中国宝安地产进退，青岛小房企豪赌南海新区

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行业分化的加剧使得市场变得多样化。一些强壮的男人会折断他们的手腕，而另一些人会尝试一下。

近日，中国宝安集团(以下简称“中国宝安”)宣布，拟以6.89亿元的价格将威海宝顺房地产有限公司、威海恒运房地产有限公司、威海港宝房地产有限公司的全部股份转让给青岛鑫海源房地产开发有限公司(以下简称“鑫海源”)，涉及土地面积约638亩。

与中国宝安相比，“鑫海源”这个名字在业内还是陌生的，互联网上的相关信息也非常有限。几乎所有交易公告中披露的信息都可以查询。2017年，新海源的总资产和净资产分别约为39.95亿元和21.69万元。

对于一个总资产不到40亿元的小型房地产企业来说，在充满挑战的威海南海海岸线上一口气吞下600多亩土地是一场赌博。虽然业界钦佩新海洋公园的勇气和胆识，但他们更担心。

中国宝安的进与退

作为广东著名的大型国有企业，中国宝安的业务涉及新材料、新能源、现代生物医药、房地产开发等领域。在其年报中，"房地产开发业务"被列为"主营业务"，但中国宝安的房地产之路并不平坦，其退出房地产的传言时有传出。

2015年，中国宝安通过协议将宝安地产15%的股权转让给徐东集团，获得投资收益约8.2亿元。交易完成后，中国宝安在宝安地产的持股比例将降至4.8%，留下第一大股东的位置。

这一举动引起了业内人士和投资者的质疑，“剥离房地产”的说法应运而生。然而，中国宝安迅速采取行动回应这一谣言。2016年，中国宝安以13.2亿英镑收购华新达地产55%的股权，并获得深圳市龙岗区横岗街生茂区旧城改造项目的开发建设权。

很难抓住中国宝安的房地产逻辑，但从出售威海三家子公司的公告中可以清楚地看出，中国宝安正在经历转型。根据公告，此次出售的目的是优化产业结构，促进产业转型升级，集中资源发展新材料、新能源等高新技术企业。转账产生的现金将补充公司的营运资金。

关于此次转型，时代财经询问了中国宝安的相关人士，并给予了肯定的回答。“调整房地产业务结构的初衷是在开发新能源的过程中看到效益，尤其是出卖业务发展的势头。该公司更倾向于涉足高科技行业。”

根据中国宝安的年度报告，高新技术产业在其收入中的比重正在逐渐增加。2017年，高技术产业收入约为42.18亿元，占总收入的60.07%，高于2016年的45.6%。另一方面，其房地产业务去年的收入约为5.86亿元，是中国宝安几大主营业务中收入最低的，仅占总收入的8.35%，但在2016年，这一数字仍为15.58%。

很明显，与高增长的高科技产业相比，低收入的房地产行业多少有点“鸡肋”。因此，通过出售一些房地产资产，不仅可以用一些资金来扩大规模的高科技，而且可以获得良好的利润。威海的三家子公司的出售预计将为中国宝安带来约3.4亿元。

然而，尽管房地产业务的比重逐渐下降，中国宝安相关人士仍否认"剥离房地产"的说法。“在宝安集团内部，从未听说该公司将退出房地产行业。然而，目前，对于三四线城市，该公司侧重于去库存和出售三个威海公司，但只有一部分未完成的土地出售。未来，集团仍希望房地产业务能更集中在一线城市，这也是优化产业结构的一部分。”

值得一提的是，今年中国宝安将继续出售房地产资产的步伐。公司发布的《2017年度董事会报告》承认，过去一年，房地产行业存在的主要问题是，部分企业发展周期长，资金回笼速度慢，整体盈利水平不理想，部分领域的去库存工作没有达到预期。因此，在2018年，中国宝安准备加快实施高周转率的在建项目，同时，开始去库存和资产处置，减少积压，以振兴资产。

新海源赌南海新区

“新海源从建造经济适用房开始。在开发初期，新海源拥有良好的资源。通过开发经济适用房项目，鑫海源在山东省也积累了一点人气。”青岛的一位业内人士告诉时代财经，新的海洋公园已经建立了近20年。

据青岛当地媒体报道，新海源在青岛开发了多个房地产项目，包括李沧米罗湾、富林苑、油盘财富街、市北新桥花园、北岭山花园等。，包括住宅和商业建筑。

时代财经询问说这些商品目前已经卖完了。“近年来，随着外资房企的增加，新海源在山东省取得土地的机会越来越小。因此，2016年，新海源将其业务重心转移至海口。”上述知情人士表示。

根据天空调查资料，2016年底，鑫海源从海南君豪旅游发展有限公司(以下简称“海南君豪”)收购海南洪升实业有限公司(以下简称“海南洪升”)60%的股权。随后，2017年3月，海南洪升再次出现变更信息，海南骏豪退出项目，新海源成为唯一股东。

据了解，海南骏豪实际上是观澜湖旅游度假区的开发主体，新海源收购海南洪升的观澜湖官地项目位于观澜湖地区。然而，仅仅跟上市场节奏是不够的。从网上房地产信息可以看出，观澜湖官地一直在通过打折促销的方式“抢占先机”。

“随着2017年海南楼市的火爆，新海源的确有不错的收入，但今年限购政策出台后，新海源又恢复了‘原形’。”据业内人士透露，海南市场已经全面展开，碰巧手头有一些资金的新海洋公园不得不维持，只能回到山东。

这样，南海新区就成了新海原的另一个战场。通过搜索南海新区，我们可以发现它是一个被称为“北浦东新区”的新城市。十一年前，威海市政府开始建设南海新区。根据原规划，南海新区应建成山东半岛蓝色经济区的重点海洋经济新区。

宏伟的规划确实吸引了一些知名房地产企业的注意。今年2月，雅居乐与威海市南海新区管委会签署投资协议，一个名为“威海体育休闲特色镇”的项目将落户南海新区。敏捷在这个项目上的投资将达到500亿元。

去年11月，当敏捷与南海新区就该项目签署框架协议时，它还邀请了刘和王楠作为其平台。有了体育明星和明星房地产企业的双重“平台”，南海新区火了起来。

青岛时代地平线总经理张柏仁表示，南海新区目前的发展与海南早期的发展相似。依托海洋资源，“海景房”已成为南海新区最大的卖点。近年来，随着青岛限购政策的收紧，南海新区作为延伸带吸引了众多买家。

“但南海新区目前的形势依然尴尬。高价格和对销售渠道的高度依赖是南海新区房地产市场的特点。这样的市场环境是不健康的。”张柏仁表示，南海新区是对开发商综合实力的巨大考验，而新海源的销售规模约为10亿元。无论是产品开发实力还是营销能力，鑫海源都无法与国外房地产企业竞争，638亩土地的前景不可预测。