中小房企生存术：中洲控股获35亿资产“输血”

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收购华南城市失败后，中州控股在过去一年加快了“套牢”步伐，不仅在以前很少涉足的招投标、拍卖和挂牌市场上收购了土地，还依靠母公司中州集团收购了大量资产。

5月14日，中州控股宣布暂停重大资产重组。中州集团拟向上市公司注入其资产，包括但不限于土地项目、在建房地产开发项目、城市更新项目、控股经营性物业和金融资产，预计交易金额将超过35亿元人民币。

随着房地产行业集中度的加快，中小住宅企业的发展受到进一步挤压。中州控股认为，此次资产重组将进一步扩大上市公司规模，增强其在行业中的竞争力。

赢得了母公司的“大礼包”

中州集团计划注入中州控股的资产包括商业地产、住宅项目和几家公司的股份。其中，房地产项目包括深圳中州大厦、逸翠园一期和二期商铺、中州新天地以及青岛和惠阳的土地储备项目。

“中州集团已将大部分房地产项目注入上市公司，但仍不清楚具体的项目规模，也不清楚是否都是房地产项目。”中州控股董事会秘书告诉时代财经。

除房地产项目外，中州控股计划收购阳光保险集团有限公司2.98%的股份、爱人寿保险有限公司11.76%的股份、深圳中州商业管理有限公司99.50%的股份、深圳朗逸物业管理有限公司72%的股份、深圳中州创富管理有限公司95.00%的股份和深圳中州科技创业投资有限公司95.00%的股份

中州控股董事会秘书强调，公告中披露的名单只是暂时的，不得注入上市公司。“中州控股将聘请中介对上诉资产进行调查，经过几轮论证，选择符合公司未来发展需求的资产。”

收购中州控股所需的资本将超过35亿元人民币，超过其最新经审计净资产的50%。根据中州控股2018年第一季度的报告，截至3月底，该公司的净资产为66.5亿元。中州控股表示，具体交易方式尚未确定，双方将咨询独立财务顾问和律师的意见，通过协商确定具体的交易方式。

中州控股原名深圳长城，是深圳市国有资产监督管理委员会下属的一家老牌房地产上市公司。2013年2月，深圳市国资委将深圳长城的控股权转让给中州地产。私募后，中州地产持有深圳长城47%的股份，成为最大股东。根据工商信息，中州房地产的控股股东是中州集团。

中州集团在2013年11月的详细股权变动报告中承诺，对于与深圳长城同行业竞争的现有业务，中州集团及其下属企业将在法律法规允许的范围内，在5年内提出同行业竞争的解决方案，并以法律法规允许的方式通过发行股票购买资产和购买现金的方式注入上市公司。

因此，此次资产重组将更好地解决与中州集团的横向竞争问题。深圳何仪旧城改造集团执行董事兼总经理罗宇认为，中州控股的土地储备将通过此次资产重组进一步扩大，而中州集团可能会有较大的股权转换，如增加其股份。

20多项旧改革尚未出台

中州控股作为一家区域性房地产企业，在过去一直发展缓慢。深圳房地产研究中心研究员李指出，近两年来，中州控股对房地产市场并不是特别乐观，错过了2015年和2016年房地产快速发展的时期。现在它在同行业的竞争中处于劣势，尤其是在征地方面。

如今，中州控股试图通过整合集团的房地产资源来收购土地。事实上，近年来，中州控股通过收购和委托管理，先后收购了中州集团的部分资产。时代财经查阅了中州控股2017年年报，发现去年中州控股收购了惠州峰会旅游度假中心有限公司、深圳上沙村旧城改造项目和深圳宝安区宝成区26二期项目50%的股权。

据统计，中州控股目前在深圳有4个旧城改造项目，即罗湖笋岗物流中心项目、黄龙华金台项目、上沙村项目和宝成区26号项目。罗宇表示，除了注入中州控股的城市更新项目外，中州集团在深圳还有不少于20个城市更新项目。随着项目的成熟，中州控股未来可能会逐步释放这些土地储备的价值。

如今，深圳房地产企业的主战场已经变成了城市更新。前100强房地产企业大多参与了深圳旧城改造项目，包括万科、凯撒、星河等本土房地产企业，以及恒大、碧桂园、融创、泰和、阳光城等国外房地产企业。

罗宇指出，虽然中州控股在深圳有一定规模的旧城改造项目，未来增长潜力巨大，但在与上述房企的竞争中并不具备品牌溢价、管理成本等独特优势。此外，市区重建项目的周期非常长，通常需要很长时间才能进入市场出售。

因此，除了通过母公司收购土地储备外，中州控股在过去一年明显增加了在公开招标、拍卖和挂牌市场的土地收购。中州控股2017年年报显示，其年度新增土地面积为98.78万平方米，新增建筑面积为163.84万平方米，同比增长218%。它首次进入佛山和重庆。

在“高周转率、规模扩张”的战略指导下，中州控股的销售业绩开始好转。数据显示，2017年中州控股的销售面积为118.34万平方米，销售额为144.91亿元，同比增长36.90%；

中州控股计划2018年增加土地储备180万平方米，投资120亿元，实现房地产销售面积118万平方米，合同销售额167亿元。

然而，中州控股也承认，近年来，房地产行业的集中度有所加快，一些城市的土地供应政策和资本配置已向龙头房企倾斜。中小房企的发展受到进一步挤压，公司的经营战略和财务状况面临挑战。