谁在瞎搞谁在兜底？多地库存告急背后的真相

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在Xi平安“一房难求”之后，多年来一直处于低迷状态的长沙，也被媒体曝出楼市库存紧张。

结果，开发商囤积房产等行为逐渐增多，不仅如此，还出现了很多混乱。之前没有提到成都和Xi的夸张。最近的一个，比如杭州，冻结资本最高为1700万英镑...

同时，业内人士认为，天津的人才引进政策似乎正在酝酿房价大众化的趋势。

这使得主管当局无法坐视不管。此前，在采访成都和太原之后只有10天，这不是一个工作日。上周六和5月19日，住房和城乡建设部发布了《关于进一步完善房地产市场监管的通知》。

成都等地的监管力度被迫不断加大，市场预计将出现一轮更为激烈的监管浪潮。

监管是最后的手段，深化和持续的监管甚至可以说是被迫的，因为市场太疯狂了。为什么今天去？一定有原因，未来的路值得思考。

今天，杠杆博弈从几个维度重复进行，股票危机是如何一步步形成的。

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住宅用地出让和交易面积近年来大幅下降，直到2017年才开始上升，但仍不及过去7年土地供应的第二个高峰年，更不用说高峰了

首先，杠杆游戏想向你展示近年来的土地转让和交易。

为什么要关心土地市场？原因很简单。供应多少住宅决定了未来的市场预期；出售多少住宅将决定未来真正的住房供应。

对于开发商来说，这两点是关于如何设定房价以及未来如何获得土地。比如，拿还是不拿，少拿还是多拿？

对于购房者和投资者来说，房价是涨还是跌？

图1.2011-2017全国住宅用地市场出让面积及交易面积图表来源|智言咨询(谢谢)

从上图1可以看出，从2011年到2013年，全国宅基地供应量一直处于攀升状态。供应量从2011年的55346.01万平方米增加到2013年的130772.39万平方米。

两年来，它已经翻了一倍多。然后它迅速下降。

2014年，全国宅基地供应量突然下降到103554.17万平方米，不如2012年。然后，在2015年和2016年一直在下降，到2016年，供应量已经不到7亿平方米。

数字太长，单位太小，小数点太多。从现在开始，杠杆游戏以1亿平方米为单位。

直到2017年，在中央政府强有力的调控压力下，8亿平方米的宅基地难以恢复供应。这仍比高峰期低5亿平方米。

想想这个概念。供应并不意味着交易，但它已经解释了市场预期。

具体的交易情况，如上图1所示，与供应趋势完全一致。2011年，中国的宅基地成交量为3.4亿平方米，2013年攀升至近10亿平方米。

然后，从2014年到2016年，它经历了连续三年的下滑。截至2016年，中国仅售出了5.25亿平方米的住宅，这与2013年的情况不可同日而语，也远低于2012年的7.56亿平方米。

同样，在中央政府的强力调控和增加供给需求的压力下，2017年中国的宅基地仅增加到6.55亿平方米，但仍不如2012年。

值得注意的是，上述数据对于杠杆游戏是可靠的。

来自国鑫房地产信息网，由智言咨询主办。国鑫房地产信息网是国家信息中心主办的专业信息网站，主要为政府和社会单位提供宏观经济和房地产信息及数据服务。

2

2014年后，住宅建筑面积经历了至少两年的下降

供应多少土地和实际出售多少土地最终将反映在建筑面积上。

如下图2所示，2011年中国住宅建筑面积为57.49亿平方米，之后一直攀升，2014年达到峰值68.90亿平方米。

图2。2011-2016年中国住宅建筑面积图表来源|中国统计局

然后，它经历了至少连续两年的下降。2015年和2016年，中国住宅建筑面积相继下降。到2016年底，面积减少到66.07亿平方米。

杠杆游戏为何经历了至少两年的下跌。由于2017年的数据，国家数据库尚未发布。如上图2所示，只有2016年之前的数据可用。

为什么总建筑面积下降了？原因很简单。在上面的第一部分，杠杆博弈已经写得很清楚了，宅基地的总供给和交易面积正在下降。

加上2013-2014年积压的库存和资本成本，开发商的热情和压力也在下降。然而，在2015年底开始去库存化后，尽管销售大幅增加，但由于土地供应原因、新房价限制等因素，住宅建筑面积仍未大幅增加。

与此同时，由于过去两年销售的蓬勃发展，一些项目的建设进度也加快了。现有的都卖完了，建设很快就结束了，新的建设跟不上，所以在建的总面积也下降了。

然而，中国2017年的统计公报显示，截至2017年底，中国商品房建筑面积为53.64亿平方米。

图3。2017年住宅商品房建筑面积图表来源|中国统计局

如上图3所示，这比2016年增加了2.9%。事实上，如上图2和图3所示，自2011年以来，商品房建筑面积一直在稳步增长。虽然它很慢。

由于它在增长，我们国家主要是卖得快，所以从表面上看，总的市场供应量应该会略有增加。形势很紧张。有什么问题吗？

1.此前，去库存化、降息和政策鼓励导致了按需购买和投资购买的快速增长；

2.结构问题，总建筑面积不代表一个特定的城市或地区。例如，在中国的主要热点城市，近年来土地供应和建筑面积供应相对紧张。

3.在调控、价格限制和人才票等因素的作用下，二手房和新房的套利价格空房出现，迫使人们投资购房。每个人都觉得买新房子就像在股票市场玩新游戏。购买就是赚钱...

那么，有必要限制新房价格吗？恢复实际市场价格，结束简单的套利。根据实际情况制定新的调控策略和完善长效机制是否更有利于房地产的稳定？

3

减少的住房建筑面积还去了哪里？

如上文第二部分所述，杠杆博弈简单地分析了住宅建筑面积连续两年下降的原因。

另外，杠杆游戏也注意一些数据，这也很有趣。

2011年，我们高度重视保障性住房建设，特别是公租房建设。那时，我们决定两条腿走路，一个市场，也就是更多的土地。如上述数据的第一部分所示和分析，当时宅基地供应量的增加非常明显。

另一条是经济适用房，特别是在后期，要求停止从事经济适用房和其他可以交易的经济适用房，但主要是公租房。

杠杆游戏认为这个想法非常好，简单而直接，并拒绝套利和腐败。市场是供应更多，无论是商品房还是公租房。有了更多的房子，不管是什么房子，市场的预期自然是不同的。

比如，请看2011年中国的统计公报:全年新增城镇保障性安居工程1043万套，城镇保障性安居工程基本建成432万套。

2012年，取得了更多成果。全年城镇新建保障性安居工程781万套(户)，城镇基本建成保障性安居工程601万套。

2013年以来，全年新增城镇保障性安居工程666万套(户)，城镇保障性安居工程基本完成544万套。

尽管各类保障性住房的竣工率仍然不低，但新开工的住房单元数量继续下降。2014年，新开工略有增加，基本建成511万套住房，新增740万套国家城市保障性住房。

到了2015年，各类保障性住房中舍改比例明显提高。根据当年的统计公报，全年城镇保障性安居工程基本建成772万套，开工783万套，其中棚户区改造开工601万套。

是的，经济适用房概念的内涵已经悄然发生了变化。

到2016年，经济适用房的概念还没有被提及很多，而住房开工的数量甚至更直接。全年全国城市棚户区改造开工606万套。

如今，新建公共租赁住房的比例非常低。工棚改革的需求和资金已经成为一些地方的话题。

摘要:正是由于多年来宅基地供应和住宅供应结构的变化，以及诸如去库存化、降息和RRR降息等一系列政策，房地产市场走到了今天——一些城市趋之若鹜，供不应求...

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