房企公司债“关门” ABS、REITs“开窗”

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一帆

最近，许多房地产企业暂停发行公司债券引起了市场各方的关注。虽然相关企业有不同的原因，但住房企业融资监管政策的收紧已成为这种情况的一个常见注脚。

对住房融资的限制由来已久:除了对a股上市和再融资的限制外，自2016年10月以来，上海和深圳证券交易所也相继出台文件，严格执行国家房地产行业政策和市场监管政策，并向住房企业发行公司债券。该行为阐明了发行门槛等要求；中国证监会和当时的中国银监会也提议禁止非法资金进入房地产行业；国家发展和改革委员会要求严格限制住房企业为商业房地产项目发行公司债券。2017年2月13日，中国资产管理协会发布了《备案管理规范第4号》文件，强调房价上涨过快的北京、深圳等16个城市住宅项目的私募产品不予备案。

与中国持续的房地产调控政策相对应，房地产企业的到位资金和国内贷款增速持续下降，现金流量不容乐观。风数据显示，在128家a股上市房地产企业中，72家一季度现金及现金等价物净增加为负的房地产企业占一半以上，万科a股(000002，诊断股)为-803.64亿元，华夏幸福(600340，诊断股)为-197.15亿元，绿地控股(600606，诊断股，

这似乎是房地产企业海外发债规模不断扩大的最好解释。相关数据显示，2017年，国内房地产企业海外债券发行规模达到约3200亿元，是2016年的4倍；自2018年以来，房地产企业在海外发行债券的热情没有减弱。据中原地产研究中心统计，截至2018年4月底，今年海外资本市场房地产企业融资数据达到233.2亿美元，较2017年前四个月的112.35亿美元增长107%。

然而，尽管存在海外融资手续便捷、成本低廉等因素，但并不是所有的房企都能获得海外发债资格，这不是解决房企资金饥渴的真正渠道。此外，最近，国家发展和改革委员会和财政部联合发布了《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，禁止企业要求或接受地方政府及其下属部门为其市场化融资行为提供担保或以各种名义承担偿债责任，特别是当地方政府通过房地产企业向海外发行债券时，如果来源企业的资金链紧张，很容易成为地方政府债务的风险来源。

在中国全面去杠杆化的背景下，监管政策时间最长、与金融关系最密切的房地产行业自然面临着同样甚至更为严格的去杠杆化过程。资金是房地产企业的关键。虽然获取资本的传统方式是有限的，但各种创新的融资方式，如资产支持证券、房地产投资信托基金和永久债券，正在不断出现。据华创证券统计，截至今年4月底，中国已成功发行56种商业房地产资产证券化产品，总发行规模约为1509亿元。产品类型包括reits、CMB和cmbn。其中，类reits发行规模为687亿元，CMB为667亿元，CMB为144亿元。

此外，发行reits可以减少企业对银行贷款的依赖，在一定程度上降低自身的杠杆率，优化财务报表，分散项目风险，这相当于将企业推向市场，由投资者对产品和企业做出判断和投资决策，从而实现真正意义上的市场化。

这确实回答了一句话:“当生活为你关上一扇门时，它也为你打开了一扇窗。”