【40年V商·大咖说】专访孟晓苏：楼市至少还有20年的好光景

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新华网6月28日电(记者薛)今年以来，各地出台了160多项楼市调控政策，但与此同时，、郑州等城市的房价却在不断上涨，未来的房地产市场将何去何从？

对此，中信经纬客户采访了房改研究组原组长、中国住房集团公司原董事长孟晓苏。作为一个从小到大深入参与中国商品房市场的见证者，他对房地产市场的变化有自己的判断。

“中国房地产市场没有泡沫。在推进快速城市化的过程中，至少有20年的美好时光。”孟晓苏说，房价就像三步舞的节奏中的“跳和擦”，一年上涨，两年调控，一个新的周期即将到来。他认为“房地产业绑架中国经济”的观点是错误的，资金流向房地产，就像“魏救赵”，救其他行业；同时，政府应增加经济适用房和租赁房的供应，以满足不同人群的需求。

“房地产行业20年前景看好”

到今年7月3日，距离国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)已经过去了20年。在这次住房制度改革中，提出了停止福利分房、发展住房抵押贷款、放开二手房市场、支持住房企业发展等政策。

作为政策推动者之一，孟晓苏指出，这与不可持续的福利分房和产能过剩有关。当时，建设部、国家体改委、国家计委、国家科委和中国住房集团联合成立了一个研究小组，开始研究住房建设成为国民经济新的增长点和住房制度改革方案的设计。孟晓苏担任研究小组的组长。一年半之后，研究小组于1998年3月完成了项目报告。此后，国务院第23号文件出台，启动了中国城镇住房制度改革。

在孟晓苏看来，从那以后，城镇住房制度改革成为中国经济改革进程中的一个亮点。在过去的20年里，房地产投资和销售蓬勃发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业，从而刺激了经济发展。“这相当于为中国经济安装了一辆火车头。”

在不到20年的胜利进步之后，一些业内人士开始瞧不起房地产行业，认为“黄金时代”已经过去。然而，孟晓苏认为这是一个错误的命题，房地产行业至少有20年的好时光。

“有人说，房地产行业的黄金十年已经过去，进入了白银十年，但房地产市场的发电式增长表明，这是一个错误的命题。美国的房地产市场已经发展了200年，现在还在发展。中国的房改才进行了20年。你怎么能说结束呢？”他说。

孟晓苏认为，中国人对住房的需求仍然很大，而快速的城市化进程表明，将会有大量的农村人口涌入城市，而城市居民的需求也有许多改善，因此买房仍然是居民的热点。

他说:“当二手房交易成为市场的主流时，房价会起起伏伏，就像美国的房价一样，有起有落。”但现在中国市场仍由新屋交易主导，这是一个增量市场。这个市场基本上供不应求。全国房价怎么会下降？”

" 20岁的人不会得老年疾病."孟晓苏说。

房价就像“跳跃和擦拭”

本轮楼市调控始于2016年下半年，至今已逾一年。在“五限”时代，尽管地方政府通过各种政策不断修补房地产市场，但房地产市场并没有完全沉寂。2018年，许多房地产市场显示出复苏迹象。

据国家统计局统计，2017年商品房销售面积为16.9408亿平方米，商品房销售额为13，370.1亿元。据测算，全年商品房销售单价约为7892元/平方米；2018年1月至5月，商品房销售面积为5.6409亿平方米，商品房销售额为48778亿元，单价约为8647元/平方米。换句话说，今年前五个月，中国商品房销售单价上涨了755元/平方米。

孟晓苏认为，通过这个简单的数据比较，可以看出房价仍在缓慢上涨。“房价调整得越多，就越高，因为它是反向的。人为地抑制需求是没有用的，所以我们应该积极增加供给。现在，以前“收紧货币政策”和“收紧根”的做法是错误的。有些人错误地认为猪肉价格上涨是因为猪太多了，所以我们必须少养猪。没有猪，市场上就没有猪肉，也就没有猪价。”

多年来，他一直认为房地产市场的土地供应不足，供应结构需要调整。工业用地供应过多，存在一定的浪费，而居住用地比例过低。

孟晓苏判断中国房地产市场不存在泡沫。“房地产泡沫已经说了这么多年，但它从未破裂，只在某些地方出现过。中国是一个充满活力的市场，需求仍然很大。未来房价上涨的可能性大于下跌的可能性，但这只是一个快速上涨和缓慢上涨的问题。”

房价走势不稳定，大约是3年为一个周期。2006年，房地产市场很热，从2007年到2008年，由于监管，房地产市场陷入低迷；2008年，面对全球金融危机，刺激政策出台，房价立即反弹。在2011-2012年，它受到严格监管；2013年，房价上涨，2014年至2015年出台了紧缩政策；2016年，在“去库存化政策”的影响下，房地产市场恢复了上涨，之后房地产市场监管一直持续到现在。

“在过去的12年里，房地产市场已经经历了3年的小周期。就像三步舞中“跳和擦”的节奏一样，现在是第四步“跳和擦”。今年是第四次“擦”中的第二次“擦”，明年可能会“吱吱作响”他说。

驳“房地产绑架中国经济”

“有人说，如果我们把开发房地产的所有资金投入到制造业，中国就会变得强大。我想问一下，如果我们不发展房地产业，生产出来的产品会卖给谁？我们必须知道，大量制造业产品为房地产行业提供了原材料。”孟晓苏说。

房地产行业绑架中国经济的说法曾经在市场上流传。许多学者对中国过度依赖房地产业表示担忧。

但是孟晓苏有他自己的看法。他说:“房地产业已经成为国民经济的支柱产业，就像一个男人找到了一个好妻子，是一个富裕的妻子。男人总是大惊小怪，总觉得高科技的“小秘密”更好，但在外面鬼混后，“小秘密”就不能被邀请了，家里也乱七八糟。最后，他们不得不把妻子带回来，他们的财产再次上升。开玩笑，高科技的“小秘密”允许你这样做，但你不能和你的妻子离婚，而“小秘密”也不能让你留在家里。”

对于银行大量贷款投资住房抵押贷款，挤压实体经济生存的观点，他表示，住房抵押贷款是高质量的贷款项目，违约概率较小，风险低于投资实体企业的资金。房地产行业对相关行业有着强大的推动力。银行借钱给买家，买家付钱给房地产开发商，他们拿钱购买原材料。资金间接流向钢铁、水泥和建筑材料等行业。

“如果你把钱直接给钢铁企业，它可能会死，但如果你把钱给购房者，并间接流向钢铁行业，你可以拯救企业。通过发展房地产来挽救其他行业，有点像魏救赵。”他说。

孟晓苏还驳斥了“居民买房金融风险上升”的说法，称“这是无稽之谈”。金融风险在于基础设施建设的巨额债务，而不是资产证券化的债务。没有生产能力的企业仍然占用大量贷款。住房抵押贷款的坏账和坏账比率很低，即使出现，也足以收回房屋。“但以监管房地产市场、提高贷款利率为名，银行涉嫌剥削普通百姓(603883，诊断股)。”他说。

今年5月，中国消费品零售总额同比增长8.5%，为2003年5月以来的最低增速。有人认为高房价给购房者带来了沉重的经济负担，排挤了居民的消费。

对此，孟晓苏说:“房地产既是投资又是消费，可以称之为‘消费投资’。除了购买空、洗衣机、冰箱之外，很大一部分普通人都买房子，但是如果他们不买房子，空哪里能把它们挂在树上呢？房地产行业可以带动100多个行业。”

他还提供了另一种思路:正是房地产销售的缓慢增长削弱了相关产业的带动作用，导致社会消费品零售总额增长缓慢。数据显示，今年前五个月，中国商品房销售面积同比增长2.9%，处于较低水平。

建议增加经济适用住房的供应

基于上述判断，孟晓苏认为，在增加土地供应的同时，还应该建立双轨制住房制度，即在提供商品房的同时，应该增加经济适用房的供应，让低收入群体能够住上住房。就像在一条街上，必须有高端餐厅，中档餐厅，甚至粥棚，以满足不同收入群体的需求。

“在1998年的房改中，我们提出要建立一个负担得起的住房制度，但后来由于某些原因被搁置。现在提出的住房保障措施，如多主体供应、多渠道担保、出租出售等，都是为了弥补这十年的不足。“下课”回来了。”他说。

住房既有商品性又有住宅安全性，这两个属性同时存在，但它们不能在一个房子里，所以两个房子应该分开。谈到目前房地产市场的价格限制，孟晓苏认为，通过人为降低价格而不是建造负担得起的住房来满足低收入群体的住房需求是有问题的。

孟晓苏表示，在目前房价普遍偏高的情况下，所有城市都应该建设经济适用房，但应该根据当地情况和实际需要进行规划和建设。无论是经济适用房还是租赁房，供应量都应该增加。

谈到出租房，孟晓苏说，出租房的建设在过去很长一段时间里一直被忽视。在租售并举的方针指导下，满足人们不同的需求。“租房不仅要满足无家可归者群体的生活需求，就像上班族在郊区拥有别墅一样，而且为了上班方便，他们平日都想住在市区，这种租房需求也是要得到满足的。”他说。