港元“保卫战”下香港楼市能否顶住压力？

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最近，香港似乎笼罩在一片疑虑之中。港元兑美元汇率创下33年来的新低，引发了香港金融管理局的持续买入，一场“港元防御战”刚刚开始。更重要的是，在港元低企的背景下，已经高企的香港楼市能否承受压力？

自四月十二日以来，香港金融管理局已购入超过300亿港元，以确保港元汇率不会低于联系汇率制度规定的7.85的弱势保证。4月18日，香港金融管理局两次入市，买入约51.02亿港元以维护汇率稳定。这是HKMA自4月12日以来第10次捍卫港元汇率和香港的联系汇率制度。对此，香港特区政府财政司司长陈茂波呼吁外界不要过于担心港元外流。他强调，特区政府已做好准备，有足够的财政资源应付资金外流，并已为香港的银行及金融体系采取预防措施。

目前，市场主流观点认为，港元汇率持续下跌的“罪魁祸首”是套利交易，即投资者借入低息货币(港元)买入高息货币(美元)并从中套利。套利交易机会的出现反映在香港银行同业拆息(hibor)和伦敦银行同业拆息(libor)之间的差异上，前者是香港的本地借贷成本，后者是美国的借贷成本。以一个月期美元伦敦银行同业拆息和香港银行同业拆息为例，目前两者之间的息差仍超过100个基点，而香港与美国之间的息差仍没有收窄的迹象，这可能是港元汇率长期未能回升的主要原因。

长期以来，美国利率正常化是引发香港资本流动趋势的主要担忧。然而，香港的资金储备在短期内仍然充足，香港本地低利率的基调保持不变，这已成为香港房地产市场的关键防线。

然而，随着美联储逐步加息和缩减规模，许多香港本地商业银行已开始采取行动。据记者调查，包括汇丰银行和中银香港(港股02388)在内的香港多家主要商业银行近期已开始暂停定息按揭产品。市场参与者普遍认为，这是银行未来提高抵押贷款利率的预兆。

目前，香港楼市仍处于高烧状态。根据米德兰地产发布的香港房价趋势图，今年3月，以实用面积计算的平均房价为12，809港元，继续创下新高。根据米德兰房地产数据研究中心土地综合登记处的数据，截至3月8日，今年香港二手房注册数量已超过1万宗，达到10245宗，接近去年第一季度的10261宗；涉及金额达到799亿港元，比去年第一季度的681.2亿元人民币高出约17.3%，为过去7年同期的最高水平。

“康怡花园的两居室已经超过1，000万港元，而附近太古城的两居室将卖近1，400万港元。”正在准备在香港买房的连告诉《证券时报》记者，康怡花园和太古城位于香港岛东区的鱼涌，可以说是香港楼盘中成交纪录相对较高的一个。

在高房价的背景下，香港的土地市场发生了一些变化。香港特区政府今年推出的两幅土地由本地主要发展商批出，其中位于观塘的相关土地已批予华懋集团，而位于九龙塘新九龙地段第6579号的另一幅土地则批予九仓集团。与2017年相比，当时政府出售的土地大部分由内地开发商投资，2018年香港企业的土地投资策略非常激进。

香港房地产市场的高烧早已引起管理层的关注。事实上，香港特区政府及有关部门曾多次采取措施监管楼市。陈茂波日前表示，香港特别行政区政府正在考虑对空房屋征税，这可能会刺激开发商出售已建成但尚未出售的房屋。

一些分析师认为，香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)捍卫港元的影响可能是一把“双刃剑”:政策变化将迫使香港银行同业拆息(hibor)上升，并消除额外的流动性，但也可能暴露出大量潜在风险，威胁香港高端房地产市场，暴露出“套息交易”后的隐性杠杆。香港房地产市场以前是港元融资需求的核心，但随着全球投资重点转向实体经济，香港需要探索新的融资需求。

野村证券的金融危机预测模型显示，香港有54个金融危机预警灯，超过了1997年至1998年亚洲金融危机期间(港股00662)。目前，香港私人机构信贷占本地生产总值的比率，一直高于45%的长期趋势水平，是全球最高的。这是典型的泡沫迹象，压垮香港房地产市场的最后一根稻草可能是美联储加息周期的加速。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，对于港元而言，如果出现流动性收紧的迹象，肯定会抑制包括房地产市场在内的行业。事实上，如果房地产市场存在一些高杠杆投机，也有可能降低价格，尤其是一些豪华项目。当然，香港楼市继续保持乐观，这与其国际化的市场因素有关。因此，在短期内，我们应该警惕市场波动风险，而在中长期内，我们可以继续保持乐观。业内人士建议，即使有专业投资机构，个人投资者在投资香港房地产市场时也应该谨慎。第一，香港的房价已经很高，投资成本也很高；第二，香港的楼市受国际环境影响很大，容易波动。

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