“告别秀”与巨额融资：长租公寓的冰与火

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有太多的失望，太多的告别，只有一个祝福。愿美好永远不会结束。颜色没有走远，明天的会议可能会回头看。今天的离别。告别...再见...

这不是电影对白，而是一个出租公寓品牌的“告别演出”。

自由完成

40亿元新一轮融资

近日，长期租赁公寓品牌自由宣布完成了一轮40亿的融资，这也是国内长期租赁公寓行业最大的融资之一。然而，国内长期租赁公寓行业并没有占据主导地位的趋势。相反，日常竞争才刚刚开始，许多长期租赁公寓品牌已经被扼杀。与实力雄厚的房地产企业经营的长期租赁公寓相比，具有创业品牌的房地产中介服务提供商和长期租赁公寓运营商如何在空找到生存和发展的空间？

自由完成40亿元人民币的首轮融资，主要投资者为华平投资、红杉资本中国及腾讯、华兴新经济基金、融创中国(港股01918)、大西洋投资(600558诊断股)、源资本、海峡资产、新希望(000876诊断股)等机构。据市场消息，融创此次将自由投资5000万美元，占投资后股份的1.56%左右。根据这一计算，目前的估值接近200亿元。

就这样，我自由地进入了独角兽俱乐部。大约五年前，一些互联网企业家和房地产中介开始寻找长期租赁公寓。随后，房地产开发商，作为资产持有人和经营者，纷纷进入市场，其强大的规模和激进的速度让参与者紧张。

目前，长期租赁公寓主要分为分散式公寓和集中式公寓。分散式公寓是一种租赁式公寓模式，经营者从分散的房东那里获得房屋，然后经过标准化的装修或装修，统一出租和管理。另一种是集中公寓，即经营者通过收购或租赁的方式获得项目的整体经营权(通常是整栋楼或整栋楼中的几层)，统一装修后出租。据公开数据显示，截至2017年底，北京和深圳共有300多个集中长期租赁公寓品牌，管理房数量超过200万套。

据嘉里统计，在排名前30位的房地产企业中，有1/3的房地产企业以不同的方式参与长期租赁公寓领域。克里认为，自持式土地收购比例的上升、股市的到来以及潜在买家的培养，促使房地产企业抢占长期租赁公寓。在过去一年左右的时间里，他们将大部分精力投入到了集中公寓的建设上。然而，与这些公司不同，他们从分散式公寓开始，直到最近才开始投资集中式公寓。

魔方是长期租赁公寓最早的跑步者之一，也是目前第一个在第三轮融资中运行的集中公寓品牌。然而，为了实现规模扩张，类似创业品牌的长期租赁公寓仍依赖于一轮又一轮的融资支持。根据链家研究所的统计分析，中国长期租赁公寓的资本成本极高，包括装修成本、房屋购置成本、税收、融资成本等。而日本公寓业的业主承担的装修成本和融资成本也很低。据记者调查，深圳大型集中公寓的收入主要来自房租、管理费和增值服务费。即使是房地产企业经营的长期出租公寓也不敢盈利。

因此，如果你跑得不够快，后来者很容易被他们的对手击败。金钱和速度决定规模。

如何盈利

回到色彩公寓的那段情感“离别告白”。事实上，彩色公寓是长期租赁公寓运营商进入深圳租赁市场的首批品牌之一。该公寓的创建团队主要来自阿里巴巴、腾讯、完美世界(002624，咨询股票)等互联网公司的产品负责团队。2015年底，彩楼进行了一轮融资，融资金额约1600万元。去年年中，“也许今天的离别是为了明天更好的相遇”的页面突然出现在彩色公寓的官方网站上。

在深圳罗湖区从事长期租赁公寓业务的陈说，规模仍然是盈利的前提，但许多被“杀死”的长期租赁公寓在现金流中“死亡”，无法谈论利润。对于中小型长期租赁公寓来说，如何缩短利润周期是最大的研究课题。

面对房地产企业的大规模进军，以创业品牌为主的房地产中介服务提供商和长期租赁公寓运营商也在突破各种渠道。据一些分析人士称，依靠连锁住宅的自由成长，还有一个隐性的好处，那就是通过租赁业务获得大量的客户，这些客户将成为未来二手房交易的潜在客户，形成租赁业务和连锁住宅二手房交易业务在客户资源方面的自由互动。

去年，卸任领英(LinkedIn)中国区总裁的德里克(Derek)宣布，他被任命为蛋壳公寓(蛋壳公寓)的董事长。就在上个月，互联网长期租赁公寓运营商蛋壳公寓(蛋壳公寓)与房地产经纪公司深圳中原签订了战略合作协议，双方就共享优势资源和信息、提升运营服务管理能力达成了战略共识。

此外，长期租赁公寓能否获得长期稳定的融资渠道，并在初期实现规模化经营，形成从投资到退出的资本闭环。一个关键因素在于如何盘活资产，将稳定、可预测的现金流转化为流动现金。如今，越来越多的资产证券化无疑成为解决长期租赁公寓盈利问题的解决方案之一。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，对于长期租赁公寓业务而言，资本为王的理念显而易见，但房地产中介服务提供商生产的产品不同于长期租赁公寓运营商和房地产企业生产的产品。毕竟，开发商有较强的资金实力，所以对于房地产中介服务提供商和基于创业品牌的长期租赁公寓运营商来说，未来应该进行差异化竞争。产品将继续细分，特别是低端、中端和高端物业，这实际上是相关企业需要积极考虑的事情。当然，在短期内，像紫游这样的品牌仍有很大的市场机会，不会有被开发商挤压的风险。然而，如果开发商获得了“平等租售权”的福利，市场竞争格局将会改变。