房企年终大阅兵：超级大集团将浮现

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房地产业可预见的未来是，随着市场集中度的加剧，超大型集团将会出现。

房地产统计机构每年都会公布房地产企业的销售排名。尽管不同的机构在排名上略有不同，但它们仍能反映行业的整体趋势特征。

根据中国指数研究院的统计，2016年，中国房地产市场呈现出先高后低的趋势，紧前紧后松的政策，中国商品房的交易量和价格均创历史新高。2016年，100亿大军中共有131家房地产企业，比2015年增加27家，总销售额为5.7万亿元，市场份额超过45%。强者的趋势更加突出，100亿房地产企业将逐渐成为未来房地产市场竞争的主力军。

宏坤房地产集团执行董事毛大庆近日感慨地表示，今年的房地产销售超过了历史销售记录。“我非常怀疑这一数据可能不会再次出现，这也可能是中国历史上达到的最高点。”

毛大庆估计，到2016年底，总销售面积将达到15亿平方米，平均每人将购买一平方米。市场集中度加剧，销售额超过200亿英镑的公司未来可能没有市场。

数百亿军团的数量增加到了131个

房地产行业在2016年迎来了前所未有的“丰收年”，这让许多房地产企业欣喜不已。根据毛大庆的观察，前十大公司的销售额限制在1000亿元，前100家公司的销售门槛约为150亿元。

据中国指数研究院统计，2016年，在业绩快速增长的刺激下，100亿企业的发展格局发生了很大变化:1310亿房企的销售分布明显分为五大阵营(3000多亿和1000多亿)。——3000亿元、500亿元至1000亿元、300亿元至500亿元、100亿元至300亿元)三千亿元以上的超级阵营脱颖而出，恒大、万科、碧桂园的寡头垄断特征加剧，三家房地产企业的市场份额接近10%。

值得注意的是，在所有阵营中，销售排名一直是房地产企业的“战场”。尤其是行业领袖。在三家销售额达3000亿元的房地产企业中，恒大今年在各种统计机构的销售排行榜中名列第一。

多年来，恒大一直试图取代万科成为行业领袖。在2016年的最后几天，恒大继续在几个城市项目中出售房屋，以加速销售。关于恒大超越万科的雄心，万科相关人士向《21世纪经济报道》透露，万科没有披露2016年的年销售额和2016年12月的销售额。

由于统计受样本等多种因素的影响，排名很难非常准确。随着业绩的快速增长，数百亿企业也充满了危机感，并努力及时抓住这个上升的市场。

徐汇集团副董事长林伟在接受《21世纪经济报道》采访时表示，在房地产行业，没有规模是绝对不可能的。规模和利润差异是相对应的。

对大规模扩张的强烈需求

在房地产行业，规模代表着企业在融资、营销和其他成本方面的优势。在高土地成本的情况下，这些优势在很大程度上决定了住宅企业的扩张能力。因此，仍然在市场上竞争的住宅企业的规模意识增强了。

这可以从2016年房企土地储备中看出。根据中国指数研究院的统计，1000多亿住房企业获得的土地数量大幅上升，但仍保持合理的投资比例。恒大、万科等房地产企业占同期销售不到50%，底价占同期平均销售价格；300-1000亿住房企业正在积极收购土地，因为它们强烈要求大规模扩张。龙湖、招商局等房企征地激烈，征地金额占同期销售额的50%以上，底价占同期平均销售价格。100-300亿住房企业获得的土地较少，它们主要通过招标、拍卖和绞刑在公开市场上以高价获得土地。

住房企业的融资成本基本等于规模。从营地来看，超营地(3000多亿元)发债规模最高，第一营地发债平均利率最低，大型央企发债优势突出。据统计，超营地发债方发债规模为168.5亿元，平均利率为5.74%，主要是因为恒大的两次发债利率分别达到6.8%和6.98%，提高了超营地的平均利率；第一个阵营的平均利率最低，为4.10%，主要得益于绿地、保利等大型央企发债的优势，除了“16保利04”4.19%的利率外，三家房地产企业发行的7只公司债均低于3.8%。

此外，一些发展迅速的数百亿企业借助永久债券改善了资产负债结构，满足了资本需求，这些企业存在长期债务风险。根据中国指数研究院的统计，截至2016年11月底，共有18家企业持有永久债券，总额为1796.8亿元，比2015年底增长40.7%。此外，研究小组统计了约100亿家企业的累计价值(债券发行+销售)/土地收购金额和债券发行/土地收购金额，结果显示约100亿家住房企业资金链紧张。其中，出售和发行债券的金额仍与企业获得的土地数量相同，企业资金短缺，如果经营不善，将会面临债务风险。分析表明，建发(厦门建发集团有限公司)、信达、荣鑫等100亿房地产企业的比例均低于1.3，销售和债券发行额度之和仅够支付招标、拍卖和征地的支出，因此有必要防范资本风险。

房地产业可预见的未来是，随着市场集中度的加剧，超大型集团将会出现。

万科集团董事长王石近日在公开场合表示，预计万科第四个十年甚至六年内营业额将达到1万亿元人民币；恒大董事局主席许家印表示，2020年，总资产将超过3万亿元，房地产年销售额将超过6000亿元。

大象舞蹈的现状在于1000亿军团的扩张。据中国指数研究院统计，1000-3000亿元的企业有9家，其中除了4家1000亿元的“老”企业外，融创、华夏幸福(600340，BUY)、绿城、华润和金地率先突破1000亿元。