楼市调控加码路径图：限售是本轮调控新手段

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据统计，截至6月，全国已有25个以上城市出台了调控政策，房地产调控政策的内容已累计发布32次。2018年上半年，房地产市场调控政策共发布192次，比2017年上半年的116次增长了65%。

【摘要】在“无房炒房”的主旋律下，许多城市政策和分类调控政策被大力推行。

在“无房炒房”的主旋律下，许多城市政策和分类调控政策被大力推行。

7月2日，河北省廊坊市大厂县表示，将从即日起暂停个人之间的房地产抵押业务，直至限购政策解除。

同一天，上海出台了暂停企业购房的政策。目前，上海已成为继Xi、长沙、杭州之后第四个限制企业购房的城市。

据中原地产研究中心统计，截至6月，全国已有25个以上城市出台了调控政策，房地产调控政策内容已发布32次。2018年上半年，房地产市场监管政策已出台192次，比2017年上半年的116次增加了65%。

近日，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、国家税务总局、市场监管总局、银监会等部委联合下发了《关于开展专项行动打击部分城市群众利益违法违规行为的通知》(以下简称《通知》)， 并决定从2018年7月初至12月底，在包括北京和上海在内的30个城市启动专项行动，以控制房地产市场的混乱。

"房地产市场已经进入深度调整时期."中华全国工商联房地产商会会长李伟对《时代周刊》记者表示,“多年来的监管证明，看到空市场的房地产企业将受到‘伤害’。”

然而，新城控股(601155，诊断)高级副总裁欧阳杰告诉《时代周刊》记者:“房地产监管的升级是不可能确定的。应该说，有些城市过热，所以有些城市超重。”

"房地产开发商的日子依然艰难。"7月7日，阳光城市(000671)执行董事、阳光城市(00001)总裁朱荣斌在电话中向《时代周刊》记者感叹，面对经济去杠杆化和严格监管，房地产开发商要逆势寻求快速发展并不容易。“不过，我对房地产行业还是有信心的，虽然最终的结果可能不是人人都能做大做强。”

监管超重

近年来，监管力度逐渐加大。

2016年2月17日，国家发布了《关于调整房地产交易中契税和营业税优惠政策的通知》，调控政策从全国范围内的一盘棋转变为以城市为基础的政策，调控责任逐渐从中央政府转移到地方政府。

根据恒大集团首席经济学家任泽平、中原地产研究院首席分析师张大伟等业内人士的观点，以2016年9月30日新政为界，房地产紧缩周期正式开始。

根据调控政策，《时代周刊》记者采访了许多房地产业内人士。在大多数业内人士看来，这一轮监管和控制(2016年9月30日的新政——迄今为止)是一个“补丁”监管，其范围从一线和二线扩大到约三个四级城市。

从2016年9月30日至当年12月，一线城市和实力较强的二线城市通过“有限土地拍卖”等新的行政手段进行升级和监管，收紧和协助“9.30”限购和贷款限制。

2017年，“3.17”新政再次开启了新一轮调控浪潮。以限制销售为特征的非核心城市在一些发达的城市群中加强了监管，如京津冀城市群和熊欢地区；长江三角洲的嘉兴和太仓；佛山、中山等珠三角城市群城市。

2017年7月，“租赁”成为政策调控的主要内容。与此同时，一些普通的23-23四线城市开始限制销售和购买，如南宁，桂林，北海和北部湾城市群的其他城市。

自2018年3月以来的另一波密集监管表明，房地产市场监管正在贵州和昆明等四线城市进一步蔓延。

“现在，由住房和城乡建设部牵头的问责机制，以及六个部委的房地产检查，已经启动了一种打击模式。”根据张大伟的分析，“每一次上涨都必须得到遏制”，这已成为2018年上半年房地产市场调控政策最为密集的最重要原因。然而，房地产调控的方向依然未变，稳定仍然是一种趋势。"

根据中国指数研究院的报告分析，2018年上半年的政策非常注重加强市场监管。通过加强监管，规范市场秩序，保障合理购房需求。

据该所统计，今年上半年，湖北、海南、湖南、新疆、辽宁五省40多个市、县(区)出台了房地产市场监管政策，加强了对房地产市场的监督检查，查处了违法违规行为。

例如，武汉、佛山和漳州加强了对房屋销售的监管；海南省和南京市加强新房网签约备案管理；济南市重点查处房地产开发领域的非法集资行为。

新特点和新现象

如果说贷款限制和限购是多年来房地产市场行政调控的主要手段，那么“限购”就是本轮调控中行政手段的一个新特点。

2017年3月，厦门率先出台限购政策，明确新购买的产权证两年后才能上市交易。从那以后，限制城市已经从热点城市扩展到其他城市。

根据中国指数研究院的报告，2017年有60个城市限制销售，2018年上半年有23个城市加入限制销售行列，包括昆明、贵阳、兰州和哈尔滨。

据不完全统计，截至2018年6月，已有50多个城市实施了限购。在这些城市中，一些将从获得产权证书开始，一些将在网上合同的签署日期设定时间点。

与此同时，限购城市不断出现在这一轮调控中。根据中国指数研究院的数据，在2016-2018年上半年，有13个城市，67个城市和11个城市。

监管也催生了摇号制度。到目前为止，南京、上海、长沙、成都、武汉、Xi、杭州、苏州、深圳等城市已经进入了“摇号时代”。

欧阳杰分析了《泰晤士报》记者的观点，即新建商品房限价制度导致许多城市二手房价格倒挂，推高了对二手房的需求，许多城市被迫引入“摇号”制度分配住房。

事实上，自2016年3月苏州出台限价政策以来，许多城市都在调控预售价格。就在2018年5月，东莞市要求申报价格不得高于前一年6月平均价格的10%；长沙市引入成本法计算销售价格；三亚要求申报价格不高于2017年2月的平均价格。

“尽管摇号政策体现了公平，但它放大了供应短缺和房价差价的社会影响，进而出现了各种市场混乱。”欧阳杰告诉《时代周刊》记者，“二手房价格反转造成的价差吸引了大量买家，合格买家变成了投资者，扩大了需求，加剧了供应短缺。”

据《时代周刊》记者介绍，到目前为止，在摇号过程中已经出现了违规操作的现象。例如，2018年6月初，当Xi的一处房地产发生动摇时，一些公职人员因非法销售而受到处罚。

“监管不是一件坏事。从短期来看，它可以为过热的市场降温。但是，从长远来看，如果我们过于依赖行政手段，我们可能无法使市场在资源配置中发挥决定性作用，从而消除市场混乱。”欧阳杰告诉时代周刊记者。

四线城市的未来

但是，从整体数据来看，房地产仍然保持了一定的增长速度。

根据国家统计局的数据，从2018年2月到5月，商品房销售额从12453亿元、25597亿元、36222亿元增加到48777亿元；房地产投资总额从10831亿元、21291亿元和30591亿元增加到41420亿元。

住房企业也呈现出增长趋势。根据中国指数研究院的报告，2018年上半年，7家房地产企业销售额超过1000亿元人民币，销售增长率达到32.5%。其中，中国恒大(港股03333)、碧桂园(港股02007)、万科的股权销售已经超过3000亿元。

中国恒大和碧桂园是典型的四线城市。以碧桂园2017年年报为例，58%的销售额来自三四线城市。根据嘉里的数据，今年第一季度，碧桂园一半以上的销售额来自三四线市场。

在这一轮调控中，大型房企的征地重心正在向三四线城市下沉。根据川财证券的报告，2017年，其中30家代表房地产企业，三、四线征地面积同比增长145%。

国家统计局今年6月公布的70个城市新建商品房和二手房价格显示，许多四线城市的房价也在上涨。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨6.0%和4.3%，增速较上月分别下降0.3%和0.2个百分点。贵阳、烟台、大理、乌鲁木齐、北海和秦皇岛等四个一线城市增长引人注目。

在这70个城市之外还发现了更惊人的发现，比如常州、鄂尔多斯(600295)和其他一些曾经被称为“鬼城”的城市，房地产市场显示出复苏的迹象。以常州为例，根据嘉里数据，截至今年5月底，常州房地产的去库存周期仅为3.8个月。

库存也在减少。根据易居研究所发布的百城住宅存量报告，百城住宅存量已连续34个月同比下降，73个城市的存量规模低于去年同期，其中许多是三四线城市。

朱荣斌的观点是，三个四线城市的部分市场过热。“有三四线城市，刚性需求不足，二手市场不完全成熟，市场难以维持。”他告诉《时代周刊》记者。

欧阳杰也向《时代周刊》记者表达了同样的观点。“三四线城市只是一个局部降温的热点城市，不会完全降温。一方面，三年棚改革计划不会改变。另一方面，经济增长需要三四线城市房地产的稳定。”

在对业内人士和专家的采访中，有一种观点认为，人口向大都市地区、城市群和一些核心二线城市迁移的趋势不会改变，同时，三四线城市的分化将继续。

不过，一些房地产企业对三四线城市持乐观态度。最近，新城控股董事长王振华对《时代周刊》等媒体表示，目前公司土地储备的分配格局为1441，其中一线约为10%，二线城市为40%，三线城市为40%，四线为10%。"其次，四线城市的比例可以适当提高."

王振华认为，在一、二线城市的严格监管和城市化进程中，三个四线城市应适当增加新城。同时，在下沉的过程中，公司应该通过相应的组织结构进行细致、深入、彻底的变革，并下沉到三四层城市。

融创中国(港股01918)首席执行官、东南区域集团总裁王鹏的观点改变了三四线城市的刻板印象。在回答《时代周刊》记者的提问时，他以浙江为例，表示浙江省一些传统的三四线城市在城市规模上已经不再相同，因此公司应该关注城市群的布局。“浙江完全处于长三角城市群之中，长三角城市群的格局相对较高。”王鹏说道。

住宅企业面临新的挑战

值得注意的是，根据招商局证券(600999)(港股06099)发布的研究报告，在受其监管的68家房地产企业中，只有12家房地产企业上半年的销售完成率超过50%。

完成率为72%的中国金茂(港股00817)、完成率为63%的金科集团、完成率为63%的龙光集团、完成率为59%的碧桂园、完成率为59%的阳光城、完成率为59%的中南地产、完成率为56%的恒大、完成率为55%的蓝光开发(600466)

这将意味着，为了实现今年的目标，大多数开发商将把精力集中在今年下半年。

如何保持房企的高周转率和高成长性已经成为一个必须考虑的问题。

“在过去，我们强调高周转率是住房企业加快经营和扩大规模的必然和几乎唯一的模式。三是四线城市投资强度低、销售门槛低、回报速度快，更有利于高周转率。虽然一线和二线城市受到监管的影响，但它们也需要高流动性，不喜欢打架。”欧阳杰告诉时代周刊记者。

根据凯瑞的研究报告，高流失率是企业在三四线城市中突破和取胜的必要“基本功”。首先，产品线的标准化便于后期的大规模复制；二是推进产品设计、审批、营销等环节，努力压缩项目开发周期；第三是控制营销支付周期。

"一些进入三线和四线的房地产公司是机会主义者."一位不愿透露姓名的房地产高管告诉《时代周刊》记者，“这也是防范风险的方法之一。”

朱荣斌认为，在当前环境下，阳光城市只能有选择地进入三四线城市，而不能发展一些三四线城市作为长期战略基地。"控制金融风险是重中之重."朱荣斌向《时代周刊》记者强调。

以绿城为例，它每次遭遇监管都处于悬崖边缘。日前，绿城要求员工全面加快资金回笼速度，并对外表示:对于不受限价令影响的项目，要力争将2019年原计划房源提前到2018年开盘销售，并严格控制付款。

绿城品牌部回应媒体称，对公司内生现金流的控制安排是每半年进行一次的例行管理行动。目前，公司日账面资本不低于500亿元，现金充裕且安全。

事实上，绿城三四线城市项目已经划定了一条红线:单体量不得超过30万平方米，并应尽可能控制在20万平方米。

“目前，国内经济面临的最大挑战仍然是防范风险——债务风险和资产泡沫风险。如果债务违约蔓延，就会有企业出售资产，这将形成连锁反应，导致资产价格下跌。这种风险是中央政府特别关注的，并努力加以预防和控制。因此，对一、二线城市的监管不会放松，一、二线城市也不可能实现业绩增长。”欧阳杰分析了《时代周刊》记者。