中国首个面向长期租赁公寓的股票型股权reits，兼具股权和股票型的开放式特征，进一步推动了房地产证券化的突破和创新。

徐汇於陵首席执行官张爱华也表示:“推动发行股票型reits的一个主要目的是储备公开发行的reits。”

据报道，房地产投资信托基金最早于20世纪60年代在美国推出，其产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。Reits有几个特点:开放性、透明度和良好的流动性；更高的收入水平；稳定而高的股息收入；稳定的财务杠杆。

高河资本的管理合伙人周宜生对《证券日报》表示，租房已经成为中国最重要的商业地产形式，资产证券化可以重振现有的商业地产。鉴于监管当局和行业的逐步推进和创新，基于股权的公寓房地产投资信托基金可能是公开发行房地产投资信托基金的最后一个里程碑。房地产投资信托基金的公开发行不仅是房地产开发商经营模式转变的关键，也是政府发展模式转变的关键。在公共租赁住房和廉租房领域，政府投资能力的原有约束条件可以大大提高。

投资机构也希望在这个受鼓励的市场中抓住机遇。周宜生乐观预测，在政府支持的公共租赁和廉租房市场以及市场化的公寓租赁市场，将会有10万亿级存量资产急需证券化。

领先的房地产企业增持租赁市场

对于大型房地产企业来说，住房租赁市场中的证券化和金融产品无疑可以进一步拓展其融资渠道，帮助其更好地经营自持项目。

同时，由于中央经济工作会议明确提出要支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展，作为大型房屋租赁企业，必然会在土地、融资等方面得到大力支持，从而有效降低成本，并有望成为这些企业的另一个利润增长点。

事实上，面对数万亿美元的长期租赁公寓的蓝色海洋，近年来，万科、龙湖、徐汇、远洋运输、保利等行业的领先开发商通过自建团队或合作的方式进入这一领域。一些业内人士还透露，目前，50强房企中约有三分之一通过各种形式参与其中。

值得注意的是，2017年，数百亿房地产企业长期租赁公寓的规模仍在迅速扩大。在城市选择上，数百亿企业更青睐城市经济发达、流动人口多、房价收入比高的一、二线核心城市。目前，面向数百亿房地产企业的长期租赁公寓品牌已在20多个城市部署，主要分布在北京、上海、广州、深圳、杭州等一、二线核心城市。其中，上海、北京、杭州和深圳拥有大量的品牌，这三个城市的品牌数量占41.2%，集中度较高。