品牌房企拿地热情不减

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随着许多地方房地产市场的降温，品牌房地产企业收购土地的热情并没有减弱。据中原地产研究中心统计，2017年1月，受春节假期影响，前20家房企的土地收购总量达到1117.26亿元，仍处于较高水平。业内人士预测，在资金充裕的情况下，房企仍将增加土地收购量，但此前以高价收购土地的房企可能会面临进入市场的困难，利润率可能会进一步下降。

品牌住宅企业积极征地

根据中原地产研究中心的数据，今年1月，前20家房企的平均征地成本为9654元/平方米，比2016年的平均征地成本6964元/平方米高出38.6%。如果只计算投标、拍卖和悬挂部分，不考虑权益分配，复地集团将是1月份土地收购的最大出资方。它花了130.1亿元在武汉买了两块地，平均价格为12997元/平方米。

碧桂园获得的土地最多，一月份共有15块地。这些地块主要分布在上海、杭州、合肥、南昌等一、二线城市和部分三、四线城市，总征地价格为103.43亿元，仅次于复地集团。

从企业角度看，复地集团和碧桂园是仅有的两家征地金额超过100亿元人民币的房地产企业。保利、中海、绿城等七家企业已收购逾50亿元，而招商局蛇口(001979，Buy)和万科均收购逾40亿元。

“在经历了2016年有史以来销售面积和销售金额最大的一年后，房屋企业补充土地的积极性明显提高。”中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，房地产企业的征地热情很高，这与过去几个月宽松的信贷环境有关，大多数房地产企业的发债成本大幅降低，促使它们积极补充库存。

自2016年9月以来，许多城市都出台了调控政策。如广州、南京、厦门、东莞等城市都引入了“限定地价、竞争性建设”的土地拍卖模式；上海成立了“商品房土地交易资金来源监管联合工作组”，对土地收购资金进行监管；福州、武汉、郑州、珠海等城市也提高了房地产企业在征地时缴纳保证金的比例。

“即使受到监管的影响，当地的土壤拍卖市场仍然没有明显的降温现象，如流量标准。”张大伟表示，尽管许多城市相继出台调控政策，但由于春节期间土地供应减少，房企仍有很强的意愿在资金充裕的热点地区征地。预计随后的房企仍将增加土地收购量。

许多公司都面临压力

积极收购土地对房地产企业来说未必是件好事。自2016年第三季度以来，房地产企业集中在二线城市抢地，高额溢价频繁出现。然而，随着许多热点城市出台限价令、限产令和限购令等严格控制措施，这些房地产企业可能会面临进入市场的困难。

张大伟认为，房地产市场的开放和调控已经使许多企业面临压力，特别是那些在调控城市中占用更多土地的企业，可能会面临市场整体限价令和限购令的影响。“住房企业70%以上的土地收购量分布在受管制的城市。如果这些城市的监管政策继续加大，将导致未来房企销售压力加大。"

至于未来的房价走势，张大伟认为，由于房企的征地成本明显增加，未来的房价涨幅预计会更大，但一旦房价进入调整周期，房企可能会面临巨大的销售问题。

同时，房企的盈利能力也大大降低，利润率也大幅下降。从上市公司的平均利润率来看，2016年上半年，135家房地产企业的净利润率为8.15%，即使在2015年同期交易惨淡时，利润率也为10.1%。

“虽然2016年房企的资本成本大幅下降，但土地成本大幅上升，影响了利润率。”张大伟表示，预计在利润下降的情况下，越来越多的非专业房地产公司将选择离开房地产行业，房地产行业的竞争将会越来越激烈。

“住宅企业可持续发展的关键在于战略转型，未来市场差异化还将继续。对于在四线城市布局较多的房地产企业来说，他们将继续面临去库存化的问题。”张大伟说。