2017年权益销售仅260亿 滨江集团2018年千亿目标含金量几何

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每个记者程成每个编辑魏文怡

在“强者越来越强，弱者越来越弱”的弱肉强食法则下，许多房地产企业选择通过大规模的工作来攫取市场话语权。另一方面，传统的“二哥”滨江集团(002244，咨询股)(002244，深交所)在浙江的房地产企业似乎已经“停滞”了近两年。

根据2017年克里尔住宅企业销售排名，滨江已被中良和翔盛超越。去年7月，滨江集团表示将力争在2019年实现1000亿元的目标，最近发布的2017年年报显示，在实现615亿元的合同销售额后，还提出力争在2018年实现1000亿元的目标，比原计划提前了一年。

值得注意的是，根据Cree的数据，在上述615亿元的合同销售额中，滨江集团的股权销售额只有260亿元。在接受《国家商报》采访时，滨江集团表示，1000亿是全面数据。那么，依靠合作开发冲刺1000亿元有什么价值呢？含金量的几何图形是什么？

通过合作发展实现快速增长

与大多数房地产企业一样，滨江集团的销售规模在2017年创下新高，达到615亿元，同比增长67.7%，与2015年233亿元的合同销售额相比增长164%。经过进一步调查发现，虽然滨江集团的销售规模创历史新高，但合作开发和代理建设是不可或缺的。根据嘉里的数据，在615亿元的合同销售额中，滨江集团的股权只有260亿元，仅占47%。

根据年报数据，2017年滨江集团共有14个销售结算项目，其中仅3个项目占滨江集团100%的股权，其余11个项目占26%至51%的股权。“小股权+管理费”模式的冲刺规模特征明显。

据了解，近几年来，滨江集团通过代理建设业务收取了4%~6%的销售管理费，并将其品牌和管理向外输出，从而扩大了销售规模，提升了行业地位。2017年，滨江集团确认管理收入为4亿元，预计2018年管理费收入为6-8亿元。

值得注意的是，在销售规模达到历史新高的同时，滨江集团的营业收入五年来首次出现下滑，降幅接近30%。

根据年报，2017年滨江集团实现收入137.74亿元，同比下降29.19%；然而，从净利润指标来看，滨江集团去年实现了归属于母公司的净利润17.11亿元，同比增长22.35%，创下五年来的新高，但增速却比去年同期的39.48%下降了17个百分点。

《商业日报》记者进一步梳理发现，滨江集团净利润能够逆势上升，主要是由于2017年2月大股东投资收益2.58亿元，与主营业务关系不大。从这个角度来看，滨江集团这份年报的色彩似乎稍显不足。

改变“游戏风格”，聚焦杭州

滨江集团成立于1992年，1996年由集体企业改制，2008年在深圳证券交易所上市。这是一个真正的老浙江房地产企业。然而，近年来，滨江集团在浙江房地产企业中的地位有所下降。

根据中国参考研究院的数据，2016年，浙江有五家房地产企业进入百强销售名单，其中绿城、滨江、中梁、象升和华虹嘉信分别排名第9、38、41、78和90位。2017年，6家浙江房地产企业进入百强，绿城、中梁、象升、滨江、华虹嘉信、德信分别排名第10、28、34、35、64、71位。滨江集团的“二孩”地位逐渐被取代。

《国家商报》记者注意到滨江集团的“打法”在被超越后发生了变化。在2016年年报中，该公司表示将坚持“三点一面一面拓展”的布局，即以长三角地区的杭州、上海、深圳和富裕县为重点，拓展北京，确保2017年上海和深圳新增三个项目。然而，2017年，滨江集团在深圳只赢得了两个城市更新项目，但在上海却失败了，其专注于上海和深圳的愿望大大降低。

在2017年年报中，滨江集团再次调整了游戏风格，提出了“聚焦杭州、深化浙江、辐射华东、关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”的战略。土地储备数据还显示，2017年滨江集团16个新项目中有9个位于杭州。

上述行动表明，滨江集团打算再次以杭州为基地作为回报。根据该计划，2018年滨江集团计划在杭州实现销售额300亿元，在5个重点城市实现销售额60亿元，在10个富裕县市实现销售额30亿元。

1000亿元的目标提前到2018年

不过，滨江集团表示，将力争在2018年实现1000亿元的目标。去年7月，在滨江集团成立25周年之际，滨江集团董事长齐金星表示，他将努力在2019年实现1000亿元的目标。

滨江集团在3月21日的业绩发布会上表示，2017年底可销售价值超过2000亿元人民币，可开发建设两年以上，有信心力争在2018年实现1000亿元人民币的目标。然而，值得注意的是，2017年滨江区规划新建建筑面积为220万平方米，但产权面积仅为108万平方米。依靠小盘股交易合作冲刺1000亿元的含金量和意义是什么？

在接受《国家商报》采访时，滨江集团秘书长办公室的工作人员也承认，1000亿元的目标是全面数据，包括其开发的所有项目。滨江集团表示，合作开发是当前行业的特色，其开发和运营能力日益得到同行的认可。除了正常的股权投资，它还将负责项目交易和收取管理费。它还说，随着规模的增长，它可以取得更好的投资回报。

中国住房数据研究所所长陈胜表示，在市场逐渐集中于领先房地产企业的大趋势下，1000亿元是大型企业的门槛，这决定了未来的征地机会、融资成本和人力资源。

宜居研究所研究员赖勤认为，滨江集团擅长制造高端产品，在长江三角洲地区，尤其是浙江，有着巨大的品牌影响力。它的项目确实有一定的溢价，而且利润也很丰厚。

滨江集团还表示，2018年将确保杭州市场品牌第一、规模第一，并计划全年收购30块土地，确保全国房企排名第30位。根据嘉里和仲志远的数据，滨江集团在2017年全国住房销售排行榜上排名第34位。

编辑朱昱