房地产行业“大小年”之争：今年三四线城市还有机会吗？

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[编者按]3月22日至23日，主题为“小年大周期”的“2018年度观点论坛”在深圳举行，同时发布了“2018中国房地产优秀榜单”。过去的2017年无疑是“重要的一年”。今年，“碧万恒”三家房地产企业的销售规模超过5000亿元；融创、保利和绿地均达到3000多亿元，另有11家企业成功进入1000亿元俱乐部。有170亿房屋企业，这是2017年房地产“新年”的真实写照。“历史上最严格的监管年”和“历史上最高的交易年”都可以用来描述过去一年房地产市场的表现，但不可否认的是，“小的一年”已经到来。“房地产小年，行业大周期”，2018年将成为房地产行业转型的关键一年，多元化经营布局已成为不可逆转的时代潮流。那么“小年”的机遇在哪里呢？看看客人们的见解。

每个记者董庆之每个编辑曾建辉

2017年，在市管楼市的调控下，房地产行业整体规模加大，区域差异明显，全国商品房总销量创新高，成为房地产行业的“大年景”。但在监管不放松的情况下，今年房地产行业会进入一个“小年头”吗？

3月22日，在以“小年大周期”为主题的“2018年度透视论坛”上，很多业内人士一致认为，今年房地产市场相对稳定，大型房企的市场份额将会增加，城市分化将会更加明显，四线城市仍有发展机遇。住宅企业应研究不同城市的发展周期，把握发展机遇。

今年整个房地产行业的“新年”和“小年”相对稳定

根据嘉里研究中心的数据，2017年，房地产行业三大龙头企业的销售额均超过5000亿元，1000亿元的企业数量达到17家。未来，行业集中度将进一步提高，企业差异化格局将继续。

与此同时，2017年，全国商品房销售额为13.37万亿元，同比增长13.7%，商品房销售面积为16.94亿平方米，同比增长7.7%，达到新高。

2018年，房地产市场交易增长率下降，调控政策没有放松。房地产行业会进入“小的一年”吗？

徐汇集团董事长林忠直言不讳地表示，今年不是“大年”或“小年”，而是正常的一年，今年可能是多年来房地产调控的最佳年份。就全国而言，中国可能很难看到“大年景”和“小年景”，因为一些城市在走下坡路，而另一些城市却在上升。总的来说，这是相对稳定的一年，中国在未来几年可能会相对稳定。具体的城市可以分为“大年景”和“小年景”。

然而，中城新产业控股有限公司董事长刘爱明认为，今年可能是“重要的一年”。大家之所以认为今年是“小的一年”，主要是因为今年的政策比较严格，资金会比较紧张，但是现在房地产的集中度越来越高，大企业的能力很强。或许市场形势严峻，但其产量仍然很高，这可能是“重要的一年”。当然，地区、公司和产品是不平衡的。今年是“大年景”还是“小年景”，取决于供应量是大还是小。

阳光100集团总裁林绍周说，“大与小的岁月”是关于波动和分化的。过去几年，一线城市的营业额一直在萎缩，但三线城市在增长，因此不同的城市有不同的表现。今年房地产总成交量可能略有下降，但仍将相对稳定。此外，对于不同的企业来说，大企业可能是“大年景”，小企业可能是“小年景”，行业洗牌加剧。

此外，林绍周补充说，值得期待的可能是房地产行业的创新模式，今年可能是一些新企业的“大年景”。在洗牌阶段，需要许多新品种和新形式，因此创新型企业在未来可能会有一个连续的“大年景”。

城市差异是显而易见的。四线城市今年仍然乐观

事实上，“大和小的年份”将因地区和企业而异。在过去的2017年，“因市制宜”的调控政策引起了房地产市场结构的剧烈变化:一线城市的交易比较草率；二线城市是混合的；第三，四线城市相对受欢迎，许多四线城市的房价甚至超过了三线城市。今年各城市将呈现什么趋势？

林忠认为，中国的城市非常分散，一线城市受到严格监管，而二线城市被分成许多类别，四线城市的类别更多。今年，有些城市好，有些城市不好。

在森林中，一般来说，表现好的城市有几个共同的特点:首先，城市的基本面是好的；第二是看政策支持；第三是房价没有涨得太快；第四，没有新政法规。

与此同时，林绍周表示，今年一、二线城市的新增供应量仍将受到很大限制，数量和价格都将受到政策的严格调控，因此市场不会特别火爆。一线和二线城市的机会可能是更多的股票，包括租赁住房和集体建设用地；非传统产品可能在空有更多的表现，包括一些共有房产；具有创新模式的产品将有更多的表现机会。第三个四线城市仍是今年的主要供应力量，包括更多的三线和四线将完成增加、供应和消费的过程的可能性。

刘爱明也持同样的观点，认为未来很长一段时间，三线城市和单个四线城市都将有一定的发展机遇。由于中国人口众多，并非所有人都集中在一线和二线城市。大量的人从农村到县城，从县城到省会。

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁兼宝能城市发展集团总裁于颖对省会城市和高铁节点城市更加乐观。他认为，限购的情况下，一线城市的交易量可能会下降，但二线城市的核心区域和高铁网络的节点城市预计在今年第三季度交易量和价格会上升，而这些城市的监管力度不是很强，因此这是一个非常好的行业机会。中国将进入高铁年，这将导致经济重建和城市间的重新洗牌，真正的高铁站城市将有爆炸性的增长。

于颖建议，房地产企业应该在下一轮踩节奏，并“踩”在未来房价上涨和市场爆发的城市。然而，我们也应该注意，在投资一些在这轮高铁站中没有得到照顾的城市时，需要小心谨慎。未来这些城市可能会有很多风险，尤其是商业地产和写字楼。

面对不同城市的不同表现，林忠建议，作为一个企业，应该研究不同城市的发展周期，抓住发展机遇，在好的城市卖更多的建筑，在差的城市买更多的土地，希望在不同的城市配置不同的资源。

编辑朱昱