近四成加气站房产权证存瑕疵 华通能源IPO未充分披露项目“违规违建”风险

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对于一家当地的私人燃气公司来说，加油站项目无疑是它的重要资产。如果加油站存在土地和财产所有权缺陷，就意味着公司可能存在经营风险。

但是，如果加油站项目占用土地的土地使用行为涉嫌违规，项目建设涉嫌违法建设，但公司未充分披露，公司可能存在的经营风险将会给投资者带来投资风险。

华通能源的首次公开募股似乎正面临这样的局面。根据招股说明书中披露的物业缺陷风险，国家商报记者走访了该公司在陕西、甘肃、安徽和湖北的加油站一个月，揭露了该公司背后更多不为人知的故事。

当地燃气公司通过ipo解决资金需求是正常的。Xi安华通新能源有限公司(以下简称华通能源)成为又一家进入ipo的燃气公司。

华通能源始于陕西，经过多年扩张，已在中国六个省市自治区获得天然气特许经营权，并投资21个天然气加气站。新三板2017年暂停上市后，分别于2017年6月和2018年4月提交了招股说明书申请材料，计划募集资金约2.83亿元。

记者注意到，华通能源在首次提交的招股说明书申请材料中披露，公司6个项目未取得土地使用权证书，19个物业未取得产权证书。根据更新后的招股说明书申请材料，公司有2个项目未取得土地使用权证书，有10个项目未取得产权证书。

《国家商报》记者走访现场，发现上述产权不良资产涉及的项目大部分是加油站，占其拥有加油站的近40%。据记者深入调查，一些产权残缺的加油站项目仍存在“违法”用地和“违法”项目建设，先开工后补充土地规划等程序。更有甚者，他们已经建造和运营了7年，但是他们还没有获得土地。

近40%的加油站存在产权缺陷

以Xi安为轴心，北接咸阳的三元县，西接宝鸡的梅县，是当地燃气公司华通能源的“老巢”。以此为起点，华通能源已将其业务从陕西省扩展至甘肃、湖北、安徽、宁夏等地区。

华通能源成立于1999年7月，在陕西当地民营燃气企业中资历较老，具有资本运营意识。该公司于2015年在新的第三板上市。上市两年后，它以每年超过4000万元的净利润突破ipo。

2017年6月，华通能源提交招股说明书(申请稿)，2018年4月更新招股说明书申请材料。拟在上海证券交易所公开发行不超过8233.34万股，募集资金约2.83亿元，拟投资古镇县天然气利用二期工程、潘家湾镇天然气利用项目改扩建工程，补充主营业务相关营运资金。

根据华通能源招股说明书申请稿，2015年至2017年，公司分别实现收入2.75亿元、3.35亿元和4.82亿元，同期归属于母亲的净利润分别为4287.49万元、4302.32万元和4991.84万元。

《国家商报》记者注意到，与新三板上市时的公开转让指令相比，华通能源招股说明书披露了更为详细的信息，如公司部分土地和产权证书存在缺陷等。

根据华通能源于2017年6月提交的招股说明书申请材料，在公司投入运营的项目中，孝贤华通天然气有限公司(以下简称“孝贤华通”)、Xi安华通新能源有限公司三元加油站(以下简称“三元加油站”)和梅县华通王霸河秀树路加油有限公司(以下简称“梅县王霸河”)使用的三块土地尚未取得土地使用权证书。

在建项目中，梅县太白山天然气有限公司(以下简称太白山公司)、Xi安华通新能源有限公司潘家湾镇分公司(以下简称潘家湾分公司)、Xi安华通新能源有限公司两当县分公司(以下简称两当分公司)使用的三块土地未取得土地使用权证书。

此外，公司及其子公司和分支机构有19处房产尚未取得房产证，其中11处房产已经提交或准备提交办理房产手续所需的全部材料，4处房产因房屋建设手续未完成而未取得房产证，4处房产因土地使用权转让手续未完成而未取得房产证。

根据华通能源2018年4月提交的招股说明书申请材料，孝贤华通(已投入运营)和两当分公司(尚未投入运营)的土地尚未取得土地使用权证书，另有10处房产尚未取得房地产许可证，其中还包括孝贤华通和两当分公司的站房。

根据更新后的招股书申请材料，《商业日报》记者粗略计算，华通能源仍有20.6亩土地和6950平方米的站房未取得产权证。

据记者实地调查，上述存在土地和产权证缺陷的资产大部分是加油站项目，加油站资产是华通能源的重要资产之一。

根据华通能源最新招股说明书的申请材料，公司主要从事城市天然气业务。截至报告期末，公司已在中国六个省市自治区获得天然气特许经营权，包括13个城市燃气项目和21个加油站项目。

根据更新后的招股说明书中的申请材料，华通能源仍有2处土地未取得土地所有权证，10处房产未取得房地产所有权证。如果不包括未投入运行的加油站(2)，这部分不良资产占21个加油站的近40%。

上述不良资产中，孝贤华通2016年净利润为725万元(占16.85%)，2017年净利润为373.88万元(占7.49%)。对此，华通能源承认，肖县华通未取得土地使用权证的土地是天然气站和加油站的建设用地，对发行人的收入和利润有一定影响。

关于上述产权，华通能源的实际控制人和控股股东王德承诺:“如发行人及其子公司因不规范使用房地产(土地)而发生额外费用或损失，我将无条件赔偿发行人及其子公司。因此产生的相应费用或损失。”

北京维诺律师事务所合伙人杨兆全律师对记者表示，土地和房地产权属存在严重瑕疵，对公司经营的稳定性产生重大影响。如果将来不能获得正确的证书，加油站可能无法正常运作，甚至不得不关闭。

其背后有“违法建筑”的嫌疑

根据华通能源2017年6月招股说明书的申请材料，公司有6个项目未取得土地证书。根据最新招股说明书的申请材料，仍有两个项目未获得土地证书。

记者逐一参观了以上六个项目，发现都是加油站项目。在一些项目中，不仅存在土地权属证书存在缺陷的风险，还存在土地使用行为“违规”和项目建设“违法建设”的风险。

陕西省三元县位于关中平原中部，属咸阳市。它以孟厚园、丰园和白鹿原命名。华通能源三元加油站位于三元高新区冶金大道，位于工业区，毗邻公司一些重要的燃气销售客户。

根据华通能源2017年6月招股说明书的申请材料，三元加油站8.4亩土地未取得土地权属证书，108平方米的站房未取得房产证。根据更新后的招股说明书申请材料，三元加油站已取得土地使用权证书。

据记者了解，该项目总投资1460.77万元，占地5580平方米。该项目于2009年10月开工建设，加油站于2010年10月竣工投产，2011年6月正式投产。

但是，根据三元加油站的土地交易信息以及记者从三元县国土资源局了解到的情况，华通能源只是在2012年6月13日以142.9万元的价格获得了该加油站的土地。

也就是说，三元加油站已经建成投产，没有土地出让，项目建设用地一年后才能获得。

巧合的是，两当分行加油站项目也出现了“先建后办”的情况。根据更新后的招股书申请材料，两当分公司9.6亩土地、850平方米站房尚未取得尚未投入运营的加油站的产权证明。

据《国家商报》记者实地调查，加油站项目于2016年4月开工建设，现已基本完成。然而，经过一年多的建设，该项目的土地于2017年9月15日被出售。值得一提的是，两当分公司加油站项目的征地时间正好在华通能源上市期间。

更离奇的是，记者从两当县住房和城乡建设局了解到，该项目的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》的发放时间是2016年8月9日，也是在项目开工后取得的，但规划程序早于土地交易。

同样，华通能源位于陕西省眉县太白山脚下，占地12.4亩。加油站项目应在建设过程中办理相关手续。加油站项目的土地将于2017年3月29日出售。

记者从梅县太白山风景区管委会国土资源局了解到，上述加油站项目于2016年开工建设。“征地较早，由于种种原因，无法使用，或者是未经批准而建，或者是在供应土地时建”。太白山风景名胜区管理委员会国土资源局有关人士告诉记者。

已投入运营数年的小县华通加油站，其11亩土地尚未获得项目地块。据孝贤市国土资源局土地使用单位负责人介绍，华县华通加油站项目于2011年5月开工建设，征地手续已经完成，但土地供应尚未完成。此外，孝贤华通加油站尚未获得项目规划和建设程序。

鉴于潇湘华通加油站的情况，潇湘县国土资源局于2011年8月以涉嫌非法占用土地为由对潇湘华通进行了处罚。处罚包括没收非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，并罚款45000元。

对于上述的一些加油站项目，除了肖县华通已经处于“黑户”状态并受到处罚外，其余项目都进行了土地和规划程序的补充，但问题在于征地前的建设和运营，以及后期如何顺利获得土地出让？这种土地使用行为有风险吗？

对此，杨兆全律师表示，该项目的土地和规划未获批准，这可能是一种未经批准的违法行为。有关部门可以实施行政处罚、责令关闭甚至要求拆除。运营风险很高。

招股说明书申请材料未充分披露风险

对于上述未取得土地使用权证和房地产许可证的项目，记者注意到，华通能源的招股说明书在“风险因素”中指出，公司面临部分土地和房地产许可证存在缺陷的风险。然而，根据记者的实地调查，华通能源招股说明书中的风险警示显然没有完全披露。

根据华通能源招股说明书的申请材料，公司披露了未取得土地证书和房地产许可证的项目数量及办理程序。还披露了已投产项目中未取得土地证的三块土地及土地出让进展情况，其中一块已公示并正在办理土地使用权证，一块已取得委托征地协议，正在办理相关土地出让手续，一块正在办理招标、拍卖、挂牌手续。

在投资者风险警示栏目中，华通能源仅披露了未获得土地证书和房地产许可证的剩余项目数量及办理程序。

事实上，华通能源已经披露了运营项目中未取得土地证书的三块土地的土地出让情况，但这三种情况具体对应的是梅县小县华通、三元加油站和王霸河的土地使用者，但没有说明。

据《国家商报》记者调查，孝贤县华县华通只是收购了土地。小县华通加油站自投产以来已有几年没有征地。据许多记者说，目前还不清楚它所占用的土地何时会被转让。2011年，该公司因“非法占用土地”而被当地土地部门处以“没收非法建筑和罚款”。

此外，华县华通加油站项目未取得土地出让，其规划建设手续也未办理，这不仅涉嫌“违法用地”，也涉嫌“违法建设”。虽然地政总署判处「没收非法建筑物」的刑罚，但加油站仍然运作正常。

虽然肖县华通早在2011年就因非法占用土地受到处罚，但肖县华通至今尚未取得土地，也没有规划建设程序。华通能源招股说明书未充分披露其土地使用行为是否违反相关法律法规，是否存在行政处罚强制拆迁的风险。

同时，三元加油站于2011年6月正式投产，但项目建设用地仅一年后取得，土地权属证书于2017年取得。虽然手续已经完成，但仍有“违法建筑”的嫌疑，华通能源没有充分披露是否存在潜在风险。

此外，在建项目-两当分公司和太白山公司加油站项目，项目开工后取得土地出让，前者于2017年9月取得，后者于2017年3月取得。在华通能源首次公开募股期间，当两家分行刚刚取得土地时，华通能源也没有披露这一土地使用行为是否存在相应的风险。

鉴于上述情况，记者联系华通能源进行采访，对方回应称“秘书长正在开会，稍后会回复”。后来，记者接到华通能源公关公司的电话，说可以采访。随后，记者给华通能源发了一封采访邮件，另一封邮件回复说秘书长出差到分公司准备半年度报告，提醒他查看邮件，但他无法立即回复记者。

编辑:张海妮