海南迎来最严限购令，楼市需求有可能减少九成

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最近，海南的海外买家似乎如坐过山车。

首先，FTZ的“大礼包”政策让外国买家抱着“买就是赚”的心态涌向海南。然而，4月22日晚，海南发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)，令一大批外国买家大失所望。

时代财经梳理后发现，海南的《通知》提出了两大要点:一是海南将对建设用地总量和强度实施最严格的双重控制行动，确保海南建设用地总量不在现有基础上增加；第二，海南打破了国内针对不同地区制定政策的做法，在整个地区实行限购政策。

"近年来，海南一直主张不能靠房地产走路."海口创艺诚品房地产咨询有限公司总经理陈明辉分析了时代财经。自13日海南宣布自由贸易区的新愿景以来，外国客户表现疯狂。现在，这个节点已经宣布了限购政策，并设置了一个刚性的门槛，可以抑制市场的疯狂波动。

土地控制可与上海和北京相比

该《通知》指出，海南将实行最严格的节地制度，对建设用地总量和强度实行双重控制，确保海南建设用地总量不在现有基础上增加。

海南的土地制度和上海、北京一样严格。

时代财经梳理发现，国务院在批复《上海城市总体规划(2017-2035年)》时提出的底线之一是“坚持规划建设用地总规模负增长，坚持节约集约用地，严格控制新增建设用地。”

此外，海南还设定了土地资源消耗上限、耕地保护红线、生态环境底线，生产生活型空占领生态空的提法也出现在了京沪城市总体规划中。我们应该知道，中国大多数城市的规划建设用地指标都有所增加。目前，只有缓解非核心功能的北京和上海明确提出建设用地不会增加或出现负增长。

“由于跟得上中央的政策，海南的体制现在基本上超过了一线城市的执行，甚至执行得更强。”陈明辉指出。

最严格的土地政策背后是过去几年海南粗放式发展导致的土地利用效率低下。一个典型的例子是，“十二五”末，海南人均城市建设用地为180平方米，全国平均水平为115平方米，比全国平均水平高出56.5%。相反，海南人均建设用地产出率为86万元/公顷，比全国平均水平140万元/公顷低38.6%。

此外，新华社报道说，空的高入住率是海南房地产市场的“硬伤”。海南房地产市场的空入住率一度高达70%以上。现在在海南东部的一个城市，一些社区正处于淡季。据《全国商报》报道，海南岛外88%的客户购买房屋，但购房后入住时间短，70%以上的人每年只在岛上使用一次房产，导致土地和房地产资源的浪费和闲置。

为提高土地集约利用水平，海南制定了目标:到2020年，全省建设用地总规模控制在36.67万公顷以内，人均城镇工矿建设用地控制在184平方米以下；单位国内生产总值建设用地消耗已降至69公顷/亿元，比“十二五”末下降21%。

全球采购限制引发了市场变化

该通知的另一个要点是海南的全球采购限制。

根据规定，五指山、宝亭、琼中、白沙四个中心生态核心区的房屋只能出售给该市县的居民；在已实施限购的海口、三亚和琼海，本省非居民家庭必须提供至少一名家庭成员在海南省5年以上的个人所得税或社会保险缴费证明；在上述地区以外，在海南省无户口的家庭购房，必须提供至少一名家庭成员在海南省缴纳个人所得税或社会保险2年以上的证明。

这一全球限制政策很快引发了市场反应。

一位房地产经纪人告诉时代财经:“我们为更多的外国客户服务，但海口的五年社会保障限制对他们来说非常困难。许多人担心五年内过不了家。”他承认客户不能接受这么长的转账时间，所以在政策出台后的两天内，许多已经支付了预付款的客户要求退款。

四川的一位业主告诉时代财经，全球限购政策使得外国人不可能买房，但当地人没有太多需求，这将导致开发商在短期内卖不出去房子。根据链家的数据，2017年，海南岛外88%的客户购买了房屋。这意味着，全球限购政策可能会将外国投资者占主导地位的海南房地产市场的需求减少近90%。

政策也影响普通人。上述四川业主表示，他在海南有两套自有住房，短期内政策不会影响他，但他担心一旦家庭急需用钱，海南的房地产将难以变现。

此外，有媒体称，海南出台的限购措施极其严厉，这意味着几年内其他地方的新增房地产资金很难进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿房地产资金正面临被关闭和被狗打的尴尬局面！

然而，陈明辉认为，尽管限购政策阻止外国人在短期内购房，但并不影响他们的生活需求。“海南仍然是中国一流的旅游目的地。每年冬天，都有大量北方顾客来这里养老和生活，这种需求一直没有改变。”他认为，其他形式的财产，如租赁，可能会上升。