12月份房屋销售面积创单月历史新高

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根据国家统计局1月18日发布的数据，2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%。

与1月至11月相比，年增长率下降了0.5个百分点。然而，2016年房地产开发投资按名义价值计算同比增长6.9%，2017年房地产投资增速比2016年快0.1个百分点。

值得注意的是，7%的房地产投资增长率也超出了年初许多机构的预期。

增长率通常高于年初的机构预测

从2016年底到2017年初，许多机构和经济学家公布的2017年房地产投资增长率普遍低于5%。

例如，方正证券(601901，诊断)预计2017年房地产开发投资增长率为1%~3%，高概率为3%；银河证券预计在4%左右；郭进证券(600109)预计在3%到5%之间。

然而，房地产市场的整体表现超出预期，并没有迅速下降。后续机构也提高了对全年房地产开发投资的预期。

暖流资产与权益部主任卢强告诉《国家商报》, 2017年房地产投资增长率达到7%“并不出人意料”。

卢强表示，房地产市场是分类监管的，一线城市和重点城市受到严格限制，但四线城市的房地产市场基本面仍然很好。从地方政府的角度来看，在去库存成功的基础上，通过出让土地来增加财政收入的动力也是充足的。

此外，卢强从房企角度指出，2017年，龙头房企扩张势头明显，资金来源也不短缺。对于受到较大冲击的中小房企，许多大型房企采用直接收购股权的方式来获取项目开发用地，这就构成了房地产市场投资保持一定增长率的条件。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，开发投资业绩总体良好，2017年投资规模同比增长7%，不高也不低，这正是房地产市场供给侧结构改革下的理想数据。这一指标不仅为2018年的补货创造了良好的机会，也反映出在楼市调控下，房企对房地产市场仍持乐观态度。

然而，从1月到11月，全年7%的房地产开发投资增速下降了0.5个百分点，这也延续了1-9月以来房地产开发投资增速放缓的趋势。

卢强对《国家商报》表示，预计2018年房地产投资增速将略有放缓，主要是因为去杠杆化背景下的借贷能力将受到限制。

然而，中国科学院发布的《2017年中国房地产市场综述》；根据2018年展望报告，预计2018年企业补仓意愿将保持理性，在征地投资的支持下，投资将略有增加，增幅在5.1%至7.1%之间。

新建筑表明，房屋公司对未来市场持乐观态度

需求方面，2017年全国商品房销售面积为169408万平方米，同比增长7.7%，1-11月增速下降0.2个百分点。商品房销售133701亿元，同比增长13.7%，增速比1月至11月提高1个百分点。

易居研究院副院长杨红旭表示，销售是一个领先指标，销售增长率在2016年4月达到峰值。此后，销售增长率持续下降，这反映了市场的降温。据预测，2018年上半年销售增长率将由正变负。

然而，值得注意的是，在2017年12月，房屋销售面积达到2.2亿平方米，这是历史上最大的单月交易。严跃进指出，房屋销售数据好于预期，尽管监管升级，买家仍有机会积极进入市场。

根据中泰宏观调研报告，预计在保持现行房地产调控政策连续性和稳定性的前提下，相关政策将难以放松，但根据精确调控的要求，部分城市的房地产销售增速有望回升。

销售也将影响住房企业开始新建设的意愿。数据显示，2017年，房地产开发企业住房建筑面积为781484万平方米，同比增长3.0%，1-11月增速下降0.1个百分点。

严跃进表示，新增住房建设的年增长率保持在7%，这与房地产开发投资指数的趋势基本相似，也表明房企对未来房地产销售市场持乐观态度，目前新增住房建设的步伐总体良好。

不过，严跃进也表示，新建筑的结构会有很多差异。例如，一些住房企业增加了财务压力，或者一些住房企业故意囤积居奇，拒绝发展，这需要积极控制。

此外，住房企业的相关部署也受到资金的影响。数据显示，2017年，房地产开发企业到位资金156053亿元，同比增长8.2%，增速比1月至11月提高0.5个百分点。

其中，国内贷款25242亿元，增长17.3%；利用外资168亿元，增长19.8%；自筹资金50872亿元，增长3.5%；其他资金达到79770亿元，增长8.6%。其中，存款和预收款48694亿元，增长16.1%；个人住房抵押贷款23906亿元，下降2.0%。

杨红旭认为，资本跟随销售，销售增长率下降，因此资本也会缩小。12月将会有一些变化，总的方向将会变窄，2018年仍会变窄。

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)也表示，今年存款和预付款仍将保持正增长，但流动性紧张将进一步限制资金流向房地产，开发贷款和抵押贷款增速将继续下降。

对于2018年房地产市场的预判，中央参考研究所的报告指出，预计2018年将是当前房地产周期的调整期，由于政策和货币环境的影响，商品房销售面积将会回调，预计年跌幅将达到9.3%~11.3%。其中，一线销售面积将保持稳定，二线城市销售面积将大幅下降。去库存化基本完成后，四线城市也将面临继二线城市之后的市场下行压力。

根据这份报告，鉴于一线和二线城市的销售下降，以及住房企业缺乏开工新建筑的意愿，中国新建筑的增长将受到限制。据估计，新建筑的年增长率将保持在4.5%至6.5%之间。