太古地产出售香港资产加仓内地

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香港房地产巨头太古地产(01972)即将迎来新的董事长。太古集团的董事长职位首次由太古家族成员担任。更值得注意的是，围绕太古地产的变化已经开始。

施明伦的就业信息是今年年初发布的，而恰巧在这段时间，太古地产接连抛出了两个出售单个物业的公告。其中，6月15日宣布“该公司位于香港太古城中心第三座及第四座的楼宇将以150亿港元出售。”这一价格创下了今年以来香港大规模房地产交易的纪录。算上今年在香港九龙湾新落成的物业及在加利山道落成的物业，太古地产在香港的物业销售总额至今已达216亿港元。这也是太古地产历史上罕见的一笔交易。摩根士丹利和花旗集团对太古地产的出售表示乐观。“我相信，明年可以发放特别利率，这也将提振公司的估值。”两家投资银行的研究报告都这么说。

然而，在出售香港房产的背后，太古地产在香港的租金收入却没有增长。根据太古地产2016年年报，当太古地产在内地的租金总收入较上年增加4，800万港元时，香港的租金收入则减少4，400万港元。租金收入的差距仍在扩大。根据2017年年报，内地的租金总收入增加了2.41亿港元，而香港只增加了8，400万港元。在2015年年报中，香港的租金增幅为2.77亿港元，是内地1.17亿港元增幅的两倍。

值得一提的是，太古地产在香港出售其物业，而该公司则在内地进行“补仓”。今年2月，太古地产宣布将以13.49亿元的价格从上海前滩实业手中收购上海前秀实业50%的股份，并在上海购买第二个项目的土地；2017年12月初，太古地产宣布已与昆泰集团达成合作，将亚秀大厦作为北京三里屯太古力的延伸进行翻修。

“慢”是太古地产的风格。自2002年进入中国大陆以来，太古地产在北京、广州、成都和上海的项目都有一个很长的发展周期。据不完全统计，成都远洋太古里项目历时6年，广州太古汇历时10年，上海兴业太古汇历时13年。与总部设在香港的几家开发商相比，太古地产在内地的土地储备并不高。根据2017年的财务报告，太古地产在内地的土地储备为1，290万平方英尺，远远落后于长实的1.07亿平方英尺、新世界(600628，股票市场)的7，200万平方英尺、新鸿基的6，000万平方英尺、恒基的3，550万平方英尺、九仓的3，510万平方英尺和恒隆的1，290万平方英尺。

然而，在太古地产之前，管理层公开表示:“虽然速度似乎很慢，但用长尾理论来衡量这种投资模式是值得的。有了足够的资金，你就可以抓住机会获得一个好项目。”追求长期商业价值是太古家族的经营理念。“这家公司信奉现金为王，注重保持流动资产大于所有负债。因此，内地不大可能出现大规模扩张。但该公司绝对不会放弃房地产业务。根据财务报告，太古地产的收入在过去十年中总体保持上升趋势。2015年至2017年，这三个数字分别为164.47亿港元、167.92亿港元和185.58亿港元。

整个太古代系统的业务结构可能会缩小利润的波动范围，起到平抑利润的作用。在太古的庞大业务板块中，如空航空公司的业务，它可以为集团提供稳定、持续的现金流，并在一定程度上平衡了太古地产回报周期长的弊端。然而，由于美国业务的亏损，太古香港飞机工程(00044)于2017年录得5.41亿港元的净亏损，进一步拖累太古的整体业务表现。6月10日，太古宣布打算将香港飞机工程私有化。值得注意的是，施明伦除了担任太古地产董事长外，还将担任太古集团和香港飞机工程的董事长。