万达否认退出房地产？谁懂王健林的良苦用心！

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万达完全去房地产还算吗？

尽管有万达的传言，但其去房地产化已经成为业界的共识。

1月29日，遭遇流动性问题的万达推出了腾讯、苏宁、融创和京东，并计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港h股退市时推出的投资者所持有的约14%的股份。

在腾讯科技的新闻稿中，万达的招聘目的和后续计划也一目了然，称“万达引进新的战略投资者后，万达商业管理集团将更名为万达商业管理集团，房地产业务将在一两年内消化完毕。”万达商业管理集团未来将不再进行房地产开发，成为一个纯粹的商业管理和运营企业，各方将推动万达商业管理集团尽快上市。”

毫不奇怪，万达商业将不再开发房地产。

然而，1月30日，万达在官方网站上发表声明称，“万达将完全退出房地产”是一个误解，该消息明确指出，万达集团的子公司万达商业管理集团(Wanda Commercial Management Group)已不再进行房地产开发。《2017年万达集团年报》明确表示，今年将成立一个房地产集团，继续在万达广场发展重资产等房地产业务。

相反，市场后来对这个传言感到有点惊讶。

没有其他原因，因为万达的去房地产已经实施多年，被业内称为转型的典范。更重要的是，在2017年1月14日的年度会议上，王健林再次宣布，万达商业在2020年后原则上不再关注资产，所有资产都将是轻资产。此前，万达官方网站发表的一篇文章也提到“万达只卖了钢筋混凝土的肉，却留下了轻资产的灵魂”，“万达彻底告别了房地产，走上了轻资产之路”。数据显示，万达集团2016年的总收入为2549.8亿元，其中55%的收入来自服务业。

2017年，尽管万达确实遇到了困难，但万达的轻资产运营水平及其带来的积极成果依然存在。因此，万达在与腾讯的合作中提到不会在一两年内进行房地产开发也就不足为奇了，因为这与老王一开始提到的2020年“小目标”高度一致。

万达的轻资产战略可行吗？

数据是最有说服力的。

根据万达在2017年1月14日的年度会议上发布的数据，万达集团2016年收入为2549.8亿元，商业收入为1430.2亿元，完成计划的100.4%，同比下降25%；然而，万达的商业净利润仍同比增长。公司收入下降了四分之一，净利润仍在增长，这表明收入质量明显提高。此外，文化、旅游、体育、儿童娱乐、金融、万达百货都实现了增长，万达对纯房地产开发的依赖度越来越低。因此，老王当时说他2020年不再关注资产，没有人会怀疑。

2017年，万达面临一系列危机。老王首先向孙宏斌和李思廉出售了13个万达城市和70多家酒店，向朱孟依出售了一批万达广场，向孙双喜出售了长白山(603099)度假村。不管外界如何解读，还有很多其他原因，这实际上是他的“轻资产战略”的一个策略。

万达“轻资产”之路加速

今年1月20日，万达在哈尔滨召开了2017年年会，会上王健林公布了万达2017年的业绩数据。2017年，万达集团实现收入2273.7亿元(162亿元旅游收入不能合并)，其中商业地产收入1125.4亿元，占全年计划的104.1%。王健林表示，万达已经逐步缩减了房地产类别，并将影视、体育和文化旅游列为公司发展的重点。

从万达2018年的计划中可以看出其决心:计划收入为2479亿元，其中商业地产收入1245.4亿元，文化团体收入733亿元，占文化的近60%。万达以商业地产为核心，其积累的资产和品牌将为这些服务业铺平道路。

万达的轻资产战略模式在该行业非常受欢迎，它使用较少的投资来获得更多利润。万科的“小盘股交易”就是一个典型的例子。万达的轻资产模式是:其他企业拿钱下单，万达负责土地收购、建设、招商和运营，租金最终由大家分担。根据王健林在2017年万达年会上发布的数据，2017年万达的租金收入达到255.2亿元，完成年度计划的101.4%，同比增长30.3%。租金收缴率为101%，创下了连续12年租金收缴率超过99.5%的世界行业记录。这是一个非凡的记录，万达商业的运营管理能力肯定能支持其轻资产战略。

业内的共识是，万达转型的关键在于万达的商业转型，万达商业转型的关键在于从单一的重资产企业向以轻资产为主体的企业转型，实现轻重并举。因此，从趋势来看，减少房地产和改善商业服务和管理仍然是万达不变的道路。

当然，转型无疑是痛苦的，尤其是当公司目前面临困难的时候。万达商业在2016年9月20日从h股退市，并一直寻求在a股上市。如果没有2017年的这场风暴，万达商业拥有如此多的优秀资产，似乎登陆a股并不困难。腾讯和其他四大巨头纷纷涌向万达，外界将其解读为在2016年私有化期间帮助万达筹集“过桥资金”和清算“旧账”。

万达商业已经转变为商业管理。这是正确的一步！

万达否认退出房地产市场是可以理解的。

虽然房地产老板们抱怨国家的调控，还有任志强的“夜壶理论”，但房地产开发的巨额利润依然存在，万达不可能在短时间内完全断货，尤其是当万达陷入财务困境的时候。然而，房地产摇钱树效应是显而易见的。据中原地产研究中心统计，截至今年2月3日，共有82家上市房地产企业发布了2017年业绩预测。其中，60家企业的业绩预测是税前利润和税前增加，占73%，只有8家企业预计亏损，不到10%。这八家企业基本上都在转型。也就是说，2017年房企基本实现了利润的全线爆发。在此期间，荣盛发展(002146，诊断学)、新城控股(601155，诊断学)、阳光城(000671，诊断学)和其他房屋企业因结算面积和项目结构而受到影响。变化，预计2017年的业绩增长率将分别达到39%、80%和83%

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然而，随着万达转型的开始，凭借融资、管控、品牌优势，领先房地产企业的市场份额在过去两年中不断增加，万达失去了发展机遇。2017年，房地产百强企业销售额同比增长42.9%，市场份额由2016年的18.4%上升至24.2%。2017年，万达销售额为891.2亿元，领先的房地产企业碧桂园、万科、恒大均超过5000亿元，17家超过1000亿元的房地产企业正在开发这块业务，万达成为第三梯队。

以自己的缺点和别人的优点竞争是不明智的，特别是像老王这样“凡事都要做领导者”的人。

对万达来说，通过对腾讯和其他公司进行巨额投资，将万达业务转变为万达商业管理，这实际上是一个非常好的举措。在房地产圈里，你不用开发就可以赚很多钱。如果你认为万达商业是一个特例，还有另一个例子可以说明，那就是绿城管理集团。绿城管理集团董事总经理李俊1月5日在沃顿商学院第六次研讨会上介绍，绿城管理作为中国房地产代理建筑行业的龙头企业，以品牌输出、管理输出、资源输出为特征的经营模式赢得了市场的深度认可，2017年销售额达到700多亿元。在中国的房地产行业，如果按照排名来排列，2017年700亿的销售额将排在第30位，绿城管理没有花一分钱就实现了700亿，这在中国是独一无二的。绿城中国2017年销售额为1457.1亿元。

与万达的商业管理一样，代建制也是对企业管理水平的考验，如建立标准化的产品体系，通过“总量控制、分项管理、严格收尾”来严格控制成本，最后通过灵活的去化学策略和优质的物业服务来提高项目溢价水平。因此，从这个角度来看，绿城的建设就像万达的商业管理一样，是一次成功的转型探索。

当然，尽管代建制给绿城带来了巨大的利益，但它不会在短时间内削减房地产开发。万达确实需要一个放弃发展的过程。

在万达2018年的规划中，新建了50个万达广场和2个万达茂；房地产收入879亿元；万达广场新开发的7项重资产；万达广场有50项轻资产，其中合作40项，投资10项。所有这些都需要房地产开发来支撑，万达没有理由突然扔掉这块肥肉。

因此，万达的转型是必然和成功的，但只要中国的房地产仍能获得巨额利润，只要万达仍在房地产圈，它就不会完全断绝发展。可信的方式是开发比例越来越小，商业管理将成为未来的绝对主流。