调控逐渐生效 房企销售额增速前四月显著“刹车”

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从数据来看，4月份大部分企业的销售数据同比明显放缓，大部分企业吸收了2017年预留的合同业绩，调控政策的影响越来越明显。

在实施这一轮调控近两年后，房地产行业的销售增长率呈现出明显的下降趋势。截至5月9日的新闻稿，内地和香港已有28家上市房地产公司公布了前四个月的销售数据，其中28家公司前四个月的总销售额为1.43万亿元，同比增长34%。然而，尽管领先房地产企业的销售额继续创新高，但与2017年前四个月超过60%的同比增长率相比，2018年前四个月领先房地产企业的同比增长率明显放缓。此外，从数据来看，4月份大部分企业的销售数据同比明显放缓，大部分企业吸收了预留给2017年的合同业绩，调控政策的影响越来越明显。

万科落后了

从28家房地产企业的表现来看，前四个月有五家房地产企业进入了1000亿俱乐部。碧桂园(港股02007)和中国恒大(港股03333)前四个月的销售额都超过了2000亿元，万科、保利地产(600048)和融创中国(港股01918)的销售额都超过了1000亿元。

碧桂园前四个月的数据显示，碧桂园集团实现合同销售总额约2575.2亿元，同比增长约26.14%；合同销售建筑面积约2739万平方米，同比增长约21.4%。据测算，碧桂园4月份的签约销售额为695.3亿元，是今年单月最好的业绩；合同销售面积为700万平方米。

根据中国恒大的公告，前四个月累计签约销售额约为2122.6亿元，累计签约销售面积约为2046.5万平方米，平均销售价格约为每平方米10372元，同比分别增长31.1%、29.4%和5.97%。4月份，合同销售额约为503.9亿元，合同销售面积约为464.7万平方米，平均合同销售价格为每平方米10844元。

万科4月份表现不佳，与前两个第一梯队拉开了差距。根据万科a(000002)的公告，1-4月，公司实现合同总销售面积1305.8万平方米，合同销售额1961.5亿元，分别增长-2.07%和2.08%。4月份，公司销售额为418.9亿元，销售面积为257.6万平方米，同比分别增长0%和-11.11%，环比分别下降17.34%和29.17%。

融创中国和保利地产在第二梯队的表现在4月有所不同。保利地产前四个月实现合同面积803.17万平方米，同比增长33.12%；合同金额1193.97亿元，同比增长42.79%。然而，该公司4月份的月销售面积和销售额的增长率呈现出放缓趋势。融创中国在4月份实现了大规模的业绩增长，4月份新增加的预订销售额为364.7亿元人民币，同比增长86%，前四个月的合同销售额为1111.2亿元人民币，同比增长74%。

一些中小型房地产公司在头四个月的销售增长非常惊人。新城控股(601155，诊断股)、中国金茂(港股00817)、世茂地产(港股00813)、澳远地产、龙光地产(港股03380)、幻想年和钟君地产(港股01966)前四个月的销售增长率均超过50%

同期，首创置业(香港股票02868)、阳光100、金地(600383)和龙湖地产(香港股票0960)前四个月的销售额同比呈下降趋势。由于项目集中在一线城市，首季首套房地产销售额同比下降25%。

凶猛地夺取土地

土地市场也很热。据中原地产研究中心统计，截至2018年5月9日，在房地产市场的调控下，大部分城市的土地交易升水率明显下降，但交易量仍创历史同期新高。50个主要城市土地出让金总额达到12340.6亿元，比2017年同期的8212.4亿元增长50.3%。其中，包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等。年，土地销售总额超过100亿元，同比大幅增长。

中原地产首席分析师张大伟表示，全国许多城市的土地交易仍处于较高水平，尤其是在一、二线城市，那里的房地产企业对住宅用地的收购热情更高。产生流痕的主要原因是地块具有多重复杂属性，导致房地产企业缺乏强烈的土地征用意愿。最近，信托和其他基金的严格监管导致房地产企业对总价高的地块相对谨慎。第三，四线城市的土地市场也明显活跃。2018年，大量房地产企业进入第三四线城市收购土地，创下同期热点城市土地销售新纪录。

房地产企业的公告表明，领先的房地产企业仍然保持很大程度的土地收购。根据万科的公告，公司4月新增22个项目和9个物流地产项目，其中22个项目的总支出为116.77亿元。根据保利地产的公告，该公司最近通过拍卖和挂牌方式收购了9块土地，成交额超过150亿元。其中，公司以上市方式收购了杭州市上城区钱江新城郝跃路西侧的地块，土地面积107887平方米，总成交价100亿元。土地用途为住宅用地。目前，公司拥有该项目25%的权益，并计划引进合作伙伴共同开发。

在调控的压力下，高流失率已经成为房企的普遍选择。根据房企的公告，随着红色五月的到来，房企的推进力度加大了。

根据金地的公告，公司5月至6月计划新增43个项目，主要分布在二三线城市，其中广州(4个)、东莞(4个)、大连(3个)、沈阳(3个)和金华(4个)成为重点推进地区。

M&A很活跃

最近的案例显示，2018年仍有望成为住房企业并购的重要一年。一些住宅企业通过项目并购告别了房地产行业，而一些企业则借此机会赢得项目，实现战略布局。张大伟表示，这仍然是房地产企业的主流选择。总体而言，住宅企业的规模化趋势有所加剧。

今年3月，碧桂园、保利、阳光城(000671，股票咨询)、卓越集团等房地产企业经过几轮投标，深圳卓越集团最终以51.02亿元的价格成为该项目的最高投标人，比最初的挂牌价格高出约43%。光武房地产成立于2007年，项目主要分布在广州、佛山、肇庆、海口、三亚等城市，土地储备面积超过1000万平方米。

泰和集团(000732)选择成立一只M&A基金，以更节省现金的方式进行并购。公司计划与控股股东泰和投资集团有限公司共同设立一只产业M&A基金，总规模不超过200亿元。泰和集团表示，M&A基金通过股权投资或法律法规允许的其他方式，直接或间接投资于符合公司战略布局的房地产项目。

首创置业最近通过股权收购的方式收购了天津北辰项目，显然是想解决北京项目比例偏高的问题。公告显示，北辰项目是天津未来建设和发展的关键区域，位于天津市中心半小时居住圈以内；定位首次装修和首次置业者，配套设施齐全，交通便利，规划地上建筑面积约25.3万平方米。