百城住宅库存连续下跌33个月 机构称预售证管控有松动

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过去两年，房地产市场的去库存化效果显著，中国100个城市的住宅存量持续下降。

“目前，一线城市、三线城市和四线城市的库存有所增加，这可能与推动步伐的加快有关。二线城市的库存环比下降，同比降幅最大。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，总体而言，中国100个城市的库存规模已回落至6年前的水平，但过去3个月的同比降幅一直在缩小。

截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品房总存量为4.3386亿平方米，同比下降0.7%，同比下降7.9%。

然而，由于库存减少，一些城市对预售许可证的控制已经放松。2018年4月，全国100个城市新增商品房预售面积4182万平方米，同比增长14.8%，同比增长5.5%。

“4月份，房企的推进步伐加快，这帮助购房者获得了更多的选房机会。与第一季度严格的预售许可证控制相比，一些城市确实有“开门放水”的供应策略。”严跃进说，但是，如果一些房地产抓住机会提价，就很容易导致新一轮的调控。

值得注意的是，根据易居研究所的统计，100个城市新建商品房的拆建周期已降至10.3个月，低于3月份的10.5个月。在这100个城市中，有20个城市的库存与销售额之比超过16个月，这些城市的去库存压力仍然相对较大；在25个城市，库存与销售的比率在12个月到16个月之间，这些城市的去库存周期相对适中；在55个城市中，库存对销售额的比率不到12个月，这些城市的去库存周期相对较小。

在去库存周期较长的城市中，北京周边的一些城市库存较高，消化周期较长。事实是，这类城市的存量实际上很小，但新房的交易量很低，这很容易带来高去库存周期的“幻觉”。从其他城市来看，四线城市周边大都市区的仓储和销售相对较少，如南京大都市区的扬州、马鞍山和滁州。

从横向比较的角度来看，第三，四线城市的储蓄与销售的比率大幅下降。当前值也是自2010年以来的最低月度值。第三，四线城市的净化周期创下九年来的新低。以丹东为例，2017年实施了更加积极的去库存化政策，库存状况一直在改善。目前有一种现象，即去库存周期已经连续九个月变小。历史上，丹东的去库存周期最高已达到63个月，目前仅为13个月。第三，在四线城市加速去库存化的背后，是改革等政策释放出的强大购买力。

事实上，第三，四线城市也是开发商补充库存的一个关键领域。“在投资第三、第四新城时，我们必须控制投资量，布局‘短而快’的产品线，保证开发过程中的资金回报效率，走高周转率的发展模式。一家房地产企业的高管告诉《证券日报》，相反，如果营业额不高，就需要谨慎投资。