房地产调控应将防风险放在更重要位置

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国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员邵婷

针对热点城市房价上涨过快、四线城市存量过大的现象，自2016年9月底以来，按照分类调控和地方政策的原则，及时采取一系列调控措施稳定房地产市场，调控政策更加注重差异化和精准化。

在宽松的金融市场环境和货币信贷条件的推动下，2016年房地产市场各项指标明显回升，销售和投资增速同比快速增长，导致新建和开发企业资金来源等指标持续改善。然而，本轮房地产市场复苏迅速，并没有与实体经济紧密结合。包括银行信贷在内的各种金融资源过度集中在房地产市场，对实体经济的挤出效应充分显现。2016年，中国房地产市场的最大特点是城市之间的分化更加明显，这主要体现在一线城市和一些热点二线城市的房价过快上涨，以及四线城市和县城的住房“去库存化”，尤其是商业写字楼和写字楼。针对热点城市房价上涨过快、四线城市存量过大的现象，自2016年9月底以来，按照分类调控和地方政策的原则，及时采取一系列调控措施稳定房地产市场，调控政策更加注重差异化和精准化。自2016年10月以来，房地产市场发生了一系列新变化，热点城市房价过高的趋势得到有效遏制。四线市及县市的去库存工作有序推进，房地产调控取得初步成效。

2016年初开始的新一轮房地产市场调控与以往的调控经验相似。尽管中国在控制房价和减少库存方面取得了阶段性成果，但也暴露出深层次的问题，如“调控体系不完善、去库存化、过度依赖短期行政措施等。”受调控政策“碎片化”影响，房地产市场实时监控机制不完善，调控时机不及时，导致前瞻性和可预测性调控政策不足。此外，中国尚未建立基于规则(包括时间、节奏和强度等)的监管机制。)，这不能有效地引导和稳定社会期望。此外，过度依赖购买限制和信贷调整等短期政策并未建立长期监管机制。当这一轮调控从一线城市无一例外地蔓延到热点二线城市和潜在热点三线城市时，“限购”和“限贷”是主要因素，过于依赖短期政策，而深层次的基本住房制度改革，如房产税、集体管理建设用地入市和住房政策金融机构等，本应由中央政府设计，却尚未全面启动和推进。

2017年，中国经济下行压力依然存在，实际利率水平预计为负。我们必须坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，把房地产市场泡沫风险的防范和应对放在更加重要的位置，把握调控的节奏和力度，有序释放风险，制定不同风险情况下的应对方案。同时，按照供方结构改革要求，结合新型城镇化进程，积极稳妥推进四线城镇“去库存化”，加快建立符合中国国情和市场规律的基本住房制度和长效机制。