复苏再一次破灭 美国两大城市房地产泡沫开始破裂

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房地产复苏再次被“粉碎”

数据解决方案公司attom的高级副总裁Daren blomquist表示:“房地产行业的复苏高度依赖于房地产投资者，这是一把双刃剑。”房地产价格的快速增长有利于房主的权益，但也造成了首次购房者的负担能力危机。房地产市场通常依赖首次购房者来维持长期持续增长。”。

分析研究机构clear capital的高级副总裁亚历克斯维拉科塔(Alex villacorta)也表示:“与十年前相比，目前的房地产市场完全不同。”因此，对于房地产市场的所有参与者来说，理解新常态下房地产市场的细微差别是非常必要的。

在阿通公司和净资本公司联合发布的白皮书报告中，上述两人有各自的评论。这份白皮书的标题是“地主的土地”。

白皮书分析了谁是美国房地产市场繁荣的驱动力。正是这些驱动因素使得美国国内房地产价格升至历史新高，也使得房地产市场出现了超越其他市场的疯狂泡沫。此外，这一泡沫的规模是前所未有的——即使住房需求直线下降并保持在50年来的最低水平。

首次购房者的存在是房地产市场健康发展的一种表现，但现在他们购房的热情不够。根据这份白皮书报告的内容，在2012年，那些申请联邦住房管理局(fha)担保贷款的购房者——他们通常是典型的首次购房者，他们能够负担相对较低的首付比例，但这一群体占购房者总数的25%。到2013年，这一比例已降至20%左右，现在已降至2014年的18%。

然而，到2015年1月，当联邦住房管理局将担保保险利率(抵押贷款利率)下调50个基点时，对购房者的需求出现了温和的复苏，这可能是对那些急于重返房地产市场、在现金紧张时无法购房的人放宽信贷要求的一个迹象。

2015年，这些买家的数量再次上升至22.3%。到2016年，这一比例已降至21.7%，联邦住房管理局推动的短期复苏再次“粉碎”。

如果第一次购房者陷入困境，谁会买房子？谁能推动房地产市场？

美国房地产市场繁荣背后的驱动力

机构投资者通常指每年购买10套以上住房的投资者，包括那些从华尔街购买和转租房屋的“大地主”。这些大地主中的一些人拥有近40，000套可供一个家庭使用的房子。根据白皮书的报告，“在2009年至2013年期间，这些人利用房地产市场的低价格挑选了大量不良资产。”也就是说，在当时的止赎危机期间，他们从银行购买了大量不良房地产资产。

2013年第三季度，机构投资者购买的房屋占房地产供应量的7%。2013年第一季度，它持有的房屋数量一度达到9.5%。随着房价飙升，几乎没有不良资产的房屋被赎回。到2014年，当房地产价格上升到创纪录的高水平时，这些大规模的住房购买和租赁计划开始面临高结构成本，投资业绩变得越来越差。这时，这些大买家又开始变成大卖家。2016年，这些机构投资者持有的房屋数量开始下降，占买家总数的2%。

然而，随着机构投资者的逐渐退出，小投资者开始涌入房地产战场。这些小投资者“愿意购买更广阔市场前景的房地产，也愿意以更低的利润经营房地产。”

为了估计购买住房的投资者总数，该报告侧重于非业主家庭在后期所占住房的购买份额。根据这一限定标准，2009年，购买的房屋中有28%是投资者持有的资产。到2010年，这一比例已经上升到30%。到2011年，这一比例已升至32%。此后，较大的投资者开始撤出，比例降至30%。然而，到2015年，大量小投资者开始出现。

到2016年，投资者购房的比例再次飙升至37%。根据阿通公司21年的统计数据，这一数字已经创下历史新高。

特定年份购房者比例分布图

在图表中，我们可以看到首次购房者的比例下降(蓝线)，机构投资者购房的比例下降(灰条)，小投资者购房的比例上升(绿线)。换句话说，现在，小投资者正在推动房地产市场的繁荣。

房地产投资者的分布。

在当今的房地产市场投资者中，拥有一套或两套房子的小地主在房屋租赁市场中占最大份额——79%。

然而，华尔街的大地主只集中在少数城市地区。例如，邀请之家是由私人股本基金黑石在2012年发起并成立的。这是一家从事买卖和租赁业务的房地产公司，拥有超过48，000套单户住宅，拥有几乎无限的财政资源，包括一些由政府担保的债务。然而，该公司的业务集中在12个主要城市地区，并在这些地区有重要影响。

小投资者拥有的房地产资产遍布美国。无论是在城市地区还是在农村地区；低价市场和高价市场都有小投资者。他们拥有公寓、别墅、复式住宅或较小的多单元建筑。

因此，当房地产行业告诉我们，房地产市场的需求强劲，库存非常低，我们应该记住，在2016年，创纪录的37%的房地产市场的需求来自这里:投资者，其中绝大多数来自较小的投资者。当金融等式对他们不再适用时，他们就会撤退，就像机构投资者以前做的那样。

目前，被公认为全球住房租赁市场价格最高的两个城市旧金山和纽约的商业房地产泡沫已经开始破裂。

纽约奢侈品经济公司Olshan realty在其年度报告中指出，2016年，纽约高端房地产市场超过400万美元的销售额下降了25%。尽管这些房屋的平均市场价格上涨了31%，但与上市价格相比，这些房屋的最终交易价格下降了6%。

加州州立大学费希尔房地产和城市经济中心主任罗森指出:“旧金山和纽约正处于房地产市场衰退的风口浪尖。”本来不应该发生的经济衰退正在发生，它会让人们感到惊讶，虽然距离太远，但它来得太快了。”