2018深圳居住用地首拍：中海安居集团中头彩

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房地产市场的调控逐步深化，不断向土地市场传导。“面粉比面包贵”的现象在深圳土地市场由来已久，其背后的原因被认为是住宅用地供应极度紧张和开发商对深圳市场的乐观看法。2月1日，深圳土地市场终于迎来了2018年第一次住宅用地拍卖，并售出了4块住宅用地。

只租不卖成为一种趋势

据了解，这4块住宅用地包括3块地块，分别为:坪山新区g13302-8025、龙岗区宝龙街g02405-0007、龙岗区平湖街g05425-1027，需自给70年。从区位角度看，出租屋的供应基本符合深圳“东扩”和“北扩”的战略，转移采用“单限双竞争”模式，即限定交易价格、竞争性交易价格和人才住房面积。值得注意的是，建筑面积和套内建筑面积在90平方米以下的单元数量不低于总建筑面积和单元数量的70%，这表明深圳市政府有意增加中小型租赁住房的供应，以满足更多的租赁需求。

最后，三块“只租不卖”的地块再次被深圳人才安珠集团毫无悬念地收进了囊中。其中，平湖g05425-1027的土地总价格为3.25亿元，相当于每平方米10477元的底价。G02405-0007包裹总价为5.86亿元，相当于每平方米6411元。G13302-8025的总包裹价格为2.07亿元，相当于每平方米4953元的底价。到目前为止，在深圳出售的四块“只租不卖”的地块全部被安珠集团获得。

根据米德兰房地产国家研究中心的说法，这是一种只出租不出售土地的新模式。虽然不能从根本上改善租赁住房的供应量，改变商品房的供求关系，但却能反映出政府发展租赁市场的决心。预计未来租赁住房的供应规模将迅速明显提高，这将通过改造和调整原有商品房、自有住房和城中村住房，充分利用存量住房来实现。

从全国来看，租而不卖日益成为主要的土地供应方式。1月16日，上海土地市场再次迎来了租赁住房用地的拍卖，结果，五块租赁地块全部以底价出售。此次拍卖的杨浦区平凉社区03f3-02地块位于上海市内环线以内，这是上海市自去年开始出售租赁住房用地以来首次拍卖位于内环线以内的租赁住房用地。

房企对征地的热情仍然很高

在深圳市场，新土地尤其是宅基地极其稀缺，公开土地拍卖往往意味着企业扩大储备的好机会。平山g13302-8024地块是本次拍卖中唯一可以出售的住宅用地，但条件是“限制出售”5年，即项目建成后，普通商品房自取得套房产权证之日起5年内不得转让。在拍卖现场，近35家房地产企业进入市场竞争，最终中海集团以12.545亿元的总价格胜出，相当于每平方米14537元的底价。同时，人才住房竞争面积为21，800平方米，加上原来提供的15，290平方米的人才住房。扣除后，销售部分的底价为每平方米25493元。业内人士预测，如果扣除配套面积，平山项目的价格将超过每平方米5万元，以赚取合理的利润。

2017年是深圳土地市场的“小年”。根据深圳中原地产的统计，去年深圳售出40块土地，成交额为741亿元，同比下降27%。商业用地和工业用地均分，各占19块。由于土地短缺和寻求工业发展后劲的强烈愿望，深圳的土地供应严重偏向商业和工业用地。

事实上，房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点，而租赁土地的出现也让很多开发商意识到了市场的变化。与此同时，住房企业土地储备的规模和结构对其绩效的影响越来越大，但它们在高价收购土地后面临着严格的监管。

从全国市场来看，虽然监管仍在收紧，但房企收购土地的热情非常高。2018年1月，热点一、二线城市房屋企业联合征地数量继续增加。根据中国指数研究院的数据，在征地数量方面，碧桂园(港股02007)、龙湖和程中海成为2018年新的前三名。其中，碧桂园以168亿元的征地金额位居榜首，龙湖以140亿元的征地金额位居第二，中海以138亿元的征地金额位居第三。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在监管部门的监管下，地方政府仍将保持一定的土地供应速度，但房企的资金链压力开始加大，征地策略趋于保守。土地收购应注意资本风险的分散，住房企业应在一、二、三线城市进行合理布局和比例分配。