几大项目多年计提减值 宁波富达百亿存货去化待明

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每一个申英记者，每一个赵桥编辑，

业绩亏损前的公告反映了宁波富达(600724，咨询公司)(600724，sh)的许多项目已经获得土地多年，但仍然经营不善的困境。

《全国商报》指出，宁波富达作为一家深入宁波市场的国有上市房地产企业，于2009年通过重组进入房地产领域。它拥有宁波的老商业广场天一广场，其房地产销售业绩一直不错。但是，由于后续发展不佳等因素，多年未能完全进入市场也给企业带来了经营压力，几大项目多年来多次计提减值准备。

绩效被困在多个项目中

数据显示，宁波富达成立于1989年，1996年在上海证券交易所上市。它是一家国有控股上市公司，主要从事住宅开发和城市商业房地产管理，同时也从事新型建材。被宁波市政府列为重点培育的“宁波大企业(大集团)”之一。

2009年，公司完成了重大资产重组，控股股东宁波城头以宁波城市广场开发管理有限公司、宁波房地产有限公司、宁波Citong房地产有限公司三个房地产项目为对价，认购宁波富达私募股份，涉及资产约88亿元。宁波富达是房地产市场的新手，也尝到了甜头。据相关财务报告显示，2010年至2012年，公司收入一路攀升，分别达到31.30亿元、38.96亿元和51.87亿元，实现净利润3.39亿元、6.38亿元和3.48亿元。

然而，尽管业绩逐年提高，但早期高价收购土地的隐患已经被埋下。数据显示，截至目前，公司计提的所有减值项目都是在2012年之前取得的。2011年房地产市场出现拐点后，公司业绩陷入困境的问题越来越明显。

根据2012年度报告，公司首次计提存货跌价准备，其中“依云县项目”(亦称谷林薛佳项目)计提存货跌价准备3.46亿元，“宁海桃园路项目”计提存货跌价准备2900万元。这两个项目的土地分别于2009年10月和2010年12月获得，建设类型为住宅和商业建筑。

2014年，公司再次计提资产减值准备5.27亿元。2015年，由于“依云县项目”和“江湾市项目”，存货跌价准备总额为13.17亿元。2016年，“维拉项目”、“东城明苑项目”和“江湾市项目”计提和调整存货跌价准备约1.4亿元。

根据最新业绩预测，2017年，通过各项资产的清查和减值测试，宁海桃园路项目需要存货跌价准备3.5亿元，江湾城项目需要10.1亿元，维拉项目需要4000万元，存货跌价准备总额约为14亿元，影响上市公司股东当期应占净利润约13.1亿元。

对于这么多有减值准备的项目，该公司秘书长办公室的一位人士告诉《国家商报》，许多项目都出现了减值。总的来说，高地价和未能及时抓住发展机遇是造成上述问题的原因。

2017年上半年库存超过100亿

根据公司2017年半年度报告，随着宏观经济政策和经济环境的变化，房地产行业利润有所收窄，盈利模式有所调整，行业洗牌和差异化步伐加快，行业竞争格局加剧，增加了公司的下一步经营。困难和风险；公司资本实力与发展要求的差距，产业结构、资产结构、股权结构和债务结构的优化仍需加强和实施。

宁波富达表示，尽管在报告所述期间，房地产拆建速度有所加快，但价格没有达到预期。同时，不同开发产品的去建设速度明显不均衡，房地产存量在总资产中仍占较高比例(报告期末)。房地产总存量104.67亿元，占比68.55%。虽然公司对部分项目计提了大量的减值准备，但随着监管政策的不断深化和财务成本的不断增加，公司需要建设和完善。

据记者询问，宁波富达近年来很少公开征地，最近一次征地是在2016年9月28日。然而，土地积压造成的财政成本连续几年大幅增加，但现有土地的开发和出售造成了更多的损失。

其中，住宅商品房的销售尤为明显。2017年上半年，公司完成住宅销售5.34亿元，占上半年公司营业收入的35.22%，同比下降74.20%。总利润为负6200万元，净利润为负7900万元。在2016年年报中，住宅销售额为36.81亿元，净利润为负1.1亿元

此外，公司的库存也值得关注。截至2017年6月30日，公司总资产为152.7亿元，其中存货105.6亿元；负债总额117.72亿元，其中金融机构借款57亿元，大股东及其子公司借款26.5亿元，房地产预售23.6亿元。归属于母公司的股东权益为26.64亿元，资产负债率为77.09%。

上述来自宁波富达文秘办公室的人士表示，由于近期几个问题项目的影响，公司业绩和发展速度严重下滑，征地速度持续放缓。公司管理层确实在认真考虑未来的发展方向。

记者注意到，宁波作为二线房地产市场的典型城市，曾经拥有许多房地产行业的上市公司，如雅戈尔(600177)、伊尹(000981)、融安地产(000517)和宁波富达。然而，自2016年底以来，许多中小住房企业开始在调控政策下转型。雅戈尔显然放慢了土地收购的步伐，转向投资和其他领域；伊尹先后收购了世界第二大汽车安全气囊气体发生器制造商美国arc集团、世界知名汽车自动变速器巨头邦奇集团等海外资产。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，从城市基本面来看，宁波是一个非常特殊的城市，经济发达，属于长三角经济圈。然而，宁波离上海很近，这有点尴尬，因为这导致了良好的房地产市场和缺乏市场爆发力。同时，很容易从邻近的杭州吸引更多的资金。此外，还有许多竞争企业，开发和销售的规模也受到影响。

然而，宁波富达的出路并没有被堵住。“在宁波这样一个更为发达的市场，中小房企的行业空依然存在。”关键是要注意土地收购的节奏，把握产品进入市场的时机。坚持下去的企业仍可享受市场红利。”严跃进建议道。

编辑朱昱