“撤市划区”利好下 青岛“后花园”即墨房价去年涨近六成

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每一个记者蔡雅贞每一个编辑魏

当房地产市场调控政策密集的热点城市的价格和交易量明显下降时，一批三四线城市的价格却在上涨，尤其是核心城市周围的“撤市分区”概念的县级城市，房地产市场持续升温。根据安居克的数据，今年1月，即墨区新房均价为12866元/平方米，比去年3月的8195元/平方米上涨了近57%。

事实上，在去年10月30日即墨区被正式列为“青岛后花园”之前，即墨市在山东省十大县中排名第七，综合竞争力在全国排名第九。早在去年春天，听到“退市、分区制”之风的即墨房地产市场就已经准备好了。

行政升级刺激了购房需求

“几年前，我们在即墨买房子的时候，开发商也给了我们一个阳台，并支付了前期集资款‘20000元到50000元’等促销政策，可售的房子到处都是。但是现在房产已经基本上被空.买走了在短时间内，房价涨了这么多，还没有买房子的人很着急，买了房子的人压力也很大。”即墨人李华(化名)动情地说。他最近刚买了一栋新房子，但是他没有太多的快乐。买房子是基于他对未来房价上涨的预期。

李华买下的房产叫于东新富。2016年开业时，平均价格只有6000 ~ 7000元/平方米。截至今年2月底，该项目已进入后期销售阶段，但房价已升至11000元/平方米。

于东新富的销售人员韩颖(化名)告诉《全国商报》:“即墨市市场上的新房并不多，该项目最热的时候是2017年春天，当时据说该项目将退出市场并进行分区。项目只剩下几栋房子，但每天还是有十几个人来看房子。”

根据即墨区2017年金融运行分析数据，即墨区当年中长期贷款增加，其中非金融企业和政府机构中长期贷款余额419.18亿元，比年初增加60.62亿元。据分析，贷款增加的重要原因之一是“撤市分区制”后即墨行政地位的提升，推动了房地产市场的发展。

据上述销售人员介绍，即墨只对拥有三套房子的购房者暂停贷款，这种相对宽松的政策环境吸引了来自青岛、城阳区、北京、上海等热点城市的购房者。然而，主要买家仍然是当地人，其中约20%是“购房者”。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，“退城建区”的城市房价上涨现象是基于对市场价值上涨的预期，但这很容易被夸大，因此我们应该警惕高地价和高房价的风险。

大型房地产公司受到追捧，但预期会下跌

即墨房价快速上涨的另一个原因是青岛住房需求的溢出效应。

根据安居客的数据，今年2月青岛新房均价为16021元/平方米，与去年3月8451元/平方米的均价相比，几乎翻了一番。

“青岛的房价涨得太快了，限购政策也有限制。”即墨区的优势是有地铁直达青岛，购房政策宽松，吸引了很多青岛人来即墨买房。”上面提到的人说。

也有开发商看到了即墨的区域价值。目前，万科、保利、复星、龙湖、融创、中海、郑达、海尔、鲁能已经落户即墨。

从土地市场可以看出即墨开发商的战略变化。2017年1月，在即墨出售的五块土地以底价出售。但7月份，在即墨拍卖的两个商业和住宅地块的地价分别达到325.11%和400%。

今年1月，新城控股有限公司(601155)确认了即墨五岳广场项目选址。新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《全国商报》采访时表示，即墨退出城市和分区后，未来的影响将体现在即墨未来基础设施的加速互联、即墨与青岛之间郊区的快速改善以及价值衰退的快速改善。第三，即墨规划的各个方面都将更接近大城市的标准，这可以改善城市的基本面。

对于即墨房价持续上涨的周期，欧阳杰判断其未来上涨趋势将明显放缓。主要原因是即墨的房价不会超过核心城市青岛，青岛的房价也受到政策的制约；第二，即墨的房价之前上涨很快，透支了购房的需求和预期。未来，购房需求将下降，房价上涨的预期也将降温。

编辑朱昱