保利系地产重组路线图：走过十年长路，力争重回行业前三

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[摘要]据报道，交易前保利集团持有保利香港控股100%的股权，保利香港控股的主要资产是保利地产39.66%的股权(实际拥有40.39%的投票权)。

《时代周刊》特约记者王来自广州

中央企业保利的整合和重组是一个捷径。十年房地产整合大戏的余热依然存在。在不到一个月的时间里，集团的重组立即跟进。

2018年1月7日，保利地产(集团)有限公司宣布，经国务院国有资产监督管理委员会批准，公司实际控制人中国保利集团有限公司由国有企业变更为国有独资公司，相关事项工商登记已完成，公司名称变更为“中国保利集团有限公司”。这意味着中央企业的另一只巨鳄在国有经济体制的调整中“像大象一样转身”。

对于许多企业来说，当前的竞争不仅仅是关乎生存的竞争，更是在很大程度上改写行业领先格局的机会。保利，一家中央企业，不想被落在后面。

中国人民大学国有企业改革与发展研究中心研究员李进认为，根据有关法律法规，作为特定历史条件下形成的一种企业形式，全民所有制企业没有股东，只有主管单位，而国有企业改制将根据现代公司法改变企业形式，设立董事会，以公司法命名人员。

李进告诉《时代周刊》记者，国有企业的重组为随后引入更多的社会资本铺平了道路。但是，在初期，这种变化实际上是企业名称、工商注册和人员名称的变化，企业的人员调整变化不大，也不会影响其子公司的运营。“毕竟，许多所有权公司的子公司已经实行了股份制”。

保利地产(600048)在其公告中明确表示，保利集团的重组不影响其子公司的业务活动。保利地产相关人士回应《时代周刊》记者称，目前公司运营没有调整和变化。然而，业内人士也指出，在政企分开、权责明确的情况下，改革后的保利集团的市场化管理将促进公司运营效率的提高。更重要的是，在资源整合下，“一些企业必然会变得更大、更强、更好”。

在整合保利部的过程中，保利地产显然是被选中的“幸运儿”，保利地产董事长宋广菊高喊“三年之内重新进入行业前三名”，显然是希望开辟一条重获昔日荣耀的道路。然而，在“妥协整合计划”未解决的问题和保利地产业务重组的紧迫性下，历经十年的保利地产重组，可能并没有迎来故事的最终结局。

整合“建设年”

随着国有企业改革的推进，房地产央企的整合和重组日益频繁。在过去的三年里，格陵兰混入了a股，中海收购了中信地产，中冶合并到五矿完成了这桩婚姻。此外，CCCC和鲁能先后完成了内部房地产业务的整合。

随着房地产央企融入深水区，拥有房地产、能源、贸易、民爆、文化五大产业的保利也迎来了2017年资产重组的“建设年”。

2017年5月，保利集团的子公司保利能源整体转让给中国煤炭集团。迄今为止，保利集团已大幅剥离煤炭行业；三个月后，完成减法的保利集团在轻工业和技术领域做加法。中国轻工业集团公司和中国工艺(集团)总公司合并为保利集团公司，成为其全资子公司。

然而，出人意料的是，保利用了不到一个月的时间就打破了长期以来的僵局，当时人们认为房地产系统将在可预见的未来实现整合。

2017年11月30日，保利地产在深夜公告中宣布，公司拟以现金和债务方式收购控股公司中国保利集团持有的保利(香港)控股有限公司50%的股权，收购价格为23.82亿元，按50%持股比例承担的债务利息为27.71亿元。

相应地，保利集团旗下的保利地产和保利地产终于有了整合这两个地产平台的实质性推广计划。之后，2017年12月20日，保利地产召开了临时股东大会，由高票通过的投票使这一整合成为定局。

在李进看来，由于保利集团盈利且没有太多债务，整个重组过程进展顺利。“随着保利集团更名和工商变更登记的完成，这一重组过程已经结束，保利集团未来的经营将更加市场化。”

保利地产的顺利整合无疑是保利集团重组的关键一步，而这背后的驱动力是日益聚集的行业发展趋势。

根据保利地产2017年1月14日发布的业绩，2017年1月至12月公司累计签约金额为3092.27亿元，同比增长47.19%，同期签约面积为2242.37万平方米，同比增长40.27%。凭借这一成绩，保利地产以27.27亿元的优势险胜格陵兰岛，位居行业第五，在徘徊于2000亿元的规模两年后，首次踏上3000亿元的阶梯。

回顾2012年，保利地产首次突破1000亿元大关，成为继万科之后的第二个俱乐部会员。宋广菊当时表示，到2020年，保利地产的销售规模将达到2000亿元。这一目标早在2016年就实现了，五年内销售业绩增长了两倍，这远远超出了宋广菊的想象。

然而，随着保利规模的快速增长，行业领导者的竞争格局已经被改写。截至目前发布的数据显示，2017年，碧桂园、万科、恒大分别以5508亿元、5298.8亿元和5009.6亿元位居行业前三，位居第四的融创集团也以近600亿元的排名下滑。

无形中，这种规模追逐已经将最大的房地产央企保利推到了如何追赶的层面，打破房地产双平台发展的约束迫在眉睫。

世昌路

作为保利集团房地产业务的双重平台，保利地产和保利地产在集团内地位平等。尽管双方都明确了各自布局城市的差异，但他们始终受到资本市场“横向竞争”的挑战。鉴于两地上市平台受到诸多因素的限制，两地的整合已经历了十年。

从股权结构来看，保利地产的最大股东是保利集团的全资子公司保利南方集团有限公司。保利(香港)控股有限公司是保利地产的最大股东，也是保利集团的全资附属公司。但是，从发展路径来看，保利地产的房地产业务的增长有赖于集团的支持。

保利地产，前身为保利香港，于1993年被保利控股收购。2005年，随着集团的注资，开始逐步转型其主要房地产业务。据《时代周刊》记者统计，保利集团在2005年、2007年9月、2009年9月和2010年3月对保利地产进行了四次注资，保利地产先后在上海、深圳、苏州、佛山、海南、广州等城市赢得项目，住宅和商业用地储备激增近1000万平方米。

此外，保利地产在2011年拓展了宁波、惠州、烟台、威海、贵阳和遵义，最终形成了目前布局的20个主要城市。截至2017年底，保利地产年销售额达到379亿元，销售面积264.4万平方米。按建筑面积计算，它有土地储备和在建工程约2000万平方米。

然而，在1992年成立的保利地产于2006年7月在上海证券交易所上市后，保利地产和保利地产这两家拥有许多重叠城市布局的独立公司被置于天平的两端。

虽然“如何解决两个平台之间的横向竞争”已经成为保利地产和保利地产的绩效会议和股东大会上的一个普遍问题，但在2006年以来的11年中，保利地产的整合多次处于“平静”状态，两者之间真正的整合尝试可以追溯到2009年。

2010年3月2日，时任保利地产董事长的李彬海在业绩发布会上透露，保利集团曾明确提出在2009年上半年以私有化的形式将保利地产并入保利地产，但由于市场突变和成本上升，最终未能成形。

随后，关于保利地产与保利地产的整合，保利地产回应称:“利用两个资本市场开发房地产，可以最大化集团主营业务的价值和规模”，而宋广菊回应称“不在所有权范围内”，“将向集团传达”。

2014年，情况发生了变化。在5月份的股东大会上，宋广菊一反常态地首先谈到了房地产整合，并表示整合将在2018年完成。"这是集团的战略目标和任务之一."。虽然2016年11月29日的重组“一天内夭折”，但两个房地产平台整合的序幕已经拉开。

2016年12月14日，保利地产打破深圳布局限制，赢得大鹏中心区的宅基地。这被时任中南保利地产董事长的于颖称为“里程碑日”，实际上确立了保利地产在保利地产整合中的主体地位。

待续

保利地产通过持有保利香港控股公司50%的股权，间接持有保利地产19.83%的股权。保利地产转型为兄弟公司的控股公司后，不仅从保利地产未来的发展中获得利润分红，更重要的是，它显然是中国未来新房地产项目的发展平台。

正如普保证券分析师邹玉轩向《时代周刊》记者指出的，这是交易计划的核心。对于保利地产来说，这也是其对更高规模目标的影响中最重要的一点。随着横向竞争和区域准入限制原则的解除，保利地产将获得真正的全国市场，其发展将大大扩大。

据不完全统计，保利地产目前规划的20个主要城市中，保利地产尚未进入的城市多达6个，即南宁、济南、贵阳、哈尔滨、柳州和德清，其中苏昆已经通过与AVIC地产(000043)的整合进入，而房地产企业大量部署的深圳至今在大鹏新区只有一个项目。此外，在上海、广州、武汉和重庆这三个双方都注重布局的地区，保利地产(Poly Real Estate)也将覆盖更多的布局区域。

然而，许多分析师向《时代周刊》记者指出，保利地产和保利地产的整合并没有最终完成。一位不愿透露姓名的业内人士表示，不能排除两家公司在股权交易和保利地产股票项目上进一步合作的可能性。“毕竟保利集团仍持有保利香港50%的股权，保利地产并未被列为保利地产”。

据悉，交易前保利集团持有保利香港控股100%的股权，保利香港控股的主要资产为保利地产39.66%的股权(实际拥有40.39%的投票权)。然而，如果股权交易继续，保利地产需要考虑是否需要触及30%综合要约收购的红线。

对此，中信建投地产首席分析师陈申表示，保利地产的后续公告尚未披露这一问题。鉴于全面要约收购耗费大量精力，邹玉轩认为保利部的房地产整合已经分阶段完成，目前有没有后续行动是一个非常敏感的问题，但“按照目前的计划，过去两个上市平台之间的一些横向竞争问题已经得到解决。”

至于是否合并，对保利地产来说并不重要。“保利地产是一家合同销售额为3000亿元人民币的公司，但保利地产的规模只有它的十分之一左右，因此它对整合的影响不小。”。

然而，即使在整合计划之后，保利地产的股价仍对港股投资者的态度做出了回应，上涨逾1港元。然而，已丧失拓展内地市场资格的保利地产如何在未来五年偿还集团逾27亿元人民币的贷款本息，是业内另一个热门话题。

根据宋广菊在保利地产第二次临时股东大会上的声明，保利地产将在保利集团的指导下完成调整，未来还会有其他的发展行动。友涛城总裁薛预测，保利地产未来除了专注于港、澳或海外市场外，还可能成为一家房地产项目投资公司。

据悉，除了在英国的一个项目外，保利地产只有香港启德玉龙和香港屯门的项目，而前者在2017年上半年实现了首次资本撤出。

诚然，保利地产未来重组业务的可能性可能更大，但对于保利地产而言，经过十年的整合，其未来目标将是重返行业前三名。

宋广菊在2017年12月20日的第二次临时股东大会上表示，保利地产有信心在未来三到五年内再次跻身前三名。“去年对AVIC的收购和今年保利地产的整合将导致未来更多的并购，这将推动保利地产的快速发展。”

在过去的2017年，保利地产改变了其在土地市场上略微保守的态度。1-12月，征地168处，新增土地建筑面积2298.34万平方米，比当年签约销售面积增加55.97万平方米。累计征地1596.17亿元，三季度土地储备达到8211万平方米。