雅生活叩开港股大门 物管企业争相角逐资本市场

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[摘要]售价为每股10.8港元至14.2港元，每批250股，入场费约为3，577.33港元。筹资金额可能高达6.05亿美元(约38.68亿元人民币)。

《时代周刊》记者蔡颖

在传统印象中，物业管理行业总是肮脏、疲惫和琐碎的代名词。作为房地产行业的一个分支，物业管理业务一直是无痛的。然而，近年来，随着开发商深入股市，一度被视为“鸡肋”的物业管理行业迎来了发展的春天。

根据市场预测，未来五年全国基础物业管理市场将达到1.2万亿元左右，成为万亿级市场。自2017年下半年以来，物业管理公司已选择在资本市场登陆。蔡晟首次上市后，中海地产、中国奥运家园和绿城服务在港成功上市。

1月29日，雅居乐集团宣布其旗下的雅居乐人寿服务有限公司(以下简称“雅居乐”)于2018年1月29日发布了关于“拟拆分及全球发售”的招股说明书，计划于2018年1月29日至2月2日发售3.33亿股。预计该公司将于2月9日在香港交易所主板上市交易。此后，香港股市迎来了第六家内地物业管理公司。

目前，物业管理行业受到资本市场的极大关注。根据中国指数研究院的报告，截至2017年6月30日，mainland China已有5家地产公司成功登陆香港主板，51家在新三板上市，至少有3家计划冲刺a股，5家准备登陆香港主板，有10多家正在等待新三板的审核。

分割列表

根据敏捷发布的公告，雅生计划向全球出售3.33亿股。其中，香港发行占10%，国际发行占90%，对符合条件的敏捷股东的优先发行包括2783.53万股保留股。售价为每股10.8-14.2港元，每批250股，入场费约为3，577.33港元。筹资金额可能高达6.05亿美元(约38.68亿元人民币)。

根据亚人寿的计划，39.84亿港元的首次公开发行(ipo)融资所得的65%将用于有选择地抓住战略投资和收购机会，并进一步发展战略联盟，总额为25.98亿元人民币。约15%将用于发展“管理数字化、服务专业化、流程标准化和作业机械化”。

本次上市完成后，雅居乐和格林兰控股(600606)将分别持有亚盛人寿及其子公司已发行股本的54%和15%。此次在上市仅仅是亚寿发展的开始，亚寿执行董事兼首席执行官也表达了对a股的向往。

1月28日，亚人寿在香港举行了香港上市新闻发布会。在谈到“你为什么这么青睐a股”时，刘德明表示，目前国内房地产市场非常大，a股上市后，在一些政府采购项目上会有更多的优势，登陆a股将有助于获得更多的政府项目。

值得注意的是，最近，雅生活的表现有了明显的改善。数据显示，截至2017年9月30日，其收入约为11.7亿元，同比增长34%；归属于公司所有者的利润约为1.9亿元，同比增长56%。

加快并购规模

目前，物业管理公司仍处于探索盈利模式的阶段，扩大规模正成为行业共识。敏捷自然不愿意落后，通过并购实现规模增长，其中绿色空间发挥了重要作用。

2017年6月，敏捷集团宣布以10亿元人民币的交易对价收购绿地地产。这次雅居乐收购了格林兰物业，这将使物业管理面积增加417万平方米。根据收购公告，从2018年到2022年，雅居乐每年将从绿地开发的物业中获得700万平方米的物业服务面积，并优先获得300万平方米的物业服务面积。

2017年8月，格林兰集团宣布将向雅居乐的雅生活集团投资10亿元人民币。通过此次收购，绿地集团将收购亚寿集团20%的股份，成为亚寿集团的长期战略股东。

至此，亚人寿依托两大知名房地产企业——雅居乐地产和绿地控股，拥有“雅居乐地产”和“绿地地产”两大品牌。

除了规模扩张，敏捷集团表示，绿地地产和敏捷地产的优势可以互补。绿地地产的优势主要集中在住宅和商业地产，尤其是超高层企业，而雅居乐地产在旅游地产和大型住宅地产方面有着丰富的管理经验。

当管理和增值服务的传统商业模式正在衰落的时候，如何抓住市场，寻找新的流动性已经成为优雅生活需要思考的问题。雅生活试图突破o2o营销模式。上线推出雅管家、雅商户、雅助理等移动应用，下线搭建整合雅生活体验中心和雅管家联盟商品供应商和服务提供商网络平台的一站式服务平台。截至2017年9月30日，亚冠佳移动应用已覆盖所有管理下的住宅物业(不包括绿地物业管理下的物业)，吸引了超过238，900名注册用户。

除了自建项目，雅生活还利用外部力量获得更多的交通渠道。今年1月，亚人寿与支付宝签署了为期三年的合作框架协议，将在网上支付、资金结算、物业管理、社区服务、无线城市、营销等领域建立深度合作。

物管企业争夺资本市场

物业管理行业集中度不高，市场竞争格局尚未完全固化，借助资本实力有利于实现规模扩张。在融资渠道受限的情况下，上市成为物业管理企业的普遍选择。

蔡晟成立于2002年，2014年率先在香港证券交易所上市，以每股3.78港元的发行价发行了2.5亿股股票，共募集资金9.45亿元，成为“中国社区服务运营的第一股”，拉开了国内地产股分拆上市物业管理业务的序幕。上市三天后，蔡晟的市值达到55.6亿港元，一度超过其母公司在幻想曲的52.4亿港元，这令香港股市的物业管理公司兴奋不已。

继中海地产之后，2015年10月23日，中海地产成为第二家在香港上市的内地物业管理公司。中海地产表示，分拆上市将有助于该公司提供一个独立的融资平台，并增加融资灵活性。

2015年11月，中国和奥地利在香港证券交易所正式挂牌上市。筹资所得的净资金约为2.96亿元，使其成为中国第三家在香港证券交易所上市的房地产企业。房地产上市公司已经进入“三国”竞争格局。

从那以后，越来越多的运动员参加了接力赛。2016年7月，绿城服务公司上市，成为中国第四家在香港上市的房地产公司。2018年，亚人寿登陆香港股市。

除了寻求在香港证券交易所上市，a股市场也成为物业管理企业的选择之一。2017年12月29日，杜南物业(603506)服务有限公司获得中国证监会批准，成为首家成功登陆a股的物业管理公司。万科、R&F和其他房地产巨头也计划分拆其房产并上市，希望分享一块蛋糕。

面对上市热潮，行业分析师认为，分拆上市只是起点，清晰的商业模式和强劲的流动性可以不断受到资本市场的欢迎。

以优雅生活为例，将自己定位在综合生活服务管理平台上有一个清晰的发展逻辑，那就是创造一个线上和线下的互动模式。背后两位股东的大力支持为其上市准备奠定了坚实的基础，这也是其受到资本青睐的原因。