千亿成地产企业标配：有规模才有话语权

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[摘要]根据Kerri发布的数据，2017年乔蓉的合同销售额为562亿元，在房企中排名第36位。

《时代周刊》记者胡天翔

1月18日，面对深圳盐田媒体，新力地产管理层发布声明:2018年，集团将冲刺1000亿元，惠州公司销售额将超过300亿元。当谈话发生变化时，管理层抛出了一个更有影响力的战略计划:在未来三年内，公司将实现2000亿元的前20名目标(即322扩张计划)。该区域房地产企业发展于江西南昌，2017年仅实现销售额457亿元，其中惠州公司实现销售额53亿元。

房地产业已经进入了“大象跳舞”的时代，1000亿元正成为大型住宅企业的标准。根据嘉里发布的2017年中国房地产企业200强排名，有17家房地产企业销售额超过1000亿元(2015年只有7家)。克里预测，到2020年，至少会有30万亿住房企业。

和新立一样，它以前也不为人知，在过去的两年里，涌现出了不少房地产企业，并喊出了数千亿的口号。据媒体报道，截至去年10月底，至少有45家房地产企业已经实现或正在提出1000亿元的销售目标，其中30%来自福建。

“规模有江湖地位，江湖地位有发言权。”新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)对《时代周刊》记者说，为什么房地产企业要加快运营？如果我们不加快规模，做得更好，未来的地位将不属于他们。

“按照目前的趋势，所有的资源都集中在大型房企，而银行等金融机构很少向排名前100的房企以外的房企放贷。”欧阳杰表示，此外，企业规模扩大后，可以吸引大量优秀人才加入。如果人们有钱，他们可以得到土地，如果他们得到土地，他们可以建造房屋，出售，提取资金和扭转局面，所以人才也是关键。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《时代周刊》记者表示，从融资成本来看，1000亿规模企业的年化融资利率可以控制在5%以下，而普通企业的年化融资利率应该超过7%。

“融资成本水平主要取决于国际债务评级。理论上，在相同的业绩比率下，规模越大，债务评级越高。”房地产金融资深评论员黄立冲对《时代周刊》记者表示，当房企规模达到1000亿元时，获得银行支持相对容易，发行债券融资也相对容易。特别是，海外债务要求企业有一定的规模。

他们都在涌向1000亿

在影响1000亿元规模的道路上，“福建”房企不得不提它。

1月20日，乔蓉集团首席投资官凯文·兹公开表示，公司计划在2020年实现1000亿美元的合同销售额。根据Kerri发布的数据，2017年乔蓉的合同销售额为562亿元，在房企中排名第36位。唯一一家未上市的老福建房地产企业，受到“大环境”的影响，终于不再保守地设定业绩目标。

与乔蓉同属福建省的房地产企业早就提出了自己的1000亿元计划。2017年年中，荣鑫中国首次提出销售额达到1000亿元的目标。“1000亿元的目标对我们来说并不遥远。我们计划在1-2年内实现这一目标，同时不牺牲利润。”荣鑫中国品牌营销中心总经理张文龙当时表示。2016年，该公司的合同销售额仅为246亿元。

同样是福建企业的太和集团(000732)董事长黄启森在接受媒体采访时大胆表示，公司2017年的销售额将超过1000亿元，2018年将翻番至2000亿元。2016年，公司销售额超过400亿元。

据媒体报道，“福建型”住宅企业的发展大多伴随着“大跃进”，其首要目标是扩张，通过在短时间内大量征地或并购，实现业绩逐年大幅增长。

受此影响，曾经稳定的房地产企业如招商局蛇口(001979)、龙湖、和景泰富等也提出了1000亿元的规模目标，以确保在房地产企业的规模竞争中不落后。

然而，易居中国首席执行官丁祖昱也警告说，在达到1000亿元规模的过程中，一些中型公司可能会失去其他方面的必要考虑，以达到规模，这将最终导致公司的崩溃。

有发言权是有尺度的

根据嘉里的数据，目前房企的第一阵营超过5000亿元，分别是碧桂园、万科和恒大；第二和第三阵营分别超过3000亿元和2000亿元。然而，许多房地产企业开始打1000亿元一个接一个，只是为了获得进入下半年房地产市场的门票。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《时代周刊》记者表示，从融资成本来看，1000亿规模企业的年化融资利率可以控制在5%以下，而普通企业的年化融资利率应该超过7%。“所以对于这样的企业来说，规模优势可以为他们的快速发展提供更多的支持。此外，即使你不放贷，它也会帮助你在获得信贷额度方面获得优势。”阎跃进继续说道:

记者援引华南某大型房企相关负责人向媒体透露，虽然银行开发贷款稳步增加，但仍相对集中在大型房企。信用状况稳定的大型住房企业往往会收到银行抛出的“橄榄枝”，而中小型住房企业只能排队等待较低的份额。

业内人士指出，获得开发贷款有一定的评估标准，包括开发规模、开发项目数量、企业年销售额、不良贷款记录、整体负债情况等。然而，中小型住房企业比大型住房企业更难获得开发贷款。中国、农业、工业和建筑业四大国有商业银行已明确表示，在发放住房企业发展贷款时，应首先考虑企业的资质。

欧阳杰告诉《时代周刊》，规模越大，现金流越多，越安全。因此，银行和其他金融机构将给予这些房地产企业更高的信用评级和更低的资本成本。“但是，一些销售不足、负债过多的房地产企业将面临资本压力过大的风险。尤其是在当前融资杠杆收紧的背景下。”欧阳杰继续说道。

克里预测，从长远来看，未来100强房地产企业的整体业绩规模将继续增长，各梯队房地产企业的行业集中度将进一步提高。随着市场调控压力的不断加大和大型住宅企业竞争优势的体现，百强住宅企业仍将保持规模差异化格局。我们预测，到2020年，前10名和前30名住宅企业的集中度将分别达到47%和70%。